東部崛起提升房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)綜合價(jià)值

東部片區(qū)的崛起，除了開放商、政府的參與，同樣引起學(xué)術(shù)人士的關(guān)注，在專家學(xué)者的眼中“東部建設(shè)（區(qū)域是引領(lǐng)）不僅是價(jià)值，更是綜合素質(zhì)和質(zhì)量”。由此，在這個(gè)既有高端，也有中端，還有普通的綜合片區(qū)，提升其地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)綜合水平成為東部崛起的最大價(jià)值。很顯然，在專家學(xué)者的眼中，東部的發(fā)展將會(huì)成為引領(lǐng)濟(jì)南房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平騰飛的一個(gè)綜合標(biāo)準(zhǔn)。

東城崛起：現(xiàn)代城市的標(biāo)志

齊魯晚報(bào)主編郝愛萍先生認(rèn)為， 濟(jì)南的城市規(guī)劃按照“一城三區(qū)”的規(guī)劃建設(shè)，從老城區(qū)、東部新城，直到濱河新區(qū)，東部一直是走在最前列的，東部的人文資源、教育資源和歷史門類是其他任何區(qū)域無法比擬的。東部的交通便利、四通五達(dá)，東部的人群是最富有創(chuàng)造力的人群。東部的形成與古老的濟(jì)南老城相比是富有現(xiàn)代氣質(zhì)感的。東部的產(chǎn)業(yè)，從科技、信息、 物流，第三產(chǎn)業(yè)都是走在濟(jì)南市的最前面。東部的開發(fā)前景與投資價(jià)值是其他任何區(qū)域所無法比擬的。而把CBD放在漢峪片區(qū)對(duì)東部新城來說是一個(gè)巨大的引擎，帶動(dòng)了東部的發(fā)展。

山東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心程道平教授認(rèn)為，對(duì)于濟(jì)南的發(fā)展來說， 在將來相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)10年或者15年，東部幾個(gè)概念對(duì)濟(jì)南的吸引力，開展合作、聯(lián)合的吸引力將是持續(xù)增長的。所以，濟(jì)南市作為城市規(guī)劃區(qū)和現(xiàn)有的城市群的進(jìn)一步發(fā)展成一個(gè)帶狀城市東拓西進(jìn)，“東拓”是主旋律，因?yàn)橄驏|的吸引能量大。

濟(jì)南東部區(qū)域由于濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)力的推動(dòng)，將帶動(dòng)?xùn)|部區(qū)域現(xiàn)在已經(jīng)形成將來將繼續(xù)壯大濟(jì)南市最強(qiáng)大的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群，這個(gè)產(chǎn)業(yè)集群不僅僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，還帶動(dòng)了相關(guān)服務(wù)業(yè)，包括會(huì)展業(yè)、傳媒、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)以及酒店等等，這樣的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也隨著產(chǎn)業(yè)集群相伴而發(fā)展。所以，由于東部區(qū)域有著最廣闊的發(fā)展空間，從近東一直到遠(yuǎn)東到章丘，還可以有很多落地的空間。因此，濟(jì)南東部區(qū)域這樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展在將來濟(jì)南整體的份額當(dāng)中會(huì)占據(jù)更大的份額。

世聯(lián)怡高董事長樂智強(qiáng)認(rèn)為，東部確實(shí)是新濟(jì)南的象征，如果濟(jì)南要踏入現(xiàn)代化城市的領(lǐng)域，東部現(xiàn)在的基礎(chǔ)、 態(tài)勢、現(xiàn)在形成的格局應(yīng)該是濟(jì)南現(xiàn)代城市的標(biāo)志。因?yàn)槠渌麉^(qū)域現(xiàn)在的基礎(chǔ)和建設(shè)的速度和其所帶來的影響，從綜合角度來講不像未來新濟(jì)南的形象與象征。其他區(qū)只代表濟(jì)南的歷史。濟(jì)南在過去城市建設(shè)中他的一些升級(jí)，但是東部特別是東部新的CBD的建設(shè)，一定是現(xiàn)代企業(yè)一些關(guān)注這個(gè)區(qū)域的首選，帶來的是一種全新的觀念。所以，東部的發(fā)展里面一定是未來濟(jì)南城市現(xiàn)代化的一種標(biāo)志。

東部領(lǐng)跑：助推全城

樂智強(qiáng)認(rèn)為，東部現(xiàn)在不管從項(xiàng)目也好、從城市建設(shè)也好，是一個(gè)高起點(diǎn)、高投入，展現(xiàn)給市場的一定是“領(lǐng)頭羊”的作用，或者在濟(jì)南的價(jià)值是中高端的區(qū)域，因?yàn)檫@和城市的投入、城市的角色、城市所面對(duì)的人群息息相關(guān)，所以濟(jì)南的南部雖然說環(huán)境很好，但是由于濟(jì)南市的控制沒有高端的資源落腳到這個(gè)區(qū)域。所以，東部目前來講是引領(lǐng)著濟(jì)南的房地產(chǎn)走勢或者水平走勢。如果說濟(jì)南有標(biāo)桿的話，一定會(huì)在東部出現(xiàn)。雖然其他城區(qū)也有，但是綜合方面一定是在東部，不管是配套，還是自然環(huán)境，還是規(guī)模，還是人群，還是交通規(guī)劃，特別是交通規(guī)劃在現(xiàn)代城市中是一個(gè)科學(xué)的規(guī)劃，避免了過去在城市規(guī)劃中的很多城市弊病的出現(xiàn)。所以東部的確具備這種引領(lǐng)濟(jì)南房地產(chǎn)包括價(jià)值，包括城市的作用。

程道平認(rèn)為，濟(jì)南房地產(chǎn)市場在最近兩年有了很大的發(fā)展，濟(jì)南東部區(qū)域由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展早、基礎(chǔ)設(shè)施投入大，因此在過去的幾年里對(duì)于濟(jì)南房地產(chǎn)市場的貢獻(xiàn)非常大，不論是成交量還是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目、產(chǎn)品數(shù)量和品質(zhì)都占據(jù)了整個(gè)濟(jì)南市最重要的份額。它可以說對(duì)濟(jì)南市整體房地產(chǎn)開發(fā)水平起到了引領(lǐng)和推動(dòng)作用，房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)、配套、景觀、后期管理都使得濟(jì)南市整體水平向前推進(jìn)，帶動(dòng)了其他區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)。以前發(fā)揮的作用將會(huì)繼續(xù)延續(xù)。所以說將來在新的政策環(huán)境下濟(jì)南的房地產(chǎn)市場也發(fā)生了顯著的變化，大家也知道，3月份市場的成交量有所下降，因?yàn)椤跋拶徚睢保瑵?jì)南市也及時(shí)的公布了限購細(xì)則和房價(jià)控制目標(biāo)，在全國各大城市包括從國 務(wù)院中央政府所關(guān)注的城市名單當(dāng)中是有濟(jì)南的。

在這樣的情況下，濟(jì)南東部新區(qū)過去輝煌的作用在今后的日子里如何發(fā)揮作用？雖然調(diào)控政策正在促使市場有了新的變化，但是濟(jì)南東部區(qū)域房地產(chǎn)已經(jīng)形成的特點(diǎn)和優(yōu)勢是不會(huì)馬上消失的，而且在某種程度上還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)、繼續(xù)發(fā)揮，比如說關(guān)于 產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)，這種重品質(zhì)的理念不論是過去還是將來都會(huì)繼續(xù)發(fā)揮作用。同時(shí)，東部的市場也要面對(duì)新的政策環(huán)境，也要在產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)上做一定的調(diào)整，譬如說要適當(dāng)發(fā)展一些中小戶型來滿足剛性需求。

所以，從開發(fā)環(huán)節(jié)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的調(diào)整到現(xiàn)在營銷階段的營銷推廣改善，從這兩方面能夠有所進(jìn)步，能夠與時(shí)俱進(jìn)，那么濟(jì)南東部區(qū)域的房地產(chǎn)市場將會(huì)繼續(xù)在全市保持一個(gè)領(lǐng)先的勢頭。

走勢：“限購令”or“后全運(yùn)時(shí)代”

樂智強(qiáng)覺得限購很好，從個(gè)人來說覺得房價(jià)也漲得很快，是非理性的，中國的房地產(chǎn)市場從2008年開始是一個(gè)大轉(zhuǎn)折。東部作為濟(jì)南城市的代表，代表的不僅是價(jià)格，代表的應(yīng)該是品質(zhì)。在這種背景下不主張價(jià)格高，這不是房地產(chǎn) 開發(fā)的初衷，一定是性價(jià)比，而且在這種形勢下東部一定是理性的，追求的是品質(zhì)不是價(jià)格，在這點(diǎn)上特別是從高新控股、東拓置業(yè)作為一個(gè)國有企業(yè)在以園區(qū)建設(shè)、招商引資為背景、出發(fā)點(diǎn)的這種環(huán)境下，其實(shí)代表了政府另外一種聲音，給的不是高價(jià)，給的是高品質(zhì)，是適應(yīng)這個(gè)環(huán)境的品質(zhì)，這個(gè)品質(zhì)在特殊的時(shí)期高新控股起到了響應(yīng)政府或者跟進(jìn)政府控制價(jià)格的階段。所以在建高品質(zhì)的項(xiàng)目過程中引領(lǐng)的是一個(gè)合理的價(jià)格，而不是非理性的價(jià)格，在這點(diǎn)上從投資人的角度來講可能這個(gè)環(huán)境是比較好的環(huán)境，因?yàn)樵诖蟮男蝿莅ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)商都追求合理，不追求高利潤的背景下是一個(gè)很好的 起步，也是很好的一個(gè)機(jī)會(huì)。如果說純粹從開發(fā)商角度出發(fā)，一定是過去追逐高利潤、高溢價(jià)、追逐紅利的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了。“限購”讓人們理性，讓城市的發(fā)展理性。

程道平認(rèn)為，東部區(qū)域的樓盤品質(zhì)普遍很好，開發(fā)商自覺地追求東部新區(qū)的項(xiàng)目品質(zhì)。之所以形成這樣的局面，東部區(qū)域高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)本身的定位要有先進(jìn)性。另外，東部區(qū)域除了現(xiàn)在的因素，還有歷史上的原因，在20多年前城市規(guī)模比較小的時(shí)候，歷下區(qū)就是濟(jì)南的東部。歷下區(qū)是什么樣的東部？是人群、機(jī)關(guān)事業(yè)單位和高校知識(shí)分子聚集的地方，這樣的人群相對(duì)來說就是高素質(zhì)的人群，他的生活品質(zhì)也相對(duì)是高的。因此，在過去人們的思維定勢當(dāng)中說“住東不住西”，向往東部，向往歷下區(qū)。由此這個(gè)慣性延伸下來，后來有了高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)落戶東部，從產(chǎn)業(yè)的層面更加強(qiáng)化了東部的先進(jìn)性，所以就使得東部區(qū)域的開發(fā)，包括人居環(huán)境的打造和高級(jí)公共服務(wù)設(shè)施的選址更多的傾向于東部，使得東部區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品每一個(gè)企業(yè)都不敢松懈、不敢輕視，都想搞成樣子，不然在市場上就立不住腳。所以，房地產(chǎn)在東部區(qū)域的發(fā)展將進(jìn)一步體現(xiàn)品質(zhì)、性能的先進(jìn)性和節(jié)能、低碳這些先進(jìn)的理念相吻合，才能與東部區(qū)域的總體個(gè)性相一致。

郝愛萍表示，目前高新區(qū)發(fā)展很快，配套設(shè)施也不錯(cuò)，配套設(shè)施每年在逐步完善，但是一些最最基礎(chǔ)的設(shè)施還是比較差的，可能說配套有點(diǎn)概念化了。例如在高新區(qū)上小學(xué)就是一個(gè)問題。東部的房子價(jià)值高，就是附加值高，不光品質(zhì)問題，是地域環(huán)境的問題、人文氣質(zhì)的問題。

樂智強(qiáng)同樣表示，全運(yùn)會(huì)只是一個(gè)啟動(dòng)，只是引起這個(gè)城市在全國的一種關(guān)注。真正的“后全運(yùn)時(shí)代”其實(shí)就是區(qū)域建設(shè)的開始，升級(jí)的開始。所以“后全運(yùn)時(shí)代”標(biāo)志著它的建設(shè)價(jià)值。就像西客站建設(shè)，不等于西客站建好了步伐就停止了。其實(shí)全運(yùn)會(huì)相應(yīng)的設(shè)施只能標(biāo)志著主要的城市配套已經(jīng)落地，后續(xù)的城市配套會(huì)加速。而且，隨著配套加速以后的其他配套也會(huì)加速，這應(yīng)該是加速度的過程，而不是一個(gè)慢節(jié)奏的過程。否則，這個(gè)資源就會(huì)浪費(fèi)，這個(gè)城市的機(jī)會(huì)會(huì)喪失?！昂笕\(yùn)時(shí)代”應(yīng)該是快速加快建設(shè)，吸引更多的投資者來把這個(gè)區(qū)域建設(shè)得更好的大發(fā)展的時(shí)代。

如果說從房地產(chǎn)的趨勢來看，東部建設(shè)（區(qū)域是引領(lǐng)）不僅是價(jià)值，更是綜合素質(zhì)和質(zhì)量。在這個(gè)區(qū)域里面既有高端的，也有中端的，也有普通的，對(duì)于各種層級(jí)綜合水平一定要高，綜合價(jià)值一定要高，所以要在很高的起點(diǎn)上進(jìn)行建設(shè)。東部將是引領(lǐng)濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展水平的一個(gè)綜合的標(biāo)準(zhǔn)。