瘋狂的綠地

近期，綠地集團(tuán)與江西上饒市城市投資開發(fā)集團(tuán)簽約，雙方將共同開發(fā)建設(shè)上饒市老火車站改造城市綜合體項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目已是2012年以來綠地集團(tuán)投資的第17個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。綠地正以瘋狂的速度快速圈地興建城市綜合體。上帝欲使其毀滅，必先令其瘋狂，在瘋狂的背后，綠地能否掌控未來？

根據(jù)有關(guān)專家的建議，每100萬人口建造一所城市綜合體是比較適宜的。然而僅以綠地此番選擇上饒市建設(shè)城市綜合體所在的信州區(qū)為例，其常住人口為39萬，其中城區(qū)人口21萬。未來綠地將需要多長(zhǎng)時(shí)間才能夠?qū)⒋隧?xiàng)目完全消化掉？

近年，綠地的瘋狂并非個(gè)案。在半小時(shí)商業(yè)圈的誘惑、城市化運(yùn)動(dòng)以及政府支持的綜合推動(dòng)力下，從小地產(chǎn)商到地產(chǎn)大鱷均如同“染毒”一樣，瘋狂追崇城市綜合體開發(fā)。據(jù)初步估算，目前成都城市綜合體約有80余個(gè)，杭州100多個(gè)，南京、上海、無錫均有50多個(gè)……甚至是正在改造的城中村，都在興建城市綜合體。而就綠地所選擇的開發(fā)區(qū)域，無不存在城市綜合體開發(fā)過剩的問題。這意味著，當(dāng)綠地完成3到5年開發(fā)之后，將繼續(xù)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

或許是已經(jīng)看見城市綜合體飽和會(huì)給未來帶來經(jīng)營(yíng)困擾，綠地在瘋狂興建城市綜合體的同時(shí)，對(duì)酒店項(xiàng)目也情有獨(dú)鐘。其回籠資金最重要的方式便是賣掉城市綜合體中的寫字樓和住宅部分，而持有酒店和商場(chǎng)。

高端酒店對(duì)綠地最直接的好處便是可以獲得競(jìng)標(biāo)土地的入場(chǎng)券，甚至可以據(jù)此獲得低價(jià)的優(yōu)惠，并提升其所開發(fā)的城市綜合體可銷售部分的價(jià)格。開發(fā)完成后，還可以用酒店進(jìn)行抵押貸款，獲得更多銀行信貸支持其未來項(xiàng)目的開發(fā)速度與規(guī)模。與萬達(dá)類似，綠地對(duì)酒店的熱衷有一部分原因是，鮮有酒店擴(kuò)張速度能夠跟得上他們興建城市綜合體的開發(fā)速度。

截止到目前，綠地已開業(yè)的酒店有19家，盡管其中只有一家是自有品牌，但據(jù)綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2012年綠地約有50家酒店正在建設(shè)，聲稱2015年要擁有150家酒店，其中要有100家為自有品牌。這樣的野心不得不讓人為其捏把汗。自建酒店品牌，綠地自己就能跟得上其開發(fā)速度嗎？如何保證自有酒店品牌及管理質(zhì)量，未來對(duì)以房地產(chǎn)開發(fā)起家的綠地而言都是極大的挑戰(zhàn)。

顯而易見，各地方政府十分歡迎城市綜合體的到來，一方面，大興土木有助于拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐腉DP；另一方面無論是在建工程還是日后投入到運(yùn)營(yíng)中的百貨、酒店等等商業(yè)還可以解決當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)問題。因而地方政府多以優(yōu)惠的條件吸引開發(fā)商前來興建城市綜合體。

然而，房地產(chǎn)開發(fā)并非建好房就萬事大吉，一旦這些商業(yè)項(xiàng)目未來運(yùn)營(yíng)不佳，傷害的不僅是開發(fā)商自身，還有這座城市重復(fù)建設(shè)所帶來的資源浪費(fèi)、環(huán)境污染等一系列問題。到那時(shí)留給這座城市的就剩下一堆堆鋼筋水泥。

但對(duì)于綠地這樣的開發(fā)商而言，即便這些項(xiàng)目未來可能面臨運(yùn)營(yíng)不佳的狀況，這些鋼筋水泥仍然可以成為其一筆寶貴的財(cái)富。房地產(chǎn)具有保值增值的作用，擁有大量固定資產(chǎn)的綠地?zé)o論是未來IPO路演，還是要將某項(xiàng)目預(yù)謀轉(zhuǎn)手他人之時(shí)，都可以為投資者編造一個(gè)很美的夢(mèng)。如此看來，坐等資產(chǎn)升值要比運(yùn)營(yíng)更劃算。然而，隨著投資者越來越謹(jǐn)慎，證監(jiān)會(huì)對(duì)上市企業(yè)監(jiān)管越來越嚴(yán)格，未來既無法變現(xiàn)，又無法運(yùn)營(yíng)的固定資產(chǎn)，是否會(huì)成為綠地手中的一盤死棋？