房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探究

摘 要：我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收占國家總稅收的比例逐年提高，控制稅收支出越來越受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。利用納稅籌劃來控制稅收支出，減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，是目前應(yīng)用非常廣泛的一種控制企業(yè)成本，提升利潤空間的手段。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出中營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅所占比重較大，節(jié)稅空間也較大，因此文章主要針對這四種稅提出合理的方法進(jìn)行納稅籌劃，達(dá)到減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，降低企業(yè)納稅成本，實(shí)現(xiàn)綜合稅負(fù)最低的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；稅負(fù)

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2012）35-0101-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，2012年從年初國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)要提穩(wěn)增長，在從市場運(yùn)行的趨勢看，實(shí)際上房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)了2012年穩(wěn)增長的中堅(jiān)力量。在國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控的當(dāng)下，“限購”、“限貸”政策一步步深入和完善，并一直沒有松懈。在十八大新聞中心接受采訪的中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長說房地產(chǎn)限購政策短期內(nèi)不會退出，這是中國政府表明的最新態(tài)度，可以得知自主性購房仍然是市場購房的主體。由于政府出臺的限購和限貸政策并沒有放松，難以刺激投資和投機(jī)性購房需求，因此房價(jià)也難以被持續(xù)性地推高。2012年11月國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市的房價(jià)中房價(jià)上漲的占75.7%，但各上漲城市的價(jià)格漲幅都沒有超過1.0%。但這微小的漲幅是由地王效應(yīng)引起的，企業(yè)并不會因?yàn)殇N售收入的增長而獲得較大收益。受一系列宏觀調(diào)控政策的影響，地價(jià)的不斷攀升，建筑成本提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤縮水，融資困難，提升房價(jià)空間很小，企業(yè)急需從內(nèi)部控制成本，為企業(yè)帶來一定的現(xiàn)金流，增強(qiáng)企業(yè)營運(yùn)能力，最終增大企業(yè)的利潤空間，通過合法合理的減少稅收支出是控制成本的一個(gè)有效可行的方法。

在國家宏觀政策調(diào)控背景下，稅收政策和會計(jì)法規(guī)不斷更新，稅收環(huán)境不斷發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃難度越來越大，這就必然要求房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟國家政策，吃透并熟練運(yùn)用稅收法規(guī)和會計(jì)制度，選擇合適的納稅籌劃方法來降低稅負(fù)，降低成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

2 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

2.1 涉稅多但能籌劃的稅種少

房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多，但并不是所有稅種都有籌劃空間，一些納稅支出較小的稅種沒有空間進(jìn)行籌劃，并且其籌劃的意義不大。對房地產(chǎn)企業(yè)來講，只需要對支出金額大的稅種進(jìn)行籌劃，但是納稅支出較大的稅種只有幾種，因此能進(jìn)行納稅籌劃的稅種少。

2.2 我國稅制不完善

我國的稅制仍然不完善，存在重征、漏征的問題，如有些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)需要征收兩次稅，而有些應(yīng)該繳稅的業(yè)務(wù)卻并沒有征稅。稅率結(jié)構(gòu)不合理，相鄰稅階納稅差異較大，如土地增值稅相鄰稅階之間的跨度為10%，若超過臨界點(diǎn)一點(diǎn)而改變稅率，計(jì)算的結(jié)果就會有很大不同。我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況是流通環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，房地產(chǎn)持有階段相對較輕，納稅支出不平衡，使得房地產(chǎn)企業(yè)在流通環(huán)節(jié)會產(chǎn)生大額稅收支出。

2.3 對政策敏感度高

房地產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)能力較差，主要依靠銀行融資和收取購房者支付的預(yù)售款獲得現(xiàn)金流，而大多數(shù)購房者采用銀行按揭的方式支付剩余房款，因此房地產(chǎn)企業(yè)對金融政策很敏感，銀行金融政策的變動直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，從而對房地產(chǎn)的后期建設(shè)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響納稅籌劃工作的進(jìn)度。

2.4 企業(yè)觀念錯(cuò)誤

稅收貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的整個(gè)過程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對稅收進(jìn)行全面的納稅籌劃，尤其是事前籌劃很重要，而目前有些房地產(chǎn)企業(yè)的做法是在臨近納稅時(shí)才讓財(cái)務(wù)人員進(jìn)行籌劃，這種錯(cuò)誤的方法并不能使企業(yè)最大化得提高稅后利潤。納稅籌劃需要對各個(gè)階段進(jìn)行全面地規(guī)劃，綜合考慮各方面的影響因素，然后選擇最適合本企業(yè)的籌劃方法使企業(yè)降低綜合稅負(fù)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方法

3.1 營業(yè)稅的籌劃方法

①由房地產(chǎn)企業(yè)購買設(shè)備。稅法規(guī)定在納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額不包括建筑方提供設(shè)備的價(jià)款，而在建筑工程中的設(shè)備價(jià)值很大，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以讓設(shè)備價(jià)款不包含在合同總金額中來達(dá)到少繳營業(yè)稅的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以與生產(chǎn)或銷售設(shè)備的廠家直接簽訂購銷合同，則設(shè)備價(jià)款就不包含在房地產(chǎn)企業(yè)和建筑方的簽訂的合同內(nèi)，從而減少了合同總金額，進(jìn)而減少了營業(yè)稅負(fù)擔(dān)。通常情況下，建筑公司是以一定比例的不動產(chǎn)銷售收入支付給建筑公司代建費(fèi)，因此，建筑公司的營業(yè)稅實(shí)質(zhì)上是需要房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)的，而由房地產(chǎn)企業(yè)購買設(shè)備，在減輕建筑公司營業(yè)稅負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，在一定程度上降低了開發(fā)成本。

②將價(jià)外費(fèi)用分離出去。稅法規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用都應(yīng)計(jì)入營業(yè)稅的營業(yè)額。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)將其在銷售房屋時(shí)代收配套設(shè)施費(fèi)計(jì)入的是“其他應(yīng)付款”，但是在計(jì)算營業(yè)稅時(shí)，這些配套設(shè)施費(fèi)作為價(jià)外費(fèi)用和銷售收入一并征收營業(yè)稅，這樣加大了營業(yè)稅的稅負(fù)。鑒于此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立能代收這部分配套設(shè)施費(fèi)的物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用成功地分離出去，房地產(chǎn)企業(yè)則不需要繳納配套設(shè)施費(fèi)部分的營業(yè)稅，這樣不僅減少了營業(yè)稅納稅支出，設(shè)立的物業(yè)公司還能為企業(yè)帶來額外的收入。

3.2 土地增值稅的籌劃方法

①控制增值額。我國土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，稅率在不同階級按10%的速度增長，相鄰稅階差距很大。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這點(diǎn)來進(jìn)行納稅籌劃，在進(jìn)行房屋定價(jià)時(shí)，可以將增值額控制在50%、100%、200%這三個(gè)臨界點(diǎn)，雖然超出臨界點(diǎn)會帶來收入的增加，但這點(diǎn)微小的增加并不足以彌補(bǔ)多繳納的土地增值稅，這樣反而加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收支出，使得稅后收益變得更小。

②銷售定價(jià)的籌劃。對于普通商品來講，銷售價(jià)格提高，企業(yè)的銷售收入和納稅支出都會相應(yīng)增加，但增加的銷售收入會大于增加的納稅支出，企業(yè)的最終受益也會有所提高。但對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于我國在土地增值稅征收規(guī)定中享有特有的優(yōu)惠政策，造成銷售價(jià)格不一定與最終受益成正比。由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅在土地增值稅上享有稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過合理的定價(jià)，使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，從而享受土地增值稅的免稅待遇。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從納稅籌劃的角度考慮，綜合權(quán)衡售價(jià)提高帶來銷售收入的增加和放棄稅收優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)，從而確定合適的定價(jià)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。

3.3 房產(chǎn)稅的籌劃方法

①合理分解租金。房地產(chǎn)企業(yè)收取的租金收入中通常包括水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，企業(yè)應(yīng)將這部分費(fèi)用從房租中分離出來，可以與客戶分別簽訂房屋出租合同和物業(yè)管理合同，物業(yè)管理收入由公司成立的物業(yè)公司收取，這樣，分離出去的這部分費(fèi)用只需要繳納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)，而不需要繳納房產(chǎn)稅。成立物業(yè)公司后，由房地產(chǎn)企業(yè)收取租金，物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，將租賃收入和物業(yè)管理費(fèi)收入分開，房地產(chǎn)企業(yè)的租金收入減少，從而繳納的房產(chǎn)稅減少，稅負(fù)降低。

②簡化出租關(guān)系。目前，售后返租模式逐漸被消費(fèi)者接受，此模式也是房地產(chǎn)企業(yè)取得較高收益的一種手段。但是，在售后返租模式下存在兩個(gè)出租關(guān)系：第一是購房者將房屋出租給房地產(chǎn)企業(yè)，第二是房地產(chǎn)企業(yè)將房屋出租給使用者。兩個(gè)出租關(guān)系中購房者與房地產(chǎn)企業(yè)均需要繳納房產(chǎn)稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簡化出租關(guān)系來減輕稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)可以將購房者與房地產(chǎn)企業(yè)的出租關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榇黻P(guān)系，同時(shí)將房地產(chǎn)企業(yè)與使用者的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿空吲c使用者的出租關(guān)系，這樣，房產(chǎn)稅的納稅人僅為購房者，房地產(chǎn)企業(yè)無需繳納房產(chǎn)稅。

3.4 企業(yè)所得稅的籌劃方法

3.4.1 完整地歸集計(jì)稅成本

由于企業(yè)所得稅清算準(zhǔn)備時(shí)間越長，準(zhǔn)備工作越充分，計(jì)稅成本越完整，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在年末之前完工，從而避免因計(jì)稅成本不完整導(dǎo)致企業(yè)多繳企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)在完工年度應(yīng)對成本進(jìn)行充分完整的預(yù)提，不能漏提，否則這部分沒有預(yù)提的成本，即使下一年度匯算清繳前取得合法憑據(jù)，也不能在完工年度所得稅稅前扣除。

3.4.2 利用會計(jì)處理方法進(jìn)行籌劃

同一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)采用不同的會計(jì)處理方法可能產(chǎn)生不同的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這點(diǎn)來進(jìn)行企業(yè)所得稅的籌劃，選擇合理的會計(jì)處理方法降低稅負(fù)。折舊費(fèi)用的分?jǐn)偤统杀举M(fèi)用的扣除關(guān)系到各期成本費(fèi)用的支出額的大小，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)各期的利潤水平，最終影響企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)大小。

固定資產(chǎn)折舊費(fèi)是企業(yè)所得稅稅前準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目，企業(yè)可以選擇不同的固定資產(chǎn)折舊方法，使折舊費(fèi)合理的在稅前增加列支，減少企業(yè)所得稅支出。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理設(shè)置會計(jì)科目，嚴(yán)格區(qū)分各項(xiàng)成本費(fèi)用，防止由于各項(xiàng)費(fèi)用記錄不明，導(dǎo)致合理的費(fèi)用無法扣除的情況。將成本費(fèi)用按照比例分配，在稅前準(zhǔn)予扣除標(biāo)準(zhǔn)較大的項(xiàng)目選擇多分配，扣除標(biāo)準(zhǔn)小的少分配，防止由于超出扣除標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)予扣除部分給企業(yè)帶來的稅收負(fù)擔(dān)增加。

3.4.3 利用扣除限額進(jìn)行籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，未超過扣除限額的應(yīng)付職工薪酬可以在稅前列支，企業(yè)可以將超出扣除限額的部分，采用費(fèi)用化的方式發(fā)給職工，即可以通訊費(fèi)、交通費(fèi)、餐飲費(fèi)、超市提貨卡、商場購物卡等方式，這樣既向職工發(fā)放了較高的工資福利，又為企業(yè)減少了企業(yè)所得稅的稅收支出。

房地產(chǎn)企業(yè)的在開發(fā)過程中發(fā)生的一些工作人員工資、工資附加費(fèi)、辦公費(fèi)等可以計(jì)入期間費(fèi)用，也可以計(jì)入間接開發(fā)成本。稅法規(guī)定，期間費(fèi)用有扣除限額，超過限額部分本年不能扣除；對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可以按房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)20%扣除。由以上規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將開發(fā)過程中的人員工資及辦公費(fèi)等計(jì)入間接開發(fā)成本，這樣可以增加稅前列支額，當(dāng)然計(jì)算出來的企業(yè)所得稅會減少，稅負(fù)降低從而增加了企業(yè)的稅后利潤。

房地產(chǎn)企業(yè)利用納稅籌劃可以減輕稅負(fù)，降低稅收成本，提高企業(yè)資金利用率，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化目標(biāo)。影響企業(yè)納稅籌劃的因素很多，并不是所有的方法都適合每一個(gè)企業(yè)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的自身情況，選擇最優(yōu)的納稅籌劃方法，達(dá)到綜合稅負(fù)最低的目的。

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