試論房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)及重組

潘軍英

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)及重組是新形勢(shì)下的一條生存與發(fā)展之道，本文分析了推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及重組的原因、并購(gòu)及重組的主要方式及注意的問(wèn)題，以供參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)并購(gòu)重組

企業(yè)的并購(gòu)及重組是企業(yè)改革與發(fā)展所重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，并購(gòu)可以使企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)重組、也可以調(diào)整其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是優(yōu)化配置社會(huì)資源的重要途徑。但就我國(guó)企業(yè)并購(gòu)及重組的情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)及重組所占的比例不大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，而實(shí)行企業(yè)的并購(gòu)及重組，不失為一種良好的發(fā)展方式。

一、推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及重組的原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)資本規(guī)模較小，不具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力

調(diào)控政策的出臺(tái)在一定程度上遏制了過(guò)熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，但房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依然大量存在，如糾紛不斷、資源浪費(fèi)、實(shí)力不強(qiáng)、資金規(guī)模較小、規(guī)模偏小等。房地產(chǎn)行業(yè)本應(yīng)該是一種資金密集的行業(yè)，但在過(guò)去很長(zhǎng)的時(shí)間中，其資金密集特性?xún)H在總投資的規(guī)模方面得到了體現(xiàn)，而制度不完善及行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻較低等問(wèn)題依然存在，這些問(wèn)題迫切要求采用并購(gòu)及重組的方式進(jìn)行解決。

2.目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少

在房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道中，直接融資所占的比例過(guò)大，而利用保險(xiǎn)、債券及股票等其他金融工具的比例卻不大。因?yàn)橐恍┱叩脑?，中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過(guò)上市等方式進(jìn)行融資；房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行的總額量不大，在資金來(lái)源中所占的比例較低，而其他的一些金融行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中所介入的時(shí)間較短，不足以滿(mǎn)足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的大量資金。

3.緊縮信貸政策的推行

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金來(lái)源于銀行貸款、自籌資金及預(yù)售及定金款項(xiàng)，近些年房地產(chǎn)企業(yè)在銀行信貸的融資渠道方面出現(xiàn)了一些問(wèn)題，因此中央銀行非常重視房地產(chǎn)違規(guī)信貸方面的問(wèn)題。為了使商業(yè)銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)得以降低，央行制定了更為嚴(yán)格的貸款額度及審核條件，以限制不良信貸。目前，金融機(jī)構(gòu)連續(xù)上調(diào)年存款基準(zhǔn)利率，也提高了貸款利率，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在管理資金方面正面臨越來(lái)越多的困難，在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，資金的來(lái)源多為自籌資金，如房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力較為雄厚，還可以勉強(qiáng)應(yīng)付開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的資金，但中小型企業(yè)的資金鏈則可能出現(xiàn)斷裂，造成財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

4.改革土地市場(chǎng)將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的沖擊

國(guó)家要求合理利用存量土地，以使土地利用率及供應(yīng)總量得以提高；并按照規(guī)定收回閑置土地的使用權(quán)。這一政策的出臺(tái)，使一些以囤積土地作為后備資金的企業(yè)不得不面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。土地交易手段的改變，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)模式的變革，在變革的過(guò)程中，房地產(chǎn)商必須將短期資金開(kāi)發(fā)的模式轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的模式，從而使房地產(chǎn)行業(yè)收緊了資金鏈條。

二、當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)及重組形式

1.大型企業(yè)間的并購(gòu)及重組

房地產(chǎn)企業(yè)的生存必須依賴(lài)土地，而土地的出讓金極其昂貴，甚至高達(dá)幾十億，只是依靠自身實(shí)力而獲得高地價(jià)優(yōu)質(zhì)土地將變得更困難，所以通過(guò)與業(yè)內(nèi)的強(qiáng)者謀求資源共享、綜合開(kāi)發(fā)及強(qiáng)強(qiáng)合作也不失為發(fā)展的上策。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)自身的進(jìn)一步發(fā)展，可以考慮與實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)聯(lián)合拿地、轉(zhuǎn)讓股權(quán)并整合資源。從實(shí)際的具體運(yùn)作來(lái)看，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合可以有效降低進(jìn)入新區(qū)域的壁壘，也可以對(duì)原有企業(yè)市場(chǎng)的份額及經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行充分的利用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本及風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而發(fā)展出在品牌、管理、團(tuán)隊(duì)、資金等方面都具優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)業(yè)巨頭。

2.小型房地產(chǎn)企業(yè)被大型的房地產(chǎn)企業(yè)所并購(gòu)

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，如房地產(chǎn)企業(yè)取得土地之后，在兩年之內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)，政府則有權(quán)收回土地，而只賠償兩倍的定金，不會(huì)以市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行回購(gòu)。對(duì)于土地存量較為豐富但自身資金實(shí)力有所欠缺的中型及小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)因資金問(wèn)題選擇退出競(jìng)爭(zhēng)，或轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)，具體的操作方式為產(chǎn)權(quán)的掛牌轉(zhuǎn)讓。而在一些具有雄厚資金實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于無(wú)地?zé)o處投資，此類(lèi)企業(yè)擁有著廣泛的融資渠道及股權(quán)資金，在業(yè)內(nèi)也有一定公認(rèn)度。為了發(fā)展，大型企業(yè)就會(huì)適時(shí)收購(gòu)及重組中小型房地產(chǎn)企業(yè)與質(zhì)量較好的地產(chǎn)項(xiàng)目，來(lái)不斷擴(kuò)張自身的規(guī)模。在土地的一級(jí)市場(chǎng)中，供應(yīng)量極為有限，以產(chǎn)權(quán)交易的方式來(lái)得到土地，所需的價(jià)格較低，大型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于并購(gòu)及重組來(lái)獲取所需的土地資源。

3.他行業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中進(jìn)行并購(gòu)及重組

近年來(lái)，一些行業(yè)面臨著投資飽和的問(wèn)題，而房地產(chǎn)行業(yè)正迅速發(fā)展，無(wú)疑對(duì)其他行業(yè)的資金轉(zhuǎn)移形成了較強(qiáng)的吸引力，比較而言，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)也比較高；但是房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集的行業(yè)，國(guó)內(nèi)的融資渠道也是非常有限，這為其他行業(yè)進(jìn)入到此行業(yè)當(dāng)中提供了很好的機(jī)會(huì)。外行企業(yè)的介入提高了房地產(chǎn)業(yè)還價(jià)及討價(jià)的能力，也降低了成本及風(fēng)險(xiǎn)，并使得收益實(shí)現(xiàn)大幅度提高。此外，行外企業(yè)擁有豐富的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)資源，可以通過(guò)這些資源使土地得以增值，并從中獲得較為豐厚的開(kāi)發(fā)收益。在強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的基礎(chǔ)上，有效利用雄厚的資本，將有利于并購(gòu)及重組后的房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

三、產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)及重組過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題

并購(gòu)及重組是一項(xiàng)技術(shù)含量較高的經(jīng)營(yíng)策略，如選擇的操作手段適當(dāng)，將會(huì)產(chǎn)生巨大的收益，但高收益需要以高風(fēng)險(xiǎn)作為代價(jià)，所以，防范并購(gòu)及重組過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)非常重要的工作。要規(guī)避并購(gòu)及重組中的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要注意以下問(wèn)題。

1.要防范土地資源的可變因素。

在并購(gòu)及重組房地產(chǎn)業(yè)過(guò)程中，存在著地塊轉(zhuǎn)讓手續(xù)不全及拆遷瓶頸問(wèn)題，在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)拿到地塊的情況下，卻無(wú)法進(jìn)行開(kāi)發(fā)；反而轉(zhuǎn)入了債務(wù)糾紛，這一類(lèi)的問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)了很長(zhǎng)的時(shí)間。因此在并購(gòu)及重組房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，要明確土地可能會(huì)發(fā)生的變更因素。

2.購(gòu)及重組中整合企業(yè)文化的問(wèn)題。

目前已有許多研究發(fā)現(xiàn)，并購(gòu)及重組的失敗多出現(xiàn)在并購(gòu)企業(yè)后實(shí)行整合的階段。要使并購(gòu)及重組得以真正的成功，利用各種方式讓并購(gòu)雙方的員工都接受并購(gòu)，并互相了解、信任是必不可少的，只有相互了解、相互信任，才能共同發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)及重組后，要充分重視文化整合，尤其要注意不管是并購(gòu)方還是被并購(gòu)方，在整合文化的過(guò)程中都是平等的，任何一方不得爭(zhēng)取強(qiáng)權(quán)，以免為將來(lái)的發(fā)展遺留隱患；總之，并購(gòu)后要注意避免文化強(qiáng)權(quán)。企業(yè)文化有著兩個(gè)突出的特征，其一為隱匿性，其二為依賴(lài)性；這兩個(gè)特征決定了在并購(gòu)及重組企業(yè)的過(guò)程中，必須具備足夠的耐心與包容心。經(jīng)整合后，雙方的文化能否獲得充分的融合，需要假以時(shí)日來(lái)驗(yàn)證。

3.他行業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)時(shí)門(mén)檻的問(wèn)題。

不同行業(yè)的特點(diǎn)各不相同，成功企業(yè)容易把自身的成功經(jīng)驗(yàn)直接運(yùn)用到并購(gòu)的企業(yè)當(dāng)中。因此當(dāng)制造類(lèi)行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不能照搬自身的經(jīng)驗(yàn)，而要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的具體實(shí)際來(lái)制定發(fā)展規(guī)劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)具有異質(zhì)性，其產(chǎn)品不能像生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品一樣，不斷復(fù)制、標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)，然后流通、銷(xiāo)售，而是靠房產(chǎn)經(jīng)理的引導(dǎo)。因此，如其他行業(yè)需要進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，尋找或培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理是非常重要的，其能夠幫助外行跨越進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻。

四、結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制，對(duì)于一些缺少資金的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，接受并購(gòu)不可回避，而對(duì)于一些實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以在了解市場(chǎng)、掌握相關(guān)的政策的基礎(chǔ)上，于并購(gòu)及重組中尋求發(fā)展機(jī)會(huì)。

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