城市土地市場調控路徑的效應分析

【摘要】 本文以武漢市為例，運用系統動力學的方法宏觀上分析了城市土地市場調控路徑——供給調控、需求調控、價格調控的效應。研究結果表明：供給調控呈動態(tài)上升趨勢，變化區(qū)間為2.20～9.90；需求調控的波動性較為明顯，變化區(qū)間為2.18～6.60，且在2003年至2006年兩度出現拐點；價格調控呈微幅上升態(tài)勢，變化區(qū)間為2.17～4.40。進而得出研究結論：2000—2008年，武漢市加大了供給調控的作用范圍和強度，顯著影響了市場結構和市場運行；增強了需求調控的力度，發(fā)揮出調節(jié)市場發(fā)展速度、引導社會投資方面的功能；提升了價格調控的作用空間，促使地價、房價向理性回歸。同時，三條路徑不同的變化特征及變化幅度既反映了彼此之間相互影響、相互制約的關系，又反映了各年份政府調控水平及調控效果的差異。繼而提出進一步明確調控的目標、增強調控參數的有效性等政策建議。

【關鍵詞】 城市土地市場 調控路徑 系統動力學 效應

一、問題的提出

為了解決城市土地市場運行過程中出現的部分產業(yè)過熱、土地粗放利用、房價非理性上漲、固定資產投資規(guī)模偏大、地方重復建設等問題，國家陸續(xù)出臺了多項調控政策。那么，政策效應的發(fā)揮程度如何？又該采用何種方法度量？這些問題早已融入國內外學者的視野中并被給予了越來越多的關注。國外學者多從土地利用規(guī)劃、土地開發(fā)管制的視角，對城市土地市場的需求調控展開研究。他們一般采用計量經濟學的分析方法。多數學者認為，政府的需求調控在達成政策目標的同時產生了大量的及潛在的后果，如增加土地開發(fā)強度，制約土地消費者的選擇，引起地價和房價的上升，影響市場均衡、市場效率和社會公正。國內學者多注重對城市土地市場供給調控的研究?；谕恋刂贫群屯恋厥袌霭l(fā)展進程的不同，國內外學者對城市土地市場調控的研究有所側重，但其研究結論較為一致地表明供給、需求、價格具有不可割裂的相互作用關系及數理關系，而且宏觀經濟運行態(tài)勢、社會發(fā)展前景、市場波動程度、政府決策目標決定了三者的變化區(qū)間及影響水平。因此，在借鑒學者們計量分析結果的基礎上，本文擬選用系統動力學方法（System Dynamics，簡稱SD），以其高階次、非線性、多重反饋的研究長處，構建城市土地市場供給調控、需求調控、價格調控路徑的動態(tài)仿真模型，獲得它們行為特征的趨勢性描述，以反觀宏觀框架下政府調控目標的實現程度和調控策略的施行效果。

二、研究設計

1、研究方法

SD模型，是從問題的確定開始，通過識別與問題緊密相連的系統邊界，描繪主要變量的因果關系，建立系統流程圖并轉換為系統動力學方程組，最后求解并分析評價。根據系統分解原理，可將研究的系統S劃分為p個相互關聯的子系統Si（i=1，2，…，p），則數學表達式為S={Si=｜i=1，p}。子系統由基本單元、反饋回路組成，它包含三種基本變量：狀態(tài)變量（Level Variable）、速率變量（Ratio Variable）和輔助變量（Auxilliary Variable）。系統動力學的一般數學表達式為：

=P?R （1）

RA=W?LA（2）

式中：L為狀態(tài)變量向量；R為速率變量向量；A為輔助變量向量；為純速率變量向量；P為轉移矩陣；W為關系矩陣。

將一階微分方程式（1）寫成差分形式可得：

Lk=Lj+△T?P?Rjk （3）

式中：k和j是時間下標；△T是k與j1的時間間隔，即通過P矩陣與jk時間段內的速率變量Rjk及△T的乘積，將j時刻的狀態(tài)變量轉移到下一刻k的狀態(tài)變量Lk，所以稱P為轉移矩陣。W則反映了變量R與L之間以及A本身在同一時刻上的各種線性和非線性關系，因此稱W為關系矩陣，P和W可以是常系數陣，也可以是隨時間變化的變系數陣。

2、研究假設

政府調控必須符合我國人多地少、土地資源極度稀缺的特殊國情，還必須符合培育和完善城市土地市場以及兼顧公平和效率的特定職能，故在研究假設中突出“以供定需”及市場規(guī)律的重要性。

假設1：供給調控對需求調控有正向作用。假設2：需求調控對價格調控有正向作用。假設3：價格調控對供給調控有正向作用。假設4：供給調控、需求調控、價格調控在市場機制及行政機制的雙向作用下運行。根據以上假設，建立起供給調控、需求調控、價格調控之間的因果關系，進而合理設置變量、參數并賦值，通過物質流及信息流把各變量及參數（在模型中表現為狀態(tài)變量、速率變量、輔助變量及常量）連為整體，形成完整的建模過程。

三、研究過程

1、研究對象及數據說明

選取武漢市為研究對象，研究區(qū)間為2000—2008年。武漢市是湖北省的省會城市，也是中部崛起的中心城市。為適應“兩型社會”及“武漢城市圈”的發(fā)展需要，武漢市政府采取“限房價、競地價”以及城中村改造配置還建用地等措施，積極推進穩(wěn)健供地，協調土地供應與投資增幅。幾年內，在“政府引導＋市場運作”模式的指引下，連續(xù)出臺了《武漢市加強土地資產經營管理實施方案》（2000）、《市國土資源管理局關于加強儲備土地供應管理的暫行規(guī)定》（2001）、《武漢市土地交易管理辦法》（2002）、《關于支持制造業(yè)項目用地的通知》（2003）、《關于支持制造業(yè)項目用地的通知》（2004）、《關于加強土地管理依法查處違法用地的通知》（2005）、《武漢市閑置土地處置辦法》（2006）、《國有土地使用權招標出讓公告》（2007）、《進一步促進我市房地產市場健康發(fā)展的若干意見》（2008），力圖從如下方面調控市場：其一，多渠道增加土地供給，緩解土地供需矛盾；其二，加大閑置土地處置力度，盤活再利用存量土地；其三，加快推進老城區(qū)改造，改善人居環(huán)境；其四，加強保障型住房建設，切實解決中低收入群體住房問題；其五，開展市場綜合整治，創(chuàng)造公平誠信的市場環(huán)境。

研究數據來自統計年鑒、官方網站及市場調查和部門走訪。其中，土地出讓及轉讓面積、工業(yè)用地、居住用地、商業(yè)用地、基礎設施用地、劃撥宗數、協議宗數、招拍掛宗數2000—2004的數據來源于國土資源年鑒、武漢市城市發(fā)展與統計公報，2005—2008年的數據來源于湖北省國土資源廳、武漢市土地儲備中心；房地產開發(fā)投資、房地產開發(fā)面積、房地產銷售面積、商品房價格2000—2007年的數據來源于武漢市房地產統計年鑒、武漢市統計年鑒，2008年的數據來源于武漢市房地產管理局；基準地價、標定地價、土地出讓金來源于武漢市物價局、武漢市土地交易中心、城市地價動態(tài)監(jiān)測報告、資源網；國民生產總值、城市人口、消費價格指數、居民人均可支配收入2000—2007年的數據來源于武漢市統計年鑒，2008年的數據來源于武漢市政府門戶網站。為了消除各指標時間序列中的異方差和可能存在的強影響點對模型估計值的擾動，對各序列數據進行了取對數處理。

2、模型構建

根據城市土地市場的調控機理及市場運行規(guī)律，構建起武漢市供給調控、需求調控和價格調控的系統動力學模型，選取了幾個主要的影響因子，如土地出讓及轉讓的數量、方式、結構，房地產開發(fā)面積，房地產開發(fā)投資額，基準地價，土地出讓金，房價收入比等。共10個狀態(tài)變量、9個速率變量、16個輔助變量及4個常量（圖1）。

模型中有3條主要正反饋回路：供給調控→需求調控→價格調控→供給調控；需求調控→價格調控→供給調控→需求調控；價格調控→供給調控→需求調控→價格調控。這3條回路遵循了我國土地供給參與宏觀調控的特殊國情，突出了城市土地市場中供求機制、價格機制的相互影響和相互作用，并以土地供給方式（總量、結構）及地價、房價、居民需求、開發(fā)需求等作為回路中的主要介質。另外，還有供給方式（總量、結構）調節(jié)→地價調節(jié)→供給方式（總量、結構）調節(jié)，地價調節(jié)→房價調節(jié)→開發(fā)需求調節(jié)→居民需求調節(jié)→地價調節(jié)等多條反饋回路，反映出不同調控參數的彼此關系，強調了我國城市土地市場調控目標的多重，融進土地集約節(jié)約利用、土地資產增值保值、土地收益調節(jié)等政府宏觀意圖。

對模型中各變量的數學關系及其參數的確定綜合運用了系統動力學所特有的表函數、躍階函數、斜坡函數等方法。規(guī)定隨時間變化顯著的外生變量以既定趨勢發(fā)展，如經濟增長、人口增長，不顯著的則近似取為常數或階段常數，如供給延滯系數、開發(fā)成本及開發(fā)利潤比例、房地產業(yè)綜合技術指數。數據初始值的設定，或擬合歷史數據，或采用統計方法、回歸技術、數理推測等專業(yè)分析來估計。

3、模型求解

將變量方程及相關數據帶入模型，經vensim軟件處理，得到2000—2008年武漢市城市土地市場供給調控、需求調控與價格調控的仿真圖（圖2—圖4）。

為了判斷模型的可信性，對圖中的模擬數值作誤差分析，即將模擬數值與統計數值進行比較，判斷公式如下。

誤差率公式：

=；i=2000，2001，…，2008；j=1，2，3（4）

平均誤差率公式：

j=；j=1，2，3 （5）

i表示年份，j表示調控路徑的類別，1為供給調控，2為需求調控，3為價格調控，表示真實值，x表示模擬值，定義平均誤差率低于5%為有效，計算可得：

1=3.017%<5%；2=2.326%<5%；3=2.955%<5%

由此可見，模擬數據與現實數據無較大差距，故認為模型的構建合理，其輸出結果接近于真實，能夠反映出2000—2008武漢市城市土地市場調控路徑的變化趨勢。

4、結果及分析

（1）結果。供給調控呈動態(tài)上升趨勢，變化區(qū)間介于2.20（2000）～9.90（2008），說明供給調控頻繁作用于城市土地市場，其力度和強度逐年加大。需求調控的波動性較明顯，變化區(qū)間為2.18（2000）～6.60（2008），在2003年及2005—2006年間出現拐點，說明需求調控的作用開始顯現，而且近期看有拉大的可能。價格調控呈微幅上升態(tài)勢，變化區(qū)間為2.17（2000）～4.40（2008），說明價格調控已經發(fā)揮出杠桿調節(jié)功能，但效果并不是很明顯。三條路徑均呈同向變化趨勢，特別是近3年（2006—2008年）保持一致性上升，說明密集的政府宏觀調控“政策組合拳”已見成效。

（2）分析。第一，供給調控分析。由于我國城市土地一級市場被政府壟斷，使得供給調控具備了較大的自由裁量權，因而其動態(tài)上升趨勢顯著。就武漢市而言，具體表現為：重視以土地供應計劃、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等為引導，著力于嚴格的土地審批和供應管理，逐步實施招拍掛交易方式，加快市場存量土地消化，不斷通過“退二進三”等措施調節(jié)用地結構。第二，需求調控分析。需求調控的折現上升趨勢說明其作用開始突出，主要是因為武漢為了打造國際大都市形象，努力根據經濟和社會發(fā)展水平調整用地需求。一是調節(jié)開發(fā)企業(yè)自有資本比例和開發(fā)貸款利率，迫使開發(fā)商減少資金占用和土地囤積；二是對土地的取得、保有、轉讓以及房地產業(yè)的物業(yè)征稅，抑制土地投機性需求；三是以信貸、利率和匯率等金融政策影響土地需求數量。2003—2005年，需求調控呈現下滑，則是因為該期間武漢市舊城改造力度特別大，土地入市量達到了一個高峰，土地開發(fā)投資大幅上漲，新開工面積增速大于需求增速，存量土地積壓增加，影響了需求調控的效果。第三，價格調控分析。價格調控呈現出緩慢上升趨勢，說明武漢市已致力于運用市場手段來分配土地收益，即通過土地市場形成的地租、地價、利率及稅收標準，在土地所有者、經營者、使用者之間分配土地收益，但是其作用并不十分顯著，原因在于：一是武漢市的市場競價機制不健全，如劃撥土地過多，土地的有償使用多采用協議出讓，且伴隨著低地價（零地價）招商引資的現象；二是受制于開發(fā)商囤積土地的行為和市場主體的心理預期，調控效果存在時滯，不能迅速顯現出來；三是價格預測及決策手段存在不足，致使價格信息滯后甚至失真，難以準確反映市場供求，而且現行土地稅費龐雜，稅費負擔率占到房價的1/3左右，背離了國家產業(yè)政策，影響了價格調控作用的有效發(fā)揮。

四、結論與討論

1、研究結論

2000—2008年，武漢市加大了供給調控的作用范圍和強度，顯著影響了市場結構和市場運行；增強了需求調控的力度，發(fā)揮出調節(jié)市場發(fā)展速度、引導社會投資方面的功能；提升了價格調控的作用空間，促使地價、房價向理性回歸。同時，三條路徑不同的變化特征及變化幅度既反映了彼此之間相互影響、相互制約的關系，又反映了各年份政府調控水平及調控效果的差異。

2、政策建議

研究發(fā)現，供給調控、需求調控、價格調控的動態(tài)變化取決于內在和外在的影響因素，如經濟發(fā)展水平、城市化進程、政策取向、市場成熟度、體制特點以及各路徑相互之間融合和協調的程度。因此，為了促進城市土地市場宏觀調控的良好運行，提出以下政策建議：第一，進一步明確調控的目標。按照“區(qū)別對待、分類指導、有保有壓”的原則，始終把結構性調整放在突出位置，特別是土地的用途結構、產業(yè)結構和地區(qū)結構調整，平衡土地、資本、勞動力等各要素的投入關系，將控制固定資產投資規(guī)模，優(yōu)化用地結構，保障民生需求和社會可持續(xù)發(fā)展作為調控的志向所在。第二，增強調控參數的有效性。綜合考慮經濟、社會、科技等的發(fā)展水平，以科學合理的方式調控土地供給的規(guī)模、條件、時序和位置；提高閑置土地費收取標準，進一步明確無償收回土地使用權和強制收回的政策規(guī)定；出臺物業(yè)稅，增加土地持有成本，引導理性投資和消費；充分發(fā)揮土地政策、金融政策、財政政策、產業(yè)政策的合力，形成土地資源、資產、資本“三位一體”的約束模式。第三，盡量減少調控的阻滯。消除市場中的信息不對稱，向社會定期公布土地審批、土地供應（土地供應計劃、土地出讓公告、土地供應與宏觀經濟形勢）、收購儲備、市場交易（土地轉讓、出租、抵押）及地價房價等信息；進行行政體制、財稅體制、土地管理體制改革，疏導調控的傳導機制；提高市場調控的預測和預警技術，降低政府決策風險。第四，充分發(fā)揮不同調控路徑的功能。根據經濟運行效率函數，使供給調控側重于穩(wěn)定，需求調控側重于增長，價格調控側重于利益分配。運用供給調控遏制部分產業(yè)、單位盲目投資和重復建設，提高土地集約利用水平；運用需求調控實現土地配置均衡、經濟適度增長，優(yōu)化城市生活質量；運用價格調控增進土地增值保值、土地收益合理分配，力保市場秩序的穩(wěn)定。

3、討論

文章綜合考察了城市土地市場的調控體系，并以武漢市為參照，構建出供給調控、需求調控、價格調控的系統動力學模型。通過結構分析和因果關系分析，用實際測得和假設推測的數據作仿真模擬，得到相應的路徑變化結果。文中的參數主要是根據歷史發(fā)展水平和專家經驗、數理分析所設置，然而，2000—2008年期間政府調控政策的變動較大，尤其是2006年以來多次進行利率、利息方面的調整，不同年份項目數據的可比性并不是很強，而且所研究對象的基礎數據較為缺乏、統計口徑不一，某些政策的量化還缺乏技術上的支持。因此，本文難免存在著研究的局限性和不足，研究論斷離實際情形可能有一定距離。同時，將城市土地市場的調控路徑歸納為供給、需求、價格三方面，僅僅是宏觀上的考量，研究的深度和廣度還有待拓展。盡管如此，在該領域所作的開創(chuàng)性動態(tài)建模分析，仍然具有一定的學術和現實意義。

（注：基金項目：國家社科青年基金項目資助（No.11CGL084）。）

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