房貸提前還掉?

時(shí)間是一種資產(chǎn)。所以，提前還款實(shí)際上是在降低借款的時(shí)間成本。對(duì)比節(jié)省的利息和可能錯(cuò)失的收益，提前還款對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)，都不是最優(yōu)選擇。

房?jī)r(jià)回落對(duì)打算買房子的人來(lái)說(shuō)是個(gè)福音，但連續(xù)加息也讓房貸族每月的還款增加了。林蔚2009年7月貸款90萬(wàn)元買房，其中商貸60萬(wàn)元、公積金貸款30萬(wàn)元?，F(xiàn)在，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率從當(dāng)時(shí)的5.94%漲到7.05%。春節(jié)后她和先生能拿出20萬(wàn)元，要不要提前還貸，她沒有太大把握。

更讓她拿不定主意的是，雖然基準(zhǔn)利率一直漲，但是申請(qǐng)貸款時(shí)有7折優(yōu)惠；股票和基金似乎是買進(jìn)的時(shí)機(jī)，但畢竟風(fēng)險(xiǎn)偏高，萬(wàn)一賺不到錢再虧本呢？

搞清貸款這回事

個(gè)人購(gòu)房按揭貸款目前有兩種還款方式：等額本息和等額本金。

等額本息還款是將本金總額和利息總額相加，分?jǐn)偟矫總€(gè)月，每月的還款額相同；等額本金還款是先將本金等額分?jǐn)偟矫總€(gè)月，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算當(dāng)月利息，還款初期每月還款額較多，隨著本金的固定減少，每月還款額逐漸減少。

具體的計(jì)算工具參見各種網(wǎng)上的房貸計(jì)算器?？偟膩?lái)說(shuō)，等額本息還款法產(chǎn)生的利息總額要高于等額本金還款法。同樣是貸款100萬(wàn)元，20年還清。以目前的5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率7.05%來(lái)計(jì)算，等額本息支付的總利息大約是86萬(wàn)元，而等額本金的利息總額約71萬(wàn)元，兩者相差約15萬(wàn)元。

但不論哪種還款方法，在前幾年的還款金額中，利息所占比例都是高于本金的，甚至可以說(shuō)，在最開始的那幾年里，你主要是在還利息。

按揭房貸最令人焦慮的就是那筆算出來(lái)的利息，以目前的基準(zhǔn)利率來(lái)算，商業(yè)貸款100萬(wàn)元，分30年還清，屆時(shí)支付給銀行的利息總額超過140萬(wàn)元。如果單看這個(gè)數(shù)字，光是還給銀行的利息就夠再買一套房子了。如果提前還掉一部分本金，產(chǎn)生利息的基數(shù)變少，利息總額也就變少了，這多少讓人感覺好一些。畢竟，借100萬(wàn)元還240萬(wàn)元，想想就覺得壓力太大。

要提前還貸嗎？

其實(shí)銀行是不太喜歡客戶提前還款的，因?yàn)檫@讓它們?cè)緩哪闵砩腺嵉降睦⒆兩倭恕?/p>

但這并不意味著，你提前還款更劃算。

只有在少數(shù)情況下，它們希望客戶提前還錢。比如去年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不許貸、個(gè)人住房按揭貸得少，只有針對(duì)中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性貸款放開，但是央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、嚴(yán)控存貸比，商業(yè)銀行資金緊張沒錢貸，在這種情況下，銀行就盼著房貸客戶能提前還款，讓它們能動(dòng)用的資金多一些，好去發(fā)放工程貸款等這類經(jīng)營(yíng)性貸款。要知道，發(fā)放給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性貸款的利率，在當(dāng)年的貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮1.2倍甚至更多，高于住房按揭貸款利率。

因?yàn)殂y行用較低的存款利率吸收來(lái)資金，再用較高的貸款利率把貸款給房貸客戶，賺中間的利差。而利息收入又是在開始的幾年最多，可想而知，你如果在還款初期就提前還本金，銀行的利息損失最大。所以，幾乎所有銀行都規(guī)定，從第一次還款開始計(jì)算，1至3年以內(nèi)提前還款，要繳納1%至3%的違約金。

還有，央行每宣布加息一次，你的貸款利率就跟著上漲一次嗎？當(dāng)然不是，你的貸款利率不是即刻變化的，當(dāng)年你的貸款利率不會(huì)改變，但會(huì)在第二年年初收到銀行的告知函件，通知你本年度用于計(jì)息的基準(zhǔn)利率上調(diào)到目前的水平。

如果只從盡量少還利息的角度考慮，想提前還款，先按照自己的情況對(duì)號(hào)入座。

（1）享受7折、7.5折利率的，算了吧

如果你不是在最近1年之內(nèi)才買的房子，商業(yè)貸款利率應(yīng)該是享受7折至9折不等的優(yōu)惠。像林蔚這樣手里握著7折優(yōu)惠的，可以放棄提前還貸的想法了。

雖然央行加息的同時(shí)也上調(diào)基準(zhǔn)利率，但你的利率折扣一寫進(jìn)貸款合同里，就不會(huì)變了。即便目前5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率已經(jīng)上調(diào)到7.05%，但打完7折、7.5折也只有4.93%和5.29%。這是個(gè)什么概念？你把計(jì)劃提前還款的錢存一個(gè)5年期的整存整取的定期存款，年利率都有5.5%，你從這筆存款里得到的利息，都比你拿這筆錢提前還房貸節(jié)省的利息多。

享受這么低的實(shí)際貸款利率，還要提前還款？別傻了。最懶的辦法是定期存款，你要是愿意費(fèi)點(diǎn)心思，買1年期以上的理財(cái)產(chǎn)品、債券都比提前還款劃算。所以，按照林蔚家的情況，揣著7折利率提前還款，實(shí)在是虧本買賣。

（2） 8折、9折利率的，對(duì)比理財(cái)產(chǎn)品收益

7折優(yōu)惠的時(shí)代一去不回了，除了羨慕嫉妒恨，你還能做些別的事情———綜合自己的8折、9折、不打折的利率，對(duì)比一下其他穩(wěn)健投資的收益情況，再?zèng)Q定要不要提前還款。

定期存款利率當(dāng)然已經(jīng)拼不過8折以上的貸款利率了。有一種懶人判斷法你可以試試—把等額的銀行理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率水平作為參考基準(zhǔn)。

盡管銀行理財(cái)產(chǎn)品的實(shí)際收益率低于預(yù)期年化收益率，但期限較長(zhǎng)或者固定收益的理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期收益仍然較有保證。用你的實(shí)際貸款年利率，和銀行1年期理財(cái)產(chǎn)品的收益率對(duì)比。你就能知道這筆錢是提前還款劃算，還是投資在別的地方劃算。在穩(wěn)健投資的前提下，它在哪里的收益更大，哪里就是更合適的去處。

目前各家銀行及金融機(jī)構(gòu)的1年期以上人民幣理財(cái)產(chǎn)品，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)不同，年化收益率通常從3.6%至8%不等，中等風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品年化收益率多在6%至6.5%。

如果以中等風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品作為參考基準(zhǔn)，1年的理財(cái)收益差不多和9折利率的貸款利息持平。站在9折利率這個(gè)臨界點(diǎn)上，你的決定更多地取決于你的理財(cái)觀念：但求保本，那就提前還貸款；不怕冒些風(fēng)險(xiǎn)，就投資別的。

（3） 上浮1.1倍的利率，壓力大的就還了吧

你真的要好好考慮一下了，這很有可能是你的第二套房貸。7折和1.1倍的差距有多大？同樣商業(yè)貸款100萬(wàn)元，等額本息30年還清，一個(gè)利率4.9%，一個(gè)7.75%，月還款額相差1800元。如果你同時(shí)滿足以下幾個(gè)條件，提前還款還是不錯(cuò)的選擇：

每月還款額已經(jīng)逼近甚至達(dá)到家庭月收入的55%；打算生育子女；在投資方面還是菜鳥一只，無(wú)法以中等以下的風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)，獲得每年7%或7.75%以上的穩(wěn)定回報(bào)。

為了家庭財(cái)務(wù)安全不至于被房貸壓得奄奄一息，你有必要把年終獎(jiǎng)、年底分紅之類的收入集中起來(lái)，幫你減輕眼前的房貸壓力。要知道，生育子女也意味著長(zhǎng)期支出的增加。

還得越早利息越少

如果選擇等額本息，選擇提前還款的時(shí)間，對(duì)于節(jié)省利息的影響并不十分明顯。但如果選擇等額本金的還款方式，處在還款周期的不同階段可能產(chǎn)生的效果會(huì)有非常大的差距。

還款周期的初期，幾乎在還所有本金的基礎(chǔ)上計(jì)算利息。隨著貸款本金的逐漸減少，利息也隨之變少。越靠近還款周期的末期，每月的還款中，本金的成分比重就越高，而利息則越少。

假設(shè)以目前基準(zhǔn)利率7.05%，商業(yè)貸款100萬(wàn)元30年還清計(jì)算，第1個(gè)月需要?dú)w還本金2778元，100萬(wàn)元減去歸還的本金2778元，再乘以當(dāng)月利率，第1個(gè)月要?dú)w還的利息總額是（1000000-2778）×7.05%/12=5858元，所以第1個(gè)月還款的總額就是2778+5850=8638元。第2個(gè)月繼續(xù)歸還本金2778元，利息（1000000-5556）×7.05%/12=5842元，共8620元。

因此，如果提前還款，就要盡量早還。等額本息還款法在初期每月利息比本金多的時(shí)候一次還掉部分本金，減少計(jì)算利息的本金基數(shù)，才能達(dá)到最大程度縮減利息的目的。到了中期以后，每月還款中本金的比例將會(huì)高于利息，此時(shí)，你已經(jīng)還清了大部分利息，再提前還款，還的大部分都是本金，不劃算了。而等額本金還款法因?yàn)槌跗诖罅績(jī)斶€利息，通常在還款期過了四分之一以后，月供中的本金就開始比利息多了。

因此，如果你是等額本息還款，應(yīng)該在中期之前提前還貸，如果是等額本金還款，也要在不到還款期的四分之一時(shí)候提前還款。

別忘了貸款里的時(shí)間因素

從某種意義上說(shuō)，時(shí)間也是一種資產(chǎn)。你借款100萬(wàn)元，還獲得了30年的還款時(shí)間，這140萬(wàn)元利息也可以看做是為這30年的時(shí)間成本買單。所以，提前還款實(shí)際上也是在降低借款的時(shí)間成本。

另外，必須提醒你重要的宏觀經(jīng)濟(jì)走向：雖然目前的人民幣貸款基準(zhǔn)利率水平較高，但央行也在2012年2月24日首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，貨幣可能再寬松。

這個(gè)舉動(dòng)傳遞的信息是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)從今年開始可能將得到更多資金的支持，而股票市場(chǎng)目前正處在“回到10年前”的底部階段，或許正是價(jià)值投資者蓄勢(shì)待發(fā)的時(shí)候。

你手里握著10萬(wàn)元甚至更多的錢，是要作為啟動(dòng)資金，冒些風(fēng)險(xiǎn)抓住投資機(jī)會(huì)賺取回報(bào)，還是繼續(xù)把雨水澆灌在目前冰冷的樓市。這是你需要考慮的機(jī)會(huì)成本。

再加上近年一直居高不下的通貨膨脹水平、高位運(yùn)行的CPI指數(shù)以及每年8%以上的GDP增長(zhǎng)，雖然我們很難精確判斷30年間的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，雖然有人就是執(zhí)著地追求“無(wú)債一身輕”，但從近幾年的發(fā)展趨勢(shì)判斷，提前還房貸這件事真的只適合條件特殊的少數(shù)人。