房產(chǎn)稅：擴(kuò)容靜悄悄

杜軒

擁有多套住房的房東們可能還要緊張一陣子。目前多方透露的信息顯示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)年內(nèi)擴(kuò)容的可能性不大，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，全國(guó)范圍內(nèi)征收已經(jīng)不可避免。

“賈康是在糊弄老百姓!任何和房子交易與持有有關(guān)的稅收，一定會(huì)推高房?jī)r(jià)!房產(chǎn)稅一定會(huì)體現(xiàn)在租金或房?jī)r(jià)中由消費(fèi)者承擔(dān)!”因?yàn)槿A遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的“炮轟”，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康被再一次卷入有關(guān)房產(chǎn)稅的爭(zhēng)論。

和以往在微博上謹(jǐn)慎言行不同，這次賈康正面接招，一連發(fā)了十條微博回應(yīng)“任大炮”，賈康說(shuō)，“應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)利益訴求，合理適當(dāng)調(diào)節(jié)高端抽肥補(bǔ)瘦，尋求共贏和國(guó)家社會(huì)的現(xiàn)代化長(zhǎng)治久安?！睂?duì)此，有人評(píng)論，“普遍是沒房子的支持賈康，有一套房的說(shuō)‘關(guān)我屁事，有兩套及以上房的人支持任志強(qiáng)?！?/p>

歷經(jīng)數(shù)輪房地產(chǎn)調(diào)控，每到市場(chǎng)僵持或者略有拐點(diǎn)跡象產(chǎn)生的時(shí)候，房產(chǎn)稅都被看成壓倒高房?jī)r(jià)的最后一根稻草，有關(guān)房產(chǎn)稅，該不該征收，怎樣征收，何時(shí)征收的爭(zhēng)論更是莫衷一是。近期，《中國(guó)新聞周刊》從稅務(wù)、國(guó)土、開發(fā)商等多個(gè)渠道獲悉，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)并無(wú)疑問，但年內(nèi)開征的可能性很小，且方案及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。

“兩湖”備戰(zhàn)房產(chǎn)稅

8月底，有關(guān)湖南、湖北開征房產(chǎn)稅的傳聞四起。

湖北省鄂州市地稅局相關(guān)人士9月初向《中國(guó)新聞周刊》證實(shí)，目前湖北鄂州、湖南湘潭兩地傳聞的“試點(diǎn)”，實(shí)際上主要是為現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩稅合并做基礎(chǔ)性工作，并不涉及新的房產(chǎn)稅，更不涉及對(duì)個(gè)人住房征稅。

這位人士透露，目前鄂州的稅務(wù)部門和房產(chǎn)部門在實(shí)現(xiàn)信息共享的基礎(chǔ)上，通過(guò)開發(fā)出的評(píng)估軟件測(cè)算不同地段的評(píng)估價(jià)格，以評(píng)估價(jià)取代合同價(jià)作為房產(chǎn)稅征稅的標(biāo)準(zhǔn)，杜絕陰陽(yáng)合同，規(guī)范二手房交易，防止稅款流失。

目前國(guó)內(nèi)開征的房產(chǎn)稅，除上海、重慶外，只針對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或出租的房產(chǎn)征稅，而個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)均免征房產(chǎn)稅。鄂州、湘潭亦不例外。

“目前鄂州的房產(chǎn)稅試點(diǎn)還只覆蓋商業(yè)地產(chǎn)、房產(chǎn)出租，用這個(gè)評(píng)稅軟件來(lái)取代原來(lái)的合同價(jià)格征稅，這個(gè)技術(shù)目前已經(jīng)推行到湖北全省了。”上述人士透露，鄂州、湘潭試點(diǎn)房產(chǎn)稅這只是征管手段的改進(jìn)，而并非類似上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅屬于稅制改革方面的安排。

2011年1月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》，其中第76條提到，將《中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例》修改為《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》。兩者的區(qū)別在于，稅收的開征和減免上，后者賦予國(guó)務(wù)院更多的權(quán)限。

在此基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院同意上海、重慶自2011年1月28日起開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，這也是目前國(guó)內(nèi)首批對(duì)居民住宅開征房產(chǎn)稅的僅有的兩個(gè)城市。此后，相關(guān)部門也有意擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。

“上海重慶兩城市房產(chǎn)稅已經(jīng)試點(diǎn)了一年半，可以總結(jié)反思了，也一直有擴(kuò)大試點(diǎn)的官方聲音?！比珖?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，但是具體擴(kuò)大到哪個(gè)城市、怎么擴(kuò)大，她沒有聽到任何確切的消息。

2011年12月，國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司司長(zhǎng)陳杰曾表示，2012年湖北、湖南兩省將開展新型房產(chǎn)稅試點(diǎn)，即把房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅合并，按房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估值計(jì)征，與重慶、上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅相比，這種新型房產(chǎn)稅被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為更符合房產(chǎn)稅的初衷。

與上述人士向《中國(guó)新聞周刊》透露的消息一致，8月底，國(guó)家稅務(wù)總局公開表示，正在會(huì)同有關(guān)部門總結(jié)滬、渝兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，積極研究推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍問題。但房產(chǎn)稅擴(kuò)容方案及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。

開征無(wú)異議，如何征才是問題?

房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)容何時(shí)啟動(dòng)，目前并不清楚?！吨袊?guó)新聞周刊》從多位消息人士處獲悉，至少今年下半年和明年上半年，不會(huì)輕易擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。

在財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康看來(lái)，適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，其方向已相當(dāng)清晰，當(dāng)然這是在各方的博弈之下，在觸動(dòng)了各方利益、存在明顯爭(zhēng)議之下形成的一個(gè)清晰導(dǎo)向。

反對(duì)開征房產(chǎn)稅的人也不在少數(shù)，其中的代表人物之一是華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)。他認(rèn)為，對(duì)于中國(guó)是否應(yīng)該收房產(chǎn)稅，不能籠統(tǒng)地說(shuō)反對(duì)或支持，而是要看按什么條件來(lái)收。由于中國(guó)城鎮(zhèn)土地為國(guó)有土地，在已繳納土地出讓金的情況下，再征收房產(chǎn)稅，有重復(fù)課稅的嫌疑。

此外，開征房產(chǎn)稅也可能有悖于中央政府制定的結(jié)構(gòu)性減稅大方向。目前，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域總體稅負(fù)并不低，現(xiàn)存涉及房地產(chǎn)的稅收包括：房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅。

2009年1月，地產(chǎn)商會(huì)向全國(guó)工商聯(lián)提交的一份名為《關(guān)于我國(guó)房?jī)r(jià)何以居高不下》的報(bào)告指出，地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地成本占直接成本的比例為58.2％，總費(fèi)用支出當(dāng)中流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42％。

對(duì)此，賈康認(rèn)為，土地出讓金是地租，房地產(chǎn)稅是法定稅負(fù)。“租”和“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復(fù)征收”問題。他建議，可以設(shè)計(jì)“老房地產(chǎn)”與“新房地產(chǎn)”有所不同的稅務(wù)區(qū)別對(duì)待辦法。

從微觀角度講，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍內(nèi)，“新老劃斷”是更為折中的辦法。

上海易居研究院宏觀部部長(zhǎng)楊紅旭向《中國(guó)新聞周刊》表示，首先對(duì)于民居持有的首套房應(yīng)該免征房產(chǎn)稅。賈康也在多個(gè)場(chǎng)合稱，首套房或一定人均標(biāo)準(zhǔn)之下的部分面積應(yīng)免稅。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所長(zhǎng)高培勇曾解釋房產(chǎn)稅靴子遲遲沒有落地的原因時(shí)稱，凡是有房子的人都不愿意繳稅，房子多的人更不愿意繳稅，開征房產(chǎn)稅首先激起有房人的反對(duì)。

而現(xiàn)有的重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)為解決問題帶來(lái)了曙光，即只對(duì)增量和高端房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅，這樣把既得利益格局“繞”開了，也為未來(lái)的改革提供了一條可行路徑。

房產(chǎn)稅背后的稅制改革

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉向《中國(guó)新聞周刊》表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容傳聞甚囂塵上的原因，一方面房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)近兩年，部分地區(qū)房?jī)r(jià)有反彈勢(shì)頭，另一方面是政府涉地、涉房收入下調(diào)。

財(cái)政部日前公布了2012年上半年全國(guó)政府性基金收支情況，其中受土地出讓成交額大幅下降影響，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5％。

隨著全國(guó)土地出讓金以及商品房銷量增幅均明顯放緩，與之息息相關(guān)的稅收收入也隨之下調(diào)。2012年上半年，主要城市土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。房企購(gòu)地意愿普遍不高，各地政府也相應(yīng)縮減土地供應(yīng)。今年上半年主要城市土地供應(yīng)量降至近五年中同期最低。

“土地出讓收入及涉房地產(chǎn)稅費(fèi)減少或增收乏力，使得地方政府迫切需求新稅源彌補(bǔ)?！睆埓髠シ治龇Q。

因此，房產(chǎn)稅的擴(kuò)容和調(diào)整，短期有助于地方政府增收，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，有可能從制度上改變地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，并且為房地產(chǎn)的健康發(fā)展奠定長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期和稅制基礎(chǔ)，為限購(gòu)等行政措施的逐步退出創(chuàng)造制度環(huán)境。

中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)高培勇表示，房產(chǎn)稅屬于直接稅，是向老百姓個(gè)人直接征收的稅種。中國(guó)稅收結(jié)構(gòu)的一個(gè)特點(diǎn)是，70％以上是間接稅，90％以上是企業(yè)稅，至少在目前，一般民眾的慣性思維很難適應(yīng)這種個(gè)人，繳納的稅種。

高培勇認(rèn)為，如果政府要少收一些間接稅，多收一些直接稅，就會(huì)在社會(huì)上引起極大的反彈，所以房產(chǎn)稅這種直接稅征收難度是非常大的。

在財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康看來(lái)，由于國(guó)內(nèi)的地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩(wěn)定的主體稅源和收入支柱，不得已就要產(chǎn)生很多隱性負(fù)債，另外還必然特別看重土地批租，在“招拍掛”中力求把價(jià)位沖得很高。因此，要讓中國(guó)地方稅體系從不成型向成型轉(zhuǎn)變以優(yōu)化相關(guān)制度安排，需要尋找其財(cái)源支柱，就繞不開不動(dòng)產(chǎn)稅問題的。