房價調整的三個臺階

2012年總算與投資者見面了，雖然有預言這個年份并不太好，但做為股市投資者還是在過去一段時間，數著日子期待它的到來。有時候這種期盼并不是因為未來有多好，而是過去實在很糟糕。當然對于房地產商而言，未來也可能反倒不如過去，所以如果它們曾數過日子，那可能是在數資金還夠用多少天，或政策還有多久會變。當然，也有情緒比較正面，比如球迷，因為NBA終于在年終的最后一周開始，那些三巨頭們又開始表演了，而中國的球市無論籃球還是足球，都能感受到市場越來越火，外援也越來越多，球迷也越來越興奮。如果從投資者角度分析，要是中國經濟可以持續(xù)的增長，那么大約十多年后，中國很可能會有全球最好的體育市場之一，包括足球或者籃球。因為那時中國可能GDP超過美國，有全球最大的體育市場，所以最好球員完全有可能成為中超或中國某只籃球隊的一個外援。不過這種預測能否成功，現在還是個問號，也許答案和房地產有關。

中國房地產在過去十年間奪盡了眼球，在房價的不斷上漲中，政府終于出手調控，大多數人預期2012年就算不是拐點，也應該是一個時代的終點，因為中國每年建設的新房已超過1200萬套，而中國每年新增人口才1600萬人，總人口差不多14億，簡單地記算，將來一定有一天，每年的房地產建設規(guī)模會比現在還要小的。但是房價呢？

按照經濟學原因，價格是由供求雙方共同決定的。但實際情況會復雜許多，房屋供求雙方的均衡價格其碼有三種：一是泡沫房價，房屋主要不是自住，而是用于投資或投機。在財富分配不均時，比如現在的中國，有錢人買了大量不用于自住的房子，只要這些人的錢還夠，這些人還相信房價仍然上漲，這種定價就會維持。但這種幻象會自我加強，所以最后必然會破滅，在日本、香港都是曾有這種經歷。這是中國政府出人意料強硬調控的主要原因，中國現在房地產市值占GDP比總是2.9，美國和日本破滅時分別是3.16和4.65，但日本房地產破滅后，差不多跌了一半多，所以中國的比重已處于危險之中。

但遺憾的是就算房價下跌到老百姓能買得起，老百姓也未必幸福，因為第二種均衡定價叫拍賣式定價，老百姓正是以一輩子的幸福為代價，換得一套住房，這種房價會按個人資產的多少，從高往低拍賣，所以大城市最好地段的商品房一般都不會降價，因為這些房一段都是拍賣式定價，最有錢的人會占據這些資源。經驗上，拍賣式定價下房價一般是居民收入的十倍，象香港或東京之類。如果以中國居民五萬元一年的收入記算，房價在五十萬一套，這應該是中國二線城市的低房價了。實際上老百姓多付的房價相當于交了稅，要么養(yǎng)了一些不干活的房東，要么給了政府。這種定價的結果會讓年輕人很沮喪，低出生率是一個合乎情理的結局，從而倒至人口負增長，這最終會影響一國的競爭力。

最低的均衡房價是房屋的成本加合理利潤，現在歐美大部分城市處于這種價格之中，房價收入比會低至3倍，當然這與發(fā)達國家人均GDP比較高有關，中國人均GDP只有十分之一，即使現在按成本定價，也會比較高。所以中國解決住房問題的一個關鍵因素是提高勞動生產力，只有人均GDP大幅提高，中國人才可能進入一個極低房價收入比的時代。而這正是目前經濟中國經濟轉型的根本目的。

所以，如果中國房地產調控成功，那么中國的房價應該可能從現在的泡沫式房價降至拍賣式價格。對于超級城市的人來說，很可能永遠都得只會停留在這種價格水平。這對中國人來說還是很貴。但如果中國經濟能夠沖破中等收入陷進，那么也許大部分地方的房價能降到第三種成本定價的水平。而這就需要中國經濟的轉型，如果中國的勞動生產率不能大幅提高，那么大部分中國人會永遠覺得房價太貴，也很難會有閑暇和閑錢來享受體育，那么上文所預期的全球最大體育市場也就成了一句空話。做為投資者如果想在將來的股市中獲得收益，最重要的基礎也正是中國勞動生產率的不斷提升，房地產調控可能只是一個必要條件。