住宅統(tǒng)計“可以”數(shù)出多門

住房需求是人類生存最基本的需求。一國的住房狀況不僅是該國經(jīng)濟(jì)狀況的外在體現(xiàn)，也是反映該國居民生活水平和社會公平狀況的重要指標(biāo)。這就給住宅統(tǒng)計提出了比較高的要求：既要反映住宅市場兩端的供需狀況，也要反映影響供需因素的中間市場狀況和住宅金融情況，還要兼及住宅公平程度。美國住宅市場統(tǒng)計在方法上比較成熟規(guī)范，多年來形成了普查局和行業(yè)組織相結(jié)合的統(tǒng)計監(jiān)測體系。這種“數(shù)出多門”的住宅統(tǒng)計體系充分調(diào)動了各個組織的能動性，提供了全面的住宅統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也促進(jìn)了美國住房政策的目標(biāo)實現(xiàn)，即實現(xiàn)公平和供需平衡。

普查局——住宅市場統(tǒng)計的官方機(jī)構(gòu)

美國普查局是美國官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)調(diào)查和發(fā)布的重要職能部門。一般說來，普查局通過兩方面獲取統(tǒng)計數(shù)據(jù)：一方面采用嚴(yán)格的抽樣調(diào)查、企業(yè)直報、普查等方式獲得第一手?jǐn)?shù)據(jù)，另一方面從其他政府職能部門、大型信息企業(yè)獲得二手?jǐn)?shù)據(jù)。住宅統(tǒng)計主要涉及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)，依行業(yè)不同，其調(diào)查數(shù)據(jù)獲取的方式又有差別。

服務(wù)業(yè)一般采用郵寄的抽樣調(diào)查方式，每個季度根據(jù)不同服務(wù)行業(yè)的收入規(guī)模從美國國內(nèi)收入署提供的企業(yè)識別碼中共抽取72000個企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，這其中就包含一定比例的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)企業(yè)，再根據(jù)相關(guān)的抽樣估算方法最終得到與住宅服務(wù)業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)。

建筑業(yè)獲得數(shù)據(jù)一般通過三種渠道：其一來自于普查局下設(shè)的建筑調(diào)查司主導(dǎo)的建筑調(diào)查，其通過建筑許可登記部門獲取建筑企業(yè)抽樣框，然后采用樣本輪換抽樣方式追蹤企業(yè)獲得住房開工、建設(shè)、銷售等數(shù)據(jù)，樣本每月輪換三分之一；其二是與其他政府部門合作獲得數(shù)據(jù)，如從美國勞工部統(tǒng)計局獲得居民住房支出的數(shù)據(jù)；其三是與相關(guān)信息咨詢企業(yè)合作獲得數(shù)據(jù)，如從麥格勞希爾建筑信息公司獲得不在建筑許可登記部門登記的房屋建設(shè)數(shù)據(jù)。

普查局將獲得的住宅數(shù)據(jù)資料經(jīng)過再加工處理后進(jìn)行數(shù)據(jù)公布。普查局提供的住宅市場數(shù)據(jù)不僅僅反映了供給和需求的變化，同時提供了均衡性指標(biāo)。特別是住房空置率和住房比率報告提供的三個重要比率可用來判斷是否需要增加新的房地產(chǎn)項目，其中租賃房空置率是用于預(yù)測未來經(jīng)濟(jì)走勢先行指數(shù)的重要組成部分（見表1）。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會——關(guān)注住宅市場的二級市場

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會是美國私人發(fā)起的最大的貿(mào)易協(xié)會。它是一個包括全國、州和市三級的協(xié)會組織，三級協(xié)會之間是貫通上下的網(wǎng)絡(luò)性關(guān)系。該協(xié)會所提供的數(shù)據(jù)是對普查局住宅數(shù)據(jù)的有效補(bǔ)充。因為普查局?jǐn)?shù)據(jù)的獲得是從建筑施工統(tǒng)計角度追蹤企業(yè)到銷售環(huán)節(jié)，其銷售數(shù)據(jù)口徑是交訂金即代表新房完成銷售，而全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會是在房屋銷售環(huán)節(jié)，利用全國房源共享服務(wù)系統(tǒng)，獲得各類存量房的銷售情況，其統(tǒng)計口徑是完成房屋所有權(quán)更名才算銷售完成。所以普查局關(guān)注的是住房市場的一級市場，而全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會關(guān)注的是住宅市場的二級市場（見表2）。

全美住房建筑商協(xié)會——致力于滿足大眾住房需求

全美住房建筑商協(xié)會擁有14萬名會員。該協(xié)會提出的最終目標(biāo)是：在消費(fèi)者能夠負(fù)擔(dān)得起的住房成本下，為其提供擁有安全、舒適住宅的機(jī)會；并且為改善房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境而不斷努力。該協(xié)會關(guān)注的核心是“人”，其公布的各種住宅市場指數(shù)緊緊地圍繞“人”展開：如何滿足大眾需求，讓居民享受到舒適滿意的住房（見表3）。

美國抵押貸款銀行家協(xié)會——房地產(chǎn)金融市場環(huán)境的監(jiān)測者

美國抵押貸款銀行家協(xié)會是一個國家級的房地產(chǎn)金融業(yè)協(xié)會，其28萬會員分布在全國各個社區(qū)的住房金融機(jī)構(gòu)。為了保證房地產(chǎn)市場活力和為居民提供可支付得起的住房貸款，該協(xié)會為房地產(chǎn)金融業(yè)工作人員提供各種住房金融數(shù)據(jù)，以保證他們更好地滿足居民（客戶）的需求。其公布的數(shù)據(jù)是影響住房供需的中間過程的數(shù)據(jù)，主要報告包括周按揭貸款調(diào)查和各種住房按揭貸款利率（見表4）。

住宅市場統(tǒng)計在美國實現(xiàn)了各政府職能部門、普查局和行業(yè)組織之間的力量協(xié)作與整合。這種多方合作統(tǒng)計體系真實反映了美國住宅市場的全景圖：既反映了住宅市場的供需狀況，也反映了影響供需的中間市場和住宅金融的情況，還包括以“人”為核心的反映住房滿意度、公平性指標(biāo)。它的最大好處是可以及時、直接地反映住房政策運(yùn)行效果，在住房狀況出現(xiàn)偏差時政府可以通過相關(guān)政策及時進(jìn)行調(diào)整。

當(dāng)政策調(diào)整能夠與指標(biāo)體系相融合時，房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展將不難實現(xiàn)。

專家點評

中國人民大學(xué)統(tǒng)計學(xué)院教授高敏雪：住房很重要，所以住宅統(tǒng)計很重要。美國當(dāng)前面對的主要是一個存量房住宅市場，而中國則更具增量市場的特征，由此導(dǎo)致住宅統(tǒng)計的側(cè)重點有所不同。該文介紹了美國住宅統(tǒng)計的內(nèi)容和組織方式，尤其是如何通過不同調(diào)查機(jī)構(gòu)多角度覆蓋住宅以及人居特征，可以給我們諸多啟迪。