濟南樓市真假“回暖”說

想必大家對《西游記》中真假美猴王一回都耳熟能詳，不管是與孫悟空朝夕相處最親近的師兄弟、水簾洞的猴子猴孫們，還是被百姓視為無所不能的眾位神仙，都難以辨清美猴王真?zhèn)?，最終還是如來道破天機，還觀眾清晰。而今，在房地產(chǎn)行業(yè)的敏感時期，濟南樓市“回暖說”是真相，是假象，卻依舊撲朔迷離，眾說紛紜，真真假假難以辨別。

閑置土地處置 力促樓市回暖

我國房地產(chǎn)雖然已發(fā)展多年，但絕大部分開發(fā)商的盈利模式依然是依賴土地升值，相比之下，依靠產(chǎn)品差異化獲得的利潤回報并不高，所以在各級城市中，特別是二線以下城市，捂地現(xiàn)象非常普遍。與此同時，也存在很多土地延長開發(fā)周期，甚至動輒5年以上的開發(fā)周期，在事實上起到了捂盤的效果。

針對現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展情況，國土資源部6月9日發(fā)布了2012年5月22日修訂通過的《閑置土地處置辦法》，再次明確了閑置土地的定義：“一年未動工開發(fā)即屬閑置土地?！辈⒁?guī)定對未動工開發(fā)滿一年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，該辦法自7月1日起施行。閑置土地處置辦法出臺，力促樓市供應(yīng)。

但是一方面，業(yè)內(nèi)人士表示目前地產(chǎn)公司閑置土地不多，政策施行效果有待觀望。房地產(chǎn)專家稱，根據(jù)以前經(jīng)驗，公司很容易規(guī)避土地閑置管理辦法的相關(guān)規(guī)定，一塊面積很大的土地，開發(fā)商可以先開發(fā)很小的一部分，也就很難說是閑置了，另外，一些公司還可以借口規(guī)劃更改來逃避監(jiān)管。而且，對未動工開發(fā)土地給予處罰主要是為了打擊開發(fā)商的囤地行為，但究竟如何理解“動工開發(fā)”，一直未有定論，此前便有開發(fā)商以“工程已奠基”為由規(guī)避“閑置土地”一說，或者調(diào)來幾輛挖土機、打樁機假裝開工，但之后便一直閑置。因而《閑置土地處置辦法》未必能促進樓市回暖。另一方面，在濟南目前房地產(chǎn)的市場行情下，看不清未來市場走勢，樓市“回暖”真假難辨，開發(fā)商尤其是中小房企，拿地特別謹慎，土地市場寒意仍未退去，從地產(chǎn)市場的角度來看，樓市回暖說還有待考證。

而國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所資源經(jīng)濟研究室副主任黃征學(xué)認為，大部分土地都在開發(fā)商手中，如果不盤活閑置土地會對房價有影響，而中國房價上漲跟住房供給不足相關(guān)。他還表示，《閑置土地處置辦法》能進一步規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營活動，遏制開發(fā)商的囤地行為及通過囤地獲取超額的土地增值收益。短期會對開發(fā)商和土地所屬方形成一定壓力，長期能夠調(diào)節(jié)市場供需水平，改善市場均衡關(guān)系。真正實現(xiàn)供求平衡，才會利于樓市的回暖，不僅僅是單純的成交量回暖，更是促進房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

房企表示壓力山大

6月12日，國家發(fā)改委針對有關(guān)媒體“地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報道進行辟謠，嚴肅指出，將房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀調(diào)控堅持到底。當前房地產(chǎn)市場低迷，又遇到前所未有的政策寒冬，對此，房地產(chǎn)企業(yè)對樓市回暖均表示壓力山大。

近兩個月樓市成交量輕微回暖，但是很多商家將這種回暖現(xiàn)象歸結(jié)為商家的“以價換量”、降價求生存。而現(xiàn)在的品牌開發(fā)企業(yè)更多地希望通過品質(zhì)、品牌、信譽等軟硬實力在市場上獲得更大的發(fā)展空間，而不是僅僅依靠降價來獲得購房者的青睞。除了剛需所迫，降價預(yù)期和觀望情緒依舊是包括山東在內(nèi)的樓市的主要特征。一方面是繼續(xù)觀望，期待降價的購房者，一方面是聲稱“降價已到位”的房地產(chǎn)商。在其他條件差不多的情況下，價格是購房者考慮的唯一因素。房價不斷合理回歸，的確減輕了購房者巨大的經(jīng)濟負擔。但單純強調(diào)降價帶來負面的因素，也逐漸受到各界關(guān)注。很多專家也擔心，“單純強調(diào)開發(fā)商降價，最后很可能給購房者和城市留下一堆建筑垃圾，形成長期隱患”。對此，有些房地產(chǎn)商打出“品質(zhì)才是制勝關(guān)鍵”的售樓標語。但在此前的房地產(chǎn)市場條件下，即便商家使出渾身解數(shù)，觀望者依舊觀望。

濟南從今年3月以來，已連續(xù)兩個月一二手住宅同比雙降。面對回暖說，商家有苦難言，市場成交量的確在回升，但這種回暖是局部的，而不是全面的。投資類產(chǎn)品，別墅、洋房、大平層等高端住宅，配套、品質(zhì)、品牌都稍遜一籌的小樓盤，仍可以說是度日如年，日子很不好過。

購房者眼中的回暖說

據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，半成網(wǎng)友未感覺到濟南樓市回暖，且六成置業(yè)者仍在觀望。雖然目前全國不少城市開始對樓市調(diào)控進行微調(diào)，但濟南的政策力度絲毫未減，不少置業(yè)者選擇繼續(xù)持幣觀望。

因為每個人評判樓市回暖的標準不同，因而對樓市回暖也有不同的看法。有網(wǎng)友稱，成交量的持續(xù)上升是樓市回暖的判斷標準；但也有網(wǎng)友認為，樓盤價格的回升是樓市回暖的表現(xiàn)。雖然評判標準各不相同，但是對于樓市回暖的原因大致可以分為幾點，首先大部分人認同是房企降價促使樓市回暖。以確定購房的職業(yè)者真正買房只是時間問題，而促使職業(yè)者觀望的也只是樓市價格走勢的問題。其次，有人認為樓市回暖是剛性需求釋放的結(jié)果。很多市民，特別是結(jié)婚急需用房子的年輕人不能再在一旁默默觀望，該出手時就出手，剛需促使樓市回暖是樓市發(fā)展的必然。最后是房貸政策的調(diào)整。央行6月7日下發(fā)銀發(fā)[2012]142號文件(特急)?！胺艑捊鹑跈C構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間，貸款利率下限由基準利率的0.9倍擴大至0.8倍，個人貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準利率的0.7倍?！标P(guān)于貸款利率的調(diào)整無疑對房地產(chǎn)的回暖起到一定的促進作用。有市民認為，這樣地方政策與銀行信貸出現(xiàn)放松，加之房地產(chǎn)銷售人員和中介關(guān)于樓市回暖，房價反彈的宣傳，以及部分二手房房主受鼓動將房價上提等，使得部分觀望人群唯恐出現(xiàn)2009年那樣的房價全面反彈，匆忙入市購房。

根據(jù)搜房網(wǎng)做的調(diào)查，有56.69%的接受調(diào)查的人對濟南樓市回暖沒有感覺，有11.02%的人認為大部分樓市已經(jīng)回暖，但是還有32.28%的人認為只是個別地區(qū)出現(xiàn)了回暖現(xiàn)象。

調(diào)控政策短期內(nèi)不可能放松，面對現(xiàn)在樓市的狀態(tài)，各位專家學(xué)者意見也不盡相同。所以濟南樓市“回暖說”不能一概而論，如何建立多層次的住房供應(yīng)體系，抓住主要矛盾，采取靈活政策，保護剛需，適度激活合理需求，都是值得深思的問題。撥開迷霧，濟南樓市下半年到底會走向何方？我們拭目以待。