房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算與控制

【摘要】 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)企業(yè)各方面的管理和費(fèi)用開支以加強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。期間費(fèi)用管理的會(huì)計(jì)核算和控制越來(lái)越受到高度重視。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的含義及核算內(nèi)容及方法，討論了企業(yè)在期間費(fèi)用管理中面臨的問題并提出加強(qiáng)控制的幾點(diǎn)建議。

【關(guān)鍵詞】 期間費(fèi)用 會(huì)計(jì)核算 控制

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，建筑項(xiàng)目成本不斷增加，利潤(rùn)空間不斷縮小。房地產(chǎn)企業(yè)若要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出而不被淘汰，就需要加強(qiáng)自身的成本控制能力和經(jīng)營(yíng)管理能力。期間費(fèi)用能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的成本支出，并且其支出的形式與效果在很大程度上反映了企業(yè)的管理能力。因此，明確房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算并做好期間費(fèi)用的控制工作對(duì)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的含義及核算內(nèi)容

1、期間費(fèi)用的含義

期間費(fèi)用是指企業(yè)為提供勞務(wù)等日?；顒?dòng)、銷售商品所引起的成本支出。期間費(fèi)用根據(jù)其在企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中所起的作用不同，可劃分為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用。期間費(fèi)用對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要作用表現(xiàn)在它對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量、經(jīng)營(yíng)成果都有直接或間接的調(diào)整作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的成本與費(fèi)用包括了開發(fā)成本與期間費(fèi)用兩大類。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用是指在現(xiàn)場(chǎng)以外，企業(yè)在籌集資金過程中發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售部門產(chǎn)生的銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門為保證正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所花費(fèi)的管理費(fèi)用。

2、期間費(fèi)用的核算內(nèi)容

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用核算。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括換匯過程中的匯兌風(fēng)險(xiǎn)損失、所籌資金的利息支出以及籌資過程中發(fā)生的手續(xù)費(fèi)等。

（2）銷售費(fèi)用核算。銷售費(fèi)用是指銷售部門在產(chǎn)品銷售過程中支出的廣告費(fèi)和會(huì)展攤位費(fèi)、企業(yè)的銷售人員在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的水電費(fèi)、采暖費(fèi)、改裝修復(fù)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)以及銷售人員的職工薪酬等。

（3）管理費(fèi)用核算。管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。具體包括行政管理部門職工薪酬、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)以及整個(gè)企業(yè)的固定資產(chǎn)維修費(fèi)等。另外工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、排污費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、研究與開發(fā)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、存貨盤虧損失等都屬于管理費(fèi)用核算的范疇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算

1、財(cái)務(wù)費(fèi)用

（1）賬戶的設(shè)置。企業(yè)設(shè)置“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶，核算企業(yè)實(shí)際發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用支出。借方記錄企業(yè)日常發(fā)生的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出，貸方記錄月末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶的金額，本賬戶期末無(wú)余額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品過程中的借款費(fèi)用，滿足資本化條件的應(yīng)予資本化，并在“開發(fā)間接費(fèi)用”科目核算。

（2）主要賬務(wù)處理。企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，借記財(cái)務(wù)費(fèi)用，貸記“未確認(rèn)融資費(fèi)用”、“銀行存款”等科目；發(fā)生的匯兌損益、應(yīng)沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息收入等，借記“應(yīng)付賬款”、“銀行存款”等科目，貸記財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2、銷售費(fèi)用

（1）賬戶的設(shè)置。企業(yè)設(shè)置“銷售費(fèi)用”賬戶，核算房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的銷售商品房、提供勞務(wù)的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用。借方記錄企業(yè)日常發(fā)生的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用支出，貸方記錄月末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶的金額。

（2）主要賬務(wù)處理。企業(yè)在銷售商品過程中發(fā)生的包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等費(fèi)用，借記銷售費(fèi)用，貸記“庫(kù)存現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目；為銷售本企業(yè)商品房而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)人員的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等銷售費(fèi)用，借記銷售費(fèi)用，貸記“應(yīng)付職工薪酬”、“銀行存款”、“累計(jì)折舊”等科目。

3、管理費(fèi)用

（1）賬戶的設(shè)置。企業(yè)設(shè)置“管理費(fèi)用”賬戶，核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用支出。借方記錄企業(yè)日常發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用支出，貸方記錄月末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶的金額。為便于檢查企業(yè)各職能部門費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，本賬戶也可按費(fèi)用項(xiàng)目核算的同時(shí)，再按職能部門進(jìn)行明細(xì)分類核算。

（2）主要賬務(wù)處理。行政管理部門計(jì)提的固定資產(chǎn)折舊，借記管理費(fèi)用，貸記“累計(jì)折舊”科目；發(fā)生的辦公費(fèi)、訴訟費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、研究費(fèi)用，借記管理費(fèi)用，貸記“銀行存款”、“研發(fā)支出”等科目；按規(guī)定計(jì)算確定的應(yīng)交房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅，借記管理費(fèi)用，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。

三、房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用管理的現(xiàn)狀及存在的問題

1、期間費(fèi)用管理現(xiàn)狀

首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)期間費(fèi)用管理缺乏重視。企業(yè)更多地關(guān)注施工項(xiàng)目成本的控制，而忽視了占總成本比例較小的期間費(fèi)用的管理，導(dǎo)致了企業(yè)期間費(fèi)用管理能力長(zhǎng)期以來(lái)沒有得到提高。其次，籌資成本較重。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前對(duì)其影響較大的還有一個(gè)原因就是融資渠道不理想，籌資成本較重。從房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)歷程來(lái)看，大部分企業(yè)對(duì)融資渠道的有效運(yùn)用都十分有限，如把過多精力放在銀行的信貸上。一旦貸款費(fèi)率上調(diào)，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)沉重的還款壓力；另一方面因?yàn)榍垒^為有限，當(dāng)投資機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)不能保證得到足夠的資金進(jìn)行投資，從而錯(cuò)過投資機(jī)會(huì)。若企業(yè)不能上市，不僅會(huì)限制企業(yè)的成長(zhǎng)能力，而且會(huì)加重企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出。再次，期間費(fèi)用與其他費(fèi)用的界定與核算模糊不清。期間費(fèi)用僅僅是限于制造產(chǎn)品以外的那部分費(fèi)用，與生產(chǎn)產(chǎn)品的費(fèi)用無(wú)關(guān)。但在現(xiàn)實(shí)中，各地的房地產(chǎn)企業(yè)很難在實(shí)際操作中落實(shí)這一點(diǎn)。如在成本比例的預(yù)算中，通常把原材料、運(yùn)輸成本、工人工資甚至廣告費(fèi)用的投入都計(jì)入產(chǎn)品的成本中。而在其他支出方面反而又會(huì)把不應(yīng)列支的辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用等列入其他支出中。這種會(huì)計(jì)錄入混亂的現(xiàn)象給企業(yè)期間費(fèi)用的管理帶來(lái)較大的困難。

2、目前期間費(fèi)用管理存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的管理如果做得不到位，管理資源就不能得到合理的配置和利用。目前房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用管理主要面臨以下問題。

（1）期間費(fèi)用管理工作不到位。對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，期間費(fèi)用的開支一般是通過以往的經(jīng)驗(yàn)做出預(yù)算，比如按合同收入的一定比例來(lái)確定預(yù)算，這種方法較為主觀，忽視了期間費(fèi)用對(duì)項(xiàng)目整體利潤(rùn)的影響，使得期間費(fèi)用的預(yù)算與開支不能與企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略保持一致，不利于企業(yè)的發(fā)展。比如企業(yè)文化建設(shè)的預(yù)算開支如果得不到落實(shí)，企業(yè)期間費(fèi)用管理沒有體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度計(jì)劃不等，這些期間費(fèi)用管理工作的不到位直接影響了企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（2）期間費(fèi)用管理責(zé)任不明確。目前期間費(fèi)用的責(zé)任管理還是基于傳統(tǒng)的成本管理方，財(cái)會(huì)部門的管理僅限于報(bào)銷、記錄等簡(jiǎn)單操作，監(jiān)測(cè)到的只是期間費(fèi)用支出的額度，對(duì)期間費(fèi)用支出的合理性及效果則很難進(jìn)行管理。由于大房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期不重視期間費(fèi)用責(zé)任管理的問題，財(cái)會(huì)部門缺乏責(zé)任意識(shí)，使得期間費(fèi)用管理效率低下。

（3）期間費(fèi)用支出成效不突出。大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于期間費(fèi)用支出的績(jī)效考核沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，期間費(fèi)用的支出效果的信息收集和反饋沒有有效開展，因此期間費(fèi)用開支的合理性和成效變得模糊和不可量化，使得期間費(fèi)用管理效益的工作長(zhǎng)期以來(lái)得不到改善。例如，房地產(chǎn)企業(yè)每年會(huì)支出一定規(guī)模的資金用于職能部門人員、管理人員的培訓(xùn)，每年都有不少的研究與開發(fā)費(fèi)卻成效甚微。這種不計(jì)成果的盲目投入必然導(dǎo)致費(fèi)用支出的低效益。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用控制的建議

1、拓寬籌資渠道，減少融資成本

籌資成本的高低直接決定著企業(yè)的成敗。目前房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道比較單一，且難以較好地得到政府的政策扶持和國(guó)家的優(yōu)惠。在我國(guó)對(duì)住房需求持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的情況下，政府推出低價(jià)房廉價(jià)房經(jīng)濟(jì)適用房等滿足需求的政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住并善于利用這個(gè)機(jī)會(huì)，尋求與政府的合作，開發(fā)城市的低價(jià)房廉價(jià)房，增強(qiáng)企業(yè)的品牌和社會(huì)責(zé)任，從而提升企業(yè)的發(fā)展前景，并較好地解決籌資的成本問題。大城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目有著較大的需求和利潤(rùn)空間，但同時(shí)存在著高風(fēng)險(xiǎn)、高成本的狀況；雖然目前在小城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)空間較小，但其需求較大、低成本、低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)也可以作為企業(yè)投資的選擇。這樣既減少了投資的成本，又降低了籌資的壓力，為企業(yè)的發(fā)展拓展了空間。

2、規(guī)范管理模式，減少成本支出

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著管理方式混亂，機(jī)構(gòu)設(shè)置不科學(xué)的現(xiàn)象。規(guī)范的管理模式是減少成本的有效方法。第一，科學(xué)設(shè)置機(jī)構(gòu)。企業(yè)的管理方式就是要依照企業(yè)的需求，企業(yè)的服務(wù)導(dǎo)向去設(shè)置，裁撤或者合并一些不必要的部門，如可以將銷售部門和物業(yè)管理部門合并。第二，精簡(jiǎn)工作人員。培養(yǎng)人才是企業(yè)成本支出中較大的一項(xiàng)，作為一個(gè)發(fā)展企業(yè)，特別要注重人的培養(yǎng)和使用，裁減不必要的員工，提高效率。

3、建立有效的績(jī)效管理機(jī)制

有效的績(jī)效管理機(jī)制是企業(yè)管理的關(guān)鍵。期間費(fèi)用管理要緊跟企業(yè)戰(zhàn)略方向，對(duì)期間費(fèi)用實(shí)際支出進(jìn)行有效的過程控制，及時(shí)糾偏。同時(shí)，根據(jù)期間費(fèi)用管理的目標(biāo)要求，對(duì)各項(xiàng)期間費(fèi)用管理的效果進(jìn)行考核，由此確定相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任及獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰措施?？蒲薪?jīng)費(fèi)要有方向性、目的性和效益性，這樣才能不斷改進(jìn)期間費(fèi)用的支出，企業(yè)管理期間費(fèi)用管理的能力得到提高。

4、加強(qiáng)期間費(fèi)用的目標(biāo)責(zé)任管理

期間費(fèi)用的支出在立足于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)的同時(shí)也要兼顧階段性目標(biāo)，這樣才能維持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。建筑企業(yè)在期間費(fèi)用的管理上要強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)和目標(biāo)意識(shí)，在具體工作和崗位中落實(shí)將目標(biāo)管理和責(zé)任管理。根據(jù)企業(yè)階段性發(fā)展的需要，對(duì)期間費(fèi)用做出合理的預(yù)算和支出控制，通過衡量每項(xiàng)支出的目標(biāo)和效益，量化相應(yīng)的責(zé)任人的責(zé)任。監(jiān)察人員應(yīng)負(fù)責(zé)費(fèi)用支出信息的收集、整理和結(jié)果分析，制定合理公平的獎(jiǎng)懲措施和改進(jìn)對(duì)策。

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