成都和濟(jì)南：看上去誰(shuí)美？

房產(chǎn)價(jià)格：市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)

影響房產(chǎn)發(fā)展的第一大要素便是價(jià)格問(wèn)題。2012年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)等待與洗牌過(guò)程中，價(jià)格狀態(tài)如何成為房產(chǎn)市場(chǎng)變化的風(fēng)向標(biāo)。

望成都：房屋價(jià)格日趨合理

在成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)，和所有商品一樣，價(jià)格依然是影響購(gòu)買(mǎi)需求最敏感、最有效的因素。大量的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果表明，成都消費(fèi)者對(duì)單價(jià)2000元－3000元，總價(jià)15萬(wàn)元－30萬(wàn)元的房子最感興趣，如果超過(guò)了這一范圍，價(jià)格的上漲空間和銷(xiāo)售速度會(huì)受到影響。再加上成都商品房新開(kāi)工面積每年的增長(zhǎng)速度都要高于銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)速度，空置面積逐年增加已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，雖然這種現(xiàn)象并非屬于成都市場(chǎng)的專(zhuān)屬，但很明顯的是，成都百姓在跟房產(chǎn)價(jià)格博弈的過(guò)程顯得更加放松自如。

加上人們普遍希望自己能買(mǎi)到品質(zhì)和價(jià)格相一致的房子的心理成因，成都房屋價(jià)格日趨合理成為趨勢(shì)；雖然目前出現(xiàn)發(fā)展商的專(zhuān)業(yè)水平不斷提高、成都經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷發(fā)展、公民財(cái)富在逐年增加的現(xiàn)象，但目前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該考慮的卻是，在現(xiàn)有購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)消費(fèi)者買(mǎi)得起的好房子，這無(wú)形促使成都房屋價(jià)格變得更加合理。

論濟(jì)南：房?jī)r(jià)下跌在繼續(xù)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱，國(guó)家出臺(tái)了一系列措施來(lái)平抑房?jī)r(jià)，與此同時(shí)，濟(jì)南市政府的響應(yīng)措施，以及濟(jì)南房產(chǎn)走進(jìn)銷(xiāo)量下滑的趨勢(shì)，讓原本虛高的濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)有了下跌的跡象。

回顧過(guò)去，從各種房地產(chǎn)終結(jié)機(jī)構(gòu)或是海報(bào)等獲得的信息是，濟(jì)南的房?jī)r(jià)還是偏高的。在比較繁華的地區(qū)，如山大路、大明湖附近等地方，房?jī)r(jià)都超過(guò)了10000元/平米的關(guān)口。

然而值得欣慰的是，濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)情況跟成都市場(chǎng)的分析結(jié)果一致，同樣出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)。對(duì)于廣大市民來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房置業(yè)是人生中的一件大事，最近幾年持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)著實(shí)令百姓感到有些困惑。在全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)均有所抑制的前提下，濟(jì)南的高價(jià)樓盤(pán)也已經(jīng)表現(xiàn)出松動(dòng)，讓市場(chǎng)健康合理化成為可能，例如在盛世名門(mén)的外售報(bào)價(jià)上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于原來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期。同樣，近兩年濟(jì)南市民的消費(fèi)觀念日趨理性。

房?jī)r(jià)背后的思考

盡管目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)“日趨合理”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但無(wú)論是濟(jì)南曾經(jīng)出現(xiàn)的虛高不下，還是成都市場(chǎng)的“博弈成功”，據(jù)權(quán)威部門(mén)分析，兩地房屋價(jià)格相比十年前均出現(xiàn)超越十倍以上的差距。造成兩地房屋價(jià)格大爆棚的原因出在何處，成都是否能夠繼續(xù)“勒住嚼頭”，濟(jì)南房屋的虛高泡沫可否遏制？

望成都：房?jī)r(jià)地價(jià)同時(shí)漲 “夾心”問(wèn)題很難藏

據(jù)成都房管局等各權(quán)威部門(mén)資料顯示，成都房產(chǎn)市場(chǎng)中存在的流動(dòng)性過(guò)剩、土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和開(kāi)發(fā)建設(shè)成本上漲較快、對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和投資性房產(chǎn)比例的提高及住房有效供應(yīng)不足等原因，導(dǎo)致其房?jī)r(jià)格普遍加速上揚(yáng)。

其中，地價(jià)上漲過(guò)快被認(rèn)為是最重要的原因之一。數(shù)據(jù)表明，成都市場(chǎng)近年在全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格中上升速度均達(dá)10%以上。

“夾心層”，是游離在保障與市場(chǎng)之外的無(wú)能力購(gòu)房群體的代名詞。這群人中，有的夠不著廉租房條件，又沒(méi)錢(qián)買(mǎi)經(jīng)適房，有的沒(méi)資格買(mǎi)經(jīng)適房，又買(mǎi)不起商品房。在金融海嘯的大背景下，中等及中低收入家庭、新就業(yè)職工等“夾心層”群體置身于市場(chǎng)和政府保障之間的空白地帶，其住房難題已日益顯現(xiàn)。

雖然“夾心層”住房問(wèn)題在任何城市都較為棘手，但相比而言，成都市場(chǎng)所遭遇到的“夾心層”更為凸顯。由此，成都政府部門(mén)及相關(guān)專(zhuān)家人士也將出臺(tái)幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難的措施。通過(guò)目前研究結(jié)果分析，在成都原本規(guī)劃的“形成適度、多樣、梯次供應(yīng)及消費(fèi)模式合理化”的整體規(guī)劃并沒(méi)有真正過(guò)多解決“夾心層”的難題。

此外，在成都同樣遇到房產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)及其炒作問(wèn)題的存在，但這些問(wèn)題已成為全國(guó)性的房產(chǎn)詬病，不足以構(gòu)成成都市場(chǎng)的關(guān)鍵性因素。

論濟(jì)南：個(gè)人投資“陷”市場(chǎng)貨代關(guān)系待商量

相比地價(jià)、供需等因素的左右，與成都市場(chǎng)不同的是，濟(jì)南市場(chǎng)個(gè)人投資買(mǎi)房者的不斷增加，以及商品房空置比率降低的問(wèn)題，在一定程度上影響著其價(jià)格的虛高不下。相比成都人的消費(fèi)習(xí)慣，濟(jì)南地區(qū)更傾向于以固定資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)和利及自我留守作為理財(cái)?shù)幕緫T性。

由此，大量個(gè)人投資商參與其中，讓市場(chǎng)價(jià)格有了更多的變動(dòng)，相關(guān)專(zhuān)家甚至指出，在整體市場(chǎng)不太穩(wěn)定的情況下過(guò)多參與，其實(shí)是對(duì)市場(chǎng)的“陷害”與破壞。

此外，據(jù)濟(jì)南相關(guān)部門(mén)調(diào)查分析，隨著該地區(qū)居民收入水平的提高，對(duì)住宅質(zhì)量、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、科技含量、物業(yè)管理等也有了更高的要求，其需求檔次的提升也拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。

面對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與銀行貸款的關(guān)系時(shí)，濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)銀行貨款基準(zhǔn)利率上調(diào)，以及目前國(guó)家對(duì)各家銀行利率調(diào)整的權(quán)利下放，在一定程度上增加了開(kāi)發(fā)商資金成本及整體銀行貸款額度的不穩(wěn)定性。濟(jì)南某銀行人士表示，這種銀行制度的調(diào)整，除了是金融體系的發(fā)展與變革，對(duì)相關(guān)市場(chǎng)的影響直接加大，房產(chǎn)市場(chǎng)的貨代關(guān)系亟待進(jìn)一步分析觀察。

面對(duì)濟(jì)南的房產(chǎn)價(jià)格虛高分析，個(gè)別開(kāi)發(fā)商大肆進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)，提高預(yù)期收益，誤導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行不合理的投資，在很大程度上也拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。

房產(chǎn)行情的率動(dòng)

房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前作為國(guó)內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之一，無(wú)論價(jià)格高低與否，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)均有著牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用。在政府調(diào)控、國(guó)民參與的僵持之中，房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該更早地找到定位摸清行情，于此，才能既占有利益先機(jī)，又促進(jìn)自身市場(chǎng)的健康發(fā)展。

望成都：市場(chǎng)調(diào)研漸受青睞

在成都房產(chǎn)市場(chǎng)，與炒作的沒(méi)落相反，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查開(kāi)始得到開(kāi)發(fā)商的重視。如同國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)功力比較深厚的深圳萬(wàn)科和中國(guó)海外兩家公司，進(jìn)入成都市場(chǎng)后，均刻意保持低調(diào)，在不做過(guò)多宣揚(yáng)的情況下，項(xiàng)目前期工作卻做得細(xì)致入微。成都本地的開(kāi)發(fā)商或已經(jīng)在成都站穩(wěn)腳跟的開(kāi)發(fā)商，包括置信實(shí)業(yè)、成都金犀花園開(kāi)發(fā)建設(shè)、華新國(guó)際、藍(lán)光集團(tuán)等，在項(xiàng)目的定位確定之前，都采用了市場(chǎng)調(diào)查先行的策略。成都報(bào)紙的房地產(chǎn)版面不可謂不多，但內(nèi)容上新聞色彩比較濃并帶有一定的功利性；出來(lái)了一個(gè)“典型指數(shù)”，與其說(shuō)是市場(chǎng)走勢(shì)，不如說(shuō)是功利的商業(yè)炒作；成都的房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)也不少，但局限于點(diǎn)而不是面，哪個(gè)項(xiàng)目有可能委托代理，其便會(huì)提些建議，因?yàn)樵诔啥即頇C(jī)構(gòu)的眼中，前期的工作都是為了以后能接下項(xiàng)目。

論濟(jì)南：設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新顏

根據(jù)成都市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)及房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展路線，濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)同樣需要跟進(jìn)步伐，加快對(duì)市場(chǎng)的了解。同樣的，跟成都房地產(chǎn)存在的另一問(wèn)題一致，濟(jì)南房地長(zhǎng)在設(shè)計(jì)上存在著需要更新的趨勢(shì)。據(jù)分析，在成都，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)外來(lái)舶來(lái)品的接受速度比較快，有一點(diǎn)“兼容包并”的胸懷。沿海哪種設(shè)計(jì)類(lèi)型（甚至是概念）的項(xiàng)目好賣(mài)，很短的時(shí)間內(nèi)就會(huì)在成都出現(xiàn)。仔細(xì)分析這一點(diǎn)，正好擊中濟(jì)南這座城市的軟肋，由于各種原因，濟(jì)南的城市整體規(guī)劃并不理想，其中很大一部分便是通過(guò)房屋建筑來(lái)體現(xiàn)。不論是房產(chǎn)建筑的自身設(shè)計(jì)，還是房產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)新性質(zhì)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，濟(jì)南均要防止邯鄲學(xué)步，人云亦云。面對(duì)質(zhì)疑，“創(chuàng)新在哪里？”“發(fā)展在何處？”的疑問(wèn)理應(yīng)成為濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)下一步發(fā)展過(guò)程中的主要問(wèn)題。

市場(chǎng)走向，看上去很美

房子是生活的基礎(chǔ)，無(wú)論走到哪里，不管有什么風(fēng)俗民情，沒(méi)有房子都不會(huì)擁有真正的快樂(lè)?？v觀成都“美食之都，天國(guó)之府”的美譽(yù)，以及濟(jì)南人民夏天晚上愛(ài)坐個(gè)馬扎，燒烤扎啤的特色，我們更需要房子經(jīng)濟(jì)的未來(lái)可以顧及到百姓的生活。

濟(jì)南未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著前所未有的機(jī)遇，其中區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的客觀發(fā)展值得一提。濟(jì)南地處以京津塘為中心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)南翼，成為承東啟西、連接南北的重要節(jié)點(diǎn)城市。在山東半島城市群建設(shè)和濟(jì)南都市圈規(guī)劃的逐步實(shí)施前提下，促進(jìn)并加強(qiáng)濟(jì)南與經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)其他城市的聯(lián)合是房產(chǎn)市場(chǎng)的智勇大機(jī)遇。此外，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，讓濟(jì)南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生較快變化，在強(qiáng)化第二產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。同樣的，隨著接下來(lái)城市規(guī)劃的總體調(diào)整，以及城市化與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的再次調(diào)整，都給處在低谷的房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重新爆發(fā)的機(jī)會(huì)。

但是機(jī)遇越多，挑戰(zhàn)越大，尤其是關(guān)乎經(jīng)濟(jì)、生活等等多元角度的房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更是如此。在未來(lái)的發(fā)展中，濟(jì)南的城市區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加大，雖然濟(jì)南是省會(huì)城市，但內(nèi)陸與沿海自然形成的人居環(huán)境差異，讓濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)更直接地與沿海城市進(jìn)行直接交鋒。此外，城市綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，讓濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的階石鋪墊面臨挑戰(zhàn)。另外，根據(jù)珠三角、長(zhǎng)三角等大多城市及其省內(nèi)青島等沿海城市相關(guān)部門(mén)的服務(wù)效率分析，濟(jì)南的壓力相對(duì)較大，所承擔(dān)的責(zé)任也就更大。