透視濟南 東部發(fā)展

大規(guī)劃成就宏偉藍圖

濟南市規(guī)劃提出，東部新城將建4個大型城市綜合體，也就是說將形成4個大型中心片區(qū)：奧體文博中心區(qū)，位于燕山新區(qū)核心，以文化博覽、體育休閑、商務(wù)辦公、商業(yè)金融為主導功能；唐冶新區(qū)中心區(qū)，位于東繞城以東，以行政辦公、商業(yè)金融、文化體育為主導功能；漢峪總部經(jīng)濟區(qū)，位于高新區(qū)經(jīng)十路兩側(cè)，以ICT經(jīng)濟總部、商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、居住為主導功能;外包會展區(qū)，位于高新區(qū)中心區(qū)域，以服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)、科研教育、會議博覽為主導功能。

規(guī)劃還確定，東部新區(qū)發(fā)展目標為建設(shè)宜業(yè)宜居的現(xiàn)代化新城區(qū)，初步形成國家重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城示范區(qū)，山東省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)軍地區(qū)，全市經(jīng)濟增長極、高新產(chǎn)業(yè)基地。

東部新區(qū)還規(guī)劃了CBD(中央商務(wù)區(qū))，位于濟南東部燕山片區(qū)經(jīng)十路兩側(cè)，規(guī)劃占地面積約1.8平方公里，與奧體中心、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)成三足鼎立之勢。規(guī)劃將該區(qū)域整體定位為CBD中央創(chuàng)智區(qū)，與奧體中心、軟件園等研發(fā)中心協(xié)同構(gòu)筑濟南東部新城中心；山東省和濟南市的地區(qū)性高新技術(shù)公司辦公總部、高端服務(wù)中心，中介服務(wù)中心，專業(yè)培訓中心；濟南市高端消費商貿(mào)集聚區(qū)和金融保險業(yè)副中心；濟南文化產(chǎn)業(yè)中心之一，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚中心，具有文化內(nèi)涵的齊魯形象標志區(qū)；帶動建立核心區(qū)外圍形成現(xiàn)代居住集聚區(qū)。規(guī)劃將該區(qū)域打造為濟南東部中央商務(wù)區(qū)，遠期發(fā)展為濟南國家CBD格局中的動脈節(jié)點，國家級特色商務(wù)中心區(qū)。

高新、漢峪片區(qū)升級東部新城

自從2011年4月濟南東部區(qū)域發(fā)展論壇舉辦以來，作為省城未來五年重點發(fā)展的漢峪片區(qū)規(guī)劃成為人們關(guān)注的焦點。根據(jù)濟南市政府規(guī)劃，東部新區(qū)在“十二五”期間將重點建設(shè)奧體文博、漢峪等十大片區(qū)和打造唐冶新區(qū)中心區(qū)、高新外包會展區(qū)、奧體文博中心區(qū)、漢峪總部經(jīng)濟區(qū)四個城市綜合體。

據(jù)介紹，高新片區(qū)和漢峪片區(qū)是濟南市“十二五”期間“做強城市功能，做靚城市形象，高標準抓好新城區(qū)開發(fā)建設(shè)”的重要片區(qū)和載體，其中，僅漢峪片區(qū)就開發(fā)建設(shè)總建筑面積約1000萬平方米，規(guī)劃人口規(guī)模14萬人?；竟δ芏ㄎ粸樯虅?wù)科研總部基地，集商業(yè)、金融、居住等多種城市功能為一體的綜合性服務(wù)新區(qū)。規(guī)劃沿經(jīng)十路南側(cè)布置，以商務(wù)辦公、科研設(shè)計、商業(yè)服務(wù)等功能為主的總部基地南區(qū)，是漢峪片區(qū)的核心區(qū)；沿鳳凰路形成南北向城市公建軸，核心區(qū)南部規(guī)劃東西向綠化景觀軸，沿旅游路兩側(cè)分布四個配套完善的居住社區(qū)，形成“一心、兩軸、四區(qū)”的布局結(jié)構(gòu)。地下空間規(guī)劃是漢峪片區(qū)最具特色的亮點，對于山東來說也是首次壯舉，規(guī)劃總建筑面積約107萬平米，分三層布置。在交通方面，片區(qū)還將設(shè)置BRT快速公交走廊，未來的城市軌道交通也將穿過這里。

值得一提的是，從某種程度上說，漢峪片區(qū)是對奧體文博片區(qū)的完善和補充，其商務(wù)科研的功能定位與奧體文博的行政定位相輔相成，是東部新城建設(shè)的進一步升級。作為濟南東部CBD的重要組成部分，漢峪片區(qū)規(guī)劃對濟南未來的東部國際新城提供了巨大的潛力和想象空間。

調(diào)查：

在濟南市幾個月前召開的“加快科學發(fā)展、建設(shè)美麗泉城”推進大會上，專門成立了負責統(tǒng)籌東部新區(qū)建設(shè)工作的東區(qū)建設(shè)指揮部。東部新區(qū)將在新的起點上重新出發(fā)。高樓不斷拔地而起，一大批高檔寫字樓、現(xiàn)代高新企業(yè)和中高檔住宅小區(qū)拔地而起，在這里工作、生活的人越來越多，對于生活配套的需求也日漸提高。由此，濟南東部片區(qū)目前的現(xiàn)實是，無論出行還是消費，這里的現(xiàn)有條件都無法滿足市民的需求。東部新區(qū)如何變成一個真正宜居的新城區(qū)?

25個小區(qū)才一家大超市 東部新區(qū)人多樓密，配套卻跟不上。

七八個大型社區(qū)只通兩路公交，這都怪私家車擁有量太高?

家住高新區(qū)康虹路茗筑美嘉小區(qū)的劉某，住進小區(qū)已經(jīng)有兩年了，房子不錯，周邊環(huán)境也挺好，可住在這里他總感覺不方便，而這種不方便在他看來，主要來自于這附近的公共交通太不方便了。

“周末都懶得和朋友約著一起玩，因為市區(qū)通我們小區(qū)就兩路公交，分別是138路和150路，收車都很早，從市區(qū)打車回來一般要二三十元，掙這幾個錢不夠折騰的呢。”劉某說的情況，住在東部新開發(fā)小區(qū)的居民都有體會。

7日上午，記者從市區(qū)乘公交車前往高新區(qū)濟南國際會展中心以北的大片住宅區(qū)。據(jù)了解，通往該片區(qū)的公交車僅有兩條線路，分別是從洪家樓始發(fā)的138路和從和平路東口始發(fā)的150路。兩輛車終點站都是新東方家園，其中150路不使用月票，138路公交車還是舊式的小型車輛，可乘載的人數(shù)并不多。

138路公交司機告訴記者，這路車平時的載客量并不是很大，主要集中在工作日的上下班時間，而一般時段車上乘客其實不多，同樣的情況，在途經(jīng)齊魯軟件園的150路公交車上也存在。

然而，記者乘138路到達新東方家園卻看到，該終點站附近有新東方家園、新生活家園、茗筑美嘉、盛世花園、匯展國際花園等七八個大型社區(qū)，只有這2條公交線路能夠嗎?為何會出現(xiàn)公交載客量并不高的狀況?

“當然不夠，我們家住在牛旺莊，可138路到了新東方家園就不再往北、往東走了，每次我們從市區(qū)回來，下了車都得再走3公里才能到家。我們盼著能有公交車通過去。”家住牛旺莊小區(qū)的馬女士說。而150路一位司機則表示，造成公交載客量不高的原因，主要是住在這些小區(qū)的居民私家車擁有量很高，出門都自己開車。

但是，在采訪調(diào)查中，眾多住在東邊或在東邊工作的市民也表達了這樣一個看法，這里的人私家車擁有量高也是無奈之舉，因為這里公共交通不發(fā)達，而不管是住在東邊往市區(qū)走，還是住在市區(qū)到東邊來工作，家里沒輛車是很不方便的事情，目前的狀況并不是一個良性循環(huán)的結(jié)果。

寫字樓林立，快餐店卻不多 中午大家都在路邊小攤上簡單湊合。

東部城區(qū)這些年企業(yè)、寫字樓、住宅小區(qū)激增，可快餐店卻不多?！皩懽謽抢镉羞@么多員工，中午都沒有個吃飯的地方?！痹谒刺V場寫字樓里一家數(shù)碼公司上班的孔先生說，公司附近既沒有大型的超市，又沒有快餐店，對于寫字樓里的白領(lǐng)們來說，平時吃飯成了大問題。

6日上午，記者在經(jīng)十路北側(cè)的舜泰廣場看到，該廣場內(nèi)都是高聳林立的寫字樓，已經(jīng)入駐了很多公司。但是，讓記者感到意外的是，在公司如此密集的地段，竟沒有發(fā)現(xiàn)一家大中型的超市，更沒有大大小小的餐館，廣場的一層只有一兩家面積不大的小吃店和看起來比較高檔的餐館。

“中午到了飯點，馬路兩側(cè)全是小攤小販，樓上的員工都會下來買?！笨紫壬f，雖然對于這些小攤點的飯菜質(zhì)量挺擔心，但沒有辦法，只能選擇到這里吃午飯。

記者從經(jīng)十路沿著舜華路南段自南向北走到齊魯軟件園的南門，在這一公里左右的路程中，沒有發(fā)現(xiàn)一家大中型購物超市和餐飲娛樂休閑場所。“附近的餐飲點的確和在這里工作的人數(shù)不太成正比。”在齊魯軟件園工作的小劉說，基本上他們中午都是湊合湊合得了。

而記者在工業(yè)南路、康虹路沿線的眾多住宅小區(qū)附近也看到，馬路輔道上有很多擺攤賣菜、賣小吃的攤點，住在附近的居民都會來此買菜、買飯，還算比較方便，但是由于占據(jù)了馬路輔道，在一定程度上給交通帶來了影響。

大大小小25個小區(qū)，目前就一家大型超市，購物娛樂看病還得往市區(qū)里跑。

其實，隨著近些年的發(fā)展，包括高新區(qū)核心區(qū)在內(nèi)的繞城高速內(nèi)東部新區(qū)，在商業(yè)配套建設(shè)上已經(jīng)有了一定程度的發(fā)展，但不可否認的是，東部地區(qū)的整體商業(yè)環(huán)境還較差。采訪中，眾多受訪者都表示，他們一般消費還是傾向于去市區(qū)，“畢竟這邊給人感覺還是太荒涼，要不就是上班的地方，要不就是住的地方，總之不太熱鬧?！笔忻窆痴f。

記者從濟南高新區(qū)管委會商務(wù)局經(jīng)貿(mào)辦公室了解到，目前整個高新區(qū)核心區(qū)有大大小小約25個新式小區(qū)，但目前整個片區(qū)就只有去年剛剛投入運營的銀座商城一家大型購物超市，居民有些消費需求還得不到滿足。

記者在山東大學齊魯軟件學院采訪時，一位大學生告訴記者，他們校外的休閑娛樂比較貧乏，平時除了在食堂吃飯，同學們聚會、吃飯、唱歌都要到市里去。家住黃金時代小區(qū)的劉女士也表示，在銀座高新區(qū)店開業(yè)之前，她也會大老遠地跑到市區(qū)去購物，而現(xiàn)在雖然有了這家大型超市，還是覺得生活不太便利。“光有一家大型超市也不夠，許多消費不能光靠超市來支撐，比方說，理個發(fā)，看個病之類的，有時候還得往市區(qū)里跑?！?/p>

據(jù)黃金時代社區(qū)居委會相關(guān)人士介紹，黃金時代小區(qū)實際住戶有1816戶，在2009年幾乎全部入住，“以前小區(qū)的居民感覺做啥事情都不方便，周圍盡是一些企業(yè)、寫字樓、銀行，交通還不便利，這兩年隨著人口的增多，小區(qū)樓下的沿街商鋪陸續(xù)開門營業(yè)，社區(qū)里也有了衛(wèi)生室、幼兒園，再加上去年工業(yè)南路上銀座超市的開業(yè)，總的來說居民的一些基本消費需求還是得到了滿足?！钡瑫r表示，“這里的商業(yè)氛圍肯定沒法跟市區(qū)里比，大宗購物、休閑娛樂，居民還是更愿意到市區(qū)?！?/p>

高新區(qū)管委會商務(wù)局經(jīng)貿(mào)辦公室一位領(lǐng)導告訴記者，近幾年，不管是高新區(qū)的企業(yè)還是居民，對生活配套建設(shè)的呼聲都越來越高漲，“現(xiàn)在高新區(qū)的小區(qū)建設(shè)很迅速，但有一些小區(qū)入住率卻不高，一個重要原因就是該區(qū)域的生活配套相對來說并不完善。”

原因：

規(guī)劃時就沒預留太多的商業(yè)空間 金德利本想開店，卻沒找到合適的地方。

東部城區(qū)衣食住行方面的現(xiàn)狀，在一定程度上暴露了濟南市加速東部發(fā)展過程中存在的尷尬。而濟南市實施“東拓”戰(zhàn)略過程中一些整體規(guī)劃上的欠缺，也是造成這種尷尬的主要原因。

高新區(qū)管委會商務(wù)局經(jīng)貿(mào)辦公室領(lǐng)導說，目前高新區(qū)分為三個片區(qū)，核心區(qū)、出口加工區(qū)和孫村片區(qū)。其中核心區(qū)主要包括經(jīng)十路以北，涵蓋齊魯軟件園、國際會展中心及以北的居民區(qū)。而高新區(qū)核心區(qū)的功能定位主要是發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)。同時，隨著公司入駐的不斷增多和居住人口的增加，高新區(qū)步入了發(fā)展的快車道，但是一些生活配套設(shè)施確實沒能跟上。

談起商業(yè)服務(wù)業(yè)等生活配套設(shè)施不足的問題分析得知，這主要是核心區(qū)在開發(fā)建設(shè)中的先天規(guī)劃不足導致的。“核心區(qū)當初的定位就是發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)，在規(guī)劃中沒有預留出太多的商業(yè)空間?！毕嚓P(guān)人士分析稱，正是這種定位和規(guī)劃，給后面的商業(yè)發(fā)展造成了先天性的限制。隨著核心區(qū)的快速發(fā)展，政府也逐漸發(fā)現(xiàn)商業(yè)配套不足給居民和員工帶來生活上的不便，“當意識到這個問題之后，又發(fā)現(xiàn)可利用的土地已經(jīng)幾乎沒有了。”

記者了解到，在高新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，除了有諸如高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、齊魯軟件園、山東大學齊魯軟件學院等項目外，還有諸如舜泰廣場、科匯大廈等寫字樓，這些項目的占地都比較大?！吧綎|金德利集團快餐連鎖有限責任公司本來也想在高新區(qū)開店，但是苦于沒找到合適的地塊遲遲未能安家落戶?！?/p>

同樣，公共交通發(fā)展的現(xiàn)狀，也暴露了片區(qū)公共交通配套規(guī)劃的滯后。由于最初公共交通建設(shè)不足，人們不得不購買私家車來滿足日常的出行需求，而這樣一來，就造成了公交車載客量不高的狀況，反而制約了片區(qū)公共交通的進一步發(fā)展。與此同時，公共交通發(fā)展最基本的需求是公交場站的建設(shè)，但片區(qū)已經(jīng)發(fā)展成形，沒有地段用于公交場站建設(shè)，即便有關(guān)部門想開辟新線路都很難。

此外，采訪中公交司機反映的公交車在上下班高峰期人流密集，而平時少有人乘坐的尷尬現(xiàn)狀，也在一定程度上反映出目前東部城區(qū)發(fā)展定位的偏頗。一位在齊魯軟件園工作多年的工程師表示，把高新區(qū)僅定位為上班工作的地方，而不是一個城市的次中心，才造成現(xiàn)在人多但不熱鬧的現(xiàn)狀。

展望：

盡管東部新區(qū)目前存在著配套設(shè)施建設(shè)不足的尷尬，但采訪中受訪者都表示，對于一個城區(qū)的發(fā)展來說，這也許是必須要經(jīng)歷的一個過程，而關(guān)于東部新區(qū)一些發(fā)展思路和可預見性的建設(shè)，也讓人對省城東部未來的發(fā)展充滿期待。

商務(wù)部門建議對民生項目提供獎勵，有些要零地價進行供地。

成立于1991年的濟南高新區(qū)是濟南市對外開放的窗口和山東省重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。然而，記者從高新區(qū)一份關(guān)于2012年工作思路的材料中了解到，今后，高新區(qū)的發(fā)展要“軟硬兼施”，創(chuàng)造一個“居者樂、遠者來”的良好環(huán)境。

眾所周知，高新區(qū)并不是濟南市一個獨立的行政區(qū)劃，據(jù)了解，今后濟南高新區(qū)的發(fā)展要圍繞“區(qū)”字做文章，建設(shè)宜居宜業(yè)的新城區(qū)?！耙咚讲邉?、規(guī)劃和設(shè)計，大力推進城市開發(fā)、建設(shè)和管理，真正把高新區(qū)打造成功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流的宜居宜業(yè)現(xiàn)代化新城區(qū)?！?/p>

以菜市場為例進行了說明，政府在項目規(guī)劃中寧愿建設(shè)地下停車場也不愿意建個菜市場?！暗览砗芎唵?，由于地價原因，商販入駐的成本必然會增加，肉菜價格就會上升，居民就不會購買，菜市場沒辦法生存，居民的生活也就不方便?！毕嚓P(guān)人士表示。而對于在寫字樓里上班的白領(lǐng)一族，其認為，企業(yè)員工的日常就餐也屬于基本的民生項目，但是解決這一問題的正式商業(yè)空間卻無立足之地，這也直接導致了馬路攤販的云集。

“對能夠填補空白的項目要給予獎勵，要建設(shè)完善的社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系，大型的房地產(chǎn)項目要聽取商業(yè)部門的意見，涉及到基本的民生項目要零地價進行供地?！碑斍吧虅?wù)部門在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的權(quán)威性不足，這也間接地制約了商業(yè)空間布局的發(fā)展。“空間規(guī)劃與行業(yè)規(guī)劃應該結(jié)合起來。”該人士表示，希望政府在未來的規(guī)劃中能夠吸納商務(wù)部門的建議，更好地促進商業(yè)服務(wù)業(yè)等生活配套設(shè)施的完善。

沿街住宅樓一二層或開發(fā)成商鋪，沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)配套項目正在推進。

記者在采訪中了解到，面對居民和企業(yè)的呼聲，高新區(qū)商務(wù)部門也在向有關(guān)部門積極建言獻策，包括將沿街住宅樓的一二樓開發(fā)成商鋪、現(xiàn)有的綠地不支持建設(shè)工業(yè)項目、將邊角地帶開發(fā)成商業(yè)空間等等。

鑒于高新區(qū)核心區(qū)內(nèi)居民對生活配套設(shè)施的呼聲日高，目前高新區(qū)核心區(qū)內(nèi)也在進行用地的調(diào)整，并且積極引進大型商業(yè)服務(wù)業(yè)項目，除了已經(jīng)運營的銀座商城高新區(qū)店，齊魯軟件園內(nèi)1萬6千平方米的綜合服務(wù)中心項目已經(jīng)完成，丁豪廣場項目內(nèi)也將引進華潤萬家大型購物超市，在明年6月份左右開工建設(shè)，齊魯外包城中的綜合服務(wù)中心項目也在建設(shè)中，另外也正在與沃爾瑪積極洽談?wù)嫉厥嗳f平方米的建設(shè)項目。

據(jù)了解，“十二五”期間，整個高新區(qū)除了重點抓好道路、“四供兩排”等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重大公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)外，還將全力推進齊魯外包城、總部基地和金融商貿(mào)中心、會展中心、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地、孫村商貿(mào)城五大城市綜合體建設(shè)，并以此為依托，加快完善吃、住、行、游、購、娛等服務(wù)配套設(shè)施。同時，繼續(xù)加大環(huán)境綜合整治力度，大力提升城市發(fā)展形象，真正實現(xiàn)由“園區(qū)”向“城區(qū)”的轉(zhuǎn)型。

7日上午，記者在規(guī)劃中的東部新區(qū)CBD片區(qū)也看到，這里將規(guī)劃建設(shè)啟德國際金融中心項目，目前項目相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)獲批。記者從該項目體驗中心了解到，項目建成后，濟南東部毗鄰山東省博物館、奧體中心和高新科技園的地段，將崛起一個CBD城市新中心。屆時，這里不僅會形成50萬平方米的金融綜合體，還將配套建設(shè)一個大型的商業(yè)綜合體，其規(guī)模、檔次可與老城區(qū)的恒隆廣場、萬達廣場等媲美。

眾所周知，任何一個區(qū)域的升級必須具備幾個基本條件，無論政府科學的規(guī)劃，市政建設(shè)的跟進，還是品牌開發(fā)企業(yè)的引領(lǐng)，濟南東部片區(qū)能得以騰飛發(fā)展是源于這些因素的共同影響?？v觀整個東部，奧體文博片區(qū)、唐冶新城與東客站片區(qū)已由南向北一字布局排開，由點帶面，由片連城，濟南東部各區(qū)域開發(fā)進入齊頭并進的嶄新時代。