電梯工程項目管理在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用

摘 要：文章介紹了電梯工程項目管理在施工過程中的管理要點，并展望了未來項目管理在房地產(chǎn)市場的廣泛應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：項目管理；房地產(chǎn)；電梯質(zhì)量控制

中圖分類號：F284 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2012）35-0076-02

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)建設(shè)市場快速發(fā)展，但是，縱觀現(xiàn)在的房產(chǎn)市場，工程質(zhì)量存在著安全隱患，房地產(chǎn)商把大量的時間和金錢投放在廣告宣傳和銷售環(huán)節(jié)上，卻忽略了項目管理對于提高房地產(chǎn)建筑質(zhì)量的作用，致使房屋建筑的質(zhì)量不能讓購房者滿意。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，電梯工程占據(jù)著非常重要的份額。電梯工程項目管理是以項目管理者為中心，將電梯工程項目作為管理對象，按照合同，取得最佳的質(zhì)量效益和經(jīng)濟(jì)效益的過程。將項目管理引入電梯工程中，提高電梯的質(zhì)量控制水平，對于房地產(chǎn)建設(shè)的成功具有很重要的促進(jìn)作用。

電梯工程的項目管理主要有5個過程組，即啟動—計劃—實施—控制—結(jié)束，其中啟動和計劃是施工的前期準(zhǔn)備，實施和控制是施工的過程，結(jié)束是施工完畢后移交到物業(yè)并結(jié)束該項目。

1 電梯工程施工前期準(zhǔn)備的管理重點

施工前期工作主要有兩方面：項目的啟動和項目的規(guī)劃，做好這兩方面工作，并獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行施工。

{1}項目的啟動。

在接到客戶要求電梯發(fā)貨通知時，需要再次確認(rèn)現(xiàn)場實際情況是否與所簽訂的設(shè)備合同中的土建情況，非標(biāo)等技術(shù)條款是否滿足，安裝合同是否簽訂并明確各相關(guān)的責(zé)任歸屬等，如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場土建參數(shù)與合同中對應(yīng)的參數(shù)偏差太大，則需立即和相關(guān)干系人溝通，對合同進(jìn)行更改，否則電梯發(fā)到現(xiàn)場將會出現(xiàn)各種問題，由于電梯屬于訂制產(chǎn)品，對于已出廠的產(chǎn)品，不予以退貨或換貨。

{2}項目的規(guī)劃。

古語有云“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，在施工之前，安排好整個電梯工程的整體計劃是施工前期準(zhǔn)備中的重點。計劃管理是貫穿于電梯施工的始終的，將一切施工活動控制在預(yù)定的計劃之中，可以實現(xiàn)資源的有效利用，避免在施工過程中出現(xiàn)大的變化，實現(xiàn)最佳的施工結(jié)果。規(guī)劃包含工程進(jìn)度規(guī)劃，工程成本規(guī)劃，工程質(zhì)量規(guī)劃，人力資源規(guī)劃，溝通規(guī)劃，安全風(fēng)險規(guī)劃等，其中人力資源是整個施工過程中最重要的，因為所有的施工活動都是在人的控制之下進(jìn)行的，人力資源關(guān)系到整個施工過程的成敗。合理、有效的組織體系和結(jié)構(gòu)是電梯工程成功的組織保證，建立一個團(tuán)結(jié)的管理團(tuán)隊可以使整個施工過程快速、平穩(wěn)的運(yùn)行。項目管理團(tuán)隊的人員配置應(yīng)該由懂技術(shù)、質(zhì)量、成本和進(jìn)度控制的人員共同組成，要兼顧技術(shù)、質(zhì)量、成本和進(jìn)度，不能只顧其一，這樣才能在項目的施工過程中不斷地調(diào)整策略，實現(xiàn)各方面的相互結(jié)合，在出現(xiàn)問題時能及時地予以處理，從而按照合同的要求實現(xiàn)工程有條不紊地進(jìn)行。

2 電梯工程施工過程中管理重點

電梯工程的施工過程主要包含實施和監(jiān)控兩個過程組，實施則是按照之前規(guī)劃過程組中所制定的計劃進(jìn)行工作，施工過程中最重要的監(jiān)控，主要有三控一協(xié)調(diào)，其中三控是指控制工程進(jìn)度、控制工程質(zhì)量、控制工程成本；一協(xié)調(diào)是指協(xié)調(diào)工程各類事件，也就是強(qiáng)調(diào)溝通；除此之外還有安全施工的管理、分包商的管理和檔案的管理。

2.1 進(jìn)度控制

在項目實施的過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照項目實施計劃進(jìn)行，面對諸如設(shè)計變更，資金問題，物資供應(yīng)問題，風(fēng)險問題等方面因素的影響，組織者需及時進(jìn)行調(diào)控，保證施工進(jìn)度的正常進(jìn)行。保證施工過程每個環(huán)節(jié)的人員安排，責(zé)任落到實處，加強(qiáng)施工過程的協(xié)調(diào)配合，定期開展例會和專題會議，跟蹤檢查項目進(jìn)度，根據(jù)檢查結(jié)果，分析問題存在的原因，制定相關(guān)解決方案，保障施工進(jìn)度有序進(jìn)行。在施工過程中，要充分調(diào)動各參建單位的積極性，對于日常工作的成績要賞罰分明，提高各施工隊伍的紀(jì)律性，堅決服從指揮，按期保質(zhì)完成任務(wù)。

2.2 質(zhì)量控制

工程的主要衡量指標(biāo)之一為質(zhì)量的好壞。建立質(zhì)量管理體系是保證施工質(zhì)量的前提，要確保施工質(zhì)量，就要建立行之有效的質(zhì)量管理體系，并保證體系在施工過程中落到實處。依照質(zhì)量管理體系，編制品質(zhì)管理文件，制定品質(zhì)管理方針和目標(biāo)，使整個施工過程具有可控性、可協(xié)調(diào)性和可檢查性。在施工過程中，影響工程質(zhì)量的因素很多，比如人員、產(chǎn)品的質(zhì)量等。編制良好的質(zhì)量管理文件，依照管理文件嚴(yán)格控制施工過程；定時對施工人員進(jìn)行質(zhì)量管理培訓(xùn)，使他們保證質(zhì)量管理的落實。

2.3 成本控制

加強(qiáng)電梯工程施工過程中的成本管理，實現(xiàn)效益的最優(yōu)化，可以降低施工過程中的成本，創(chuàng)造出更高的效益。成本管理是一項動態(tài)的、整體的管理活動。電梯施工單位要制定出成本監(jiān)測機(jī)制，及時地反映成本的動態(tài)，以便項目管理人員能制定出確實可行的措施，降低在施工過程中的消耗，提高施工單位的成本管理水平。項目管理人員要有成本管理的觀念，根據(jù)成本的動態(tài)，制定出成本管理措施，抑制不合理的支出。

2.4 強(qiáng)調(diào)溝通

在施工過程中，難免會遇到猶如：任務(wù)量安排有偏差，項目資金不能及時到位等問題的出現(xiàn)，這些問題會一定程度上影響到施工人員的工作積極性，怠工現(xiàn)象會隨之產(chǎn)生，使得電梯工程施工進(jìn)度延期。所以，為了杜絕此類現(xiàn)象的發(fā)生，作為整個項目的負(fù)責(zé)人，應(yīng)予以第一時間協(xié)調(diào)溝通，盡最大可能滿足每個參建組織的要求，通過個部門間的協(xié)調(diào)安排，平衡各組織的利益，使得施工過程有條不紊的進(jìn)行，各施工單位之間也要相互加強(qiáng)溝通，保證施工過程保質(zhì)保量，為了讓高質(zhì)量的電梯為民服務(wù)的目標(biāo)而共同努力。

2.5 分包商的管理以及安全施工

一般而言，電梯生產(chǎn)企業(yè)為了降低成本、提高效益，會將電梯的安裝工作分包給專業(yè)的電梯安裝單位。這樣就會導(dǎo)致電梯的安裝質(zhì)量直接受到分包商隊伍人員素質(zhì)的影響。因此，為了避免由于分包商隊伍的技術(shù)不過關(guān)而導(dǎo)致的電梯的安裝質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，電梯制造企業(yè)要建立起嚴(yán)格的分包商管理和考核制度，對分包商的職業(yè)素質(zhì)進(jìn)行全方位的考查，并定期對他們進(jìn)行培訓(xùn)，對不達(dá)標(biāo)的分包商隊伍予以淘汰；此外，分包商要想在激烈的市場競爭中處于不敗之地，就要不斷地提高自身的業(yè)務(wù)水平，以滿足電梯生產(chǎn)商的要求。施工過程中出現(xiàn)的事故總是由人、環(huán)境、物和管理共同作用產(chǎn)生的。在施工過程中，要避免事故的產(chǎn)生，就要堅持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的方針，電梯施工項目管理者要建立起安全管理體系和安全生產(chǎn)責(zé)任制。

2.6 檔案的管理

工程資料的原始性和真實性具備著重大的意義，電梯工程竣工驗收一定時期后，由于施工中存在的疏忽或養(yǎng)護(hù)措施不得力等原因，工程可能會相繼出現(xiàn)各種質(zhì)量缺陷，這就必須通過查閱相關(guān)的工程資料，從而采取有效地措施來解決問題，所以原始真實的檔案資料是施工質(zhì)量的客觀保障。一般而言，凡本單位的發(fā)文、主送或抄送本單位的收文，要求以原件歸檔；最能體現(xiàn)法律效應(yīng)的合同、協(xié)議及工程啟動驗收書等需雙方或多方履行簽字手續(xù)的文件，均以原件正本歸檔。

3 電梯工程收尾過程中的管理重點

3.1 項目移交

在電梯工程項目施工全部完成后，要進(jìn)行項目移交工作，將其移交給售后部門，在移交工作開始之前，施工方應(yīng)完成電梯井道、機(jī)房建造、電梯安裝等環(huán)節(jié)的驗收工作，通過政府相關(guān)部門的驗收合格后方可進(jìn)行產(chǎn)品的相關(guān)資料移交，移交后雙方必須簽訂服務(wù)協(xié)議，落實相關(guān)責(zé)任歸屬，這樣既有利于在法律上保證了雙方的利益。

3.2 項目完成總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)

整個項目移交完畢后，負(fù)責(zé)工程的施工組織，應(yīng)從工程各個方面進(jìn)行討論，總結(jié)施工過程中的不足之處，對于解決問題的合理性應(yīng)予以深入分析，吸取經(jīng)驗，提高自身的施工能力和技術(shù)，對于下次施工項目的組織進(jìn)行是很好的學(xué)習(xí)機(jī)會。施工檔案要進(jìn)行詳細(xì)備案，以備后人查閱，資料檔案應(yīng)齊全，檔案移交時，每一份合同協(xié)議都要有與其相應(yīng)的附件在合同協(xié)議后面，蓋上騎縫章，形成一套完整的合同協(xié)議資料，倘若工程出現(xiàn)后續(xù)工程質(zhì)量問題，以便查閱，嚴(yán)密的工程資料是可以全面反映和記載施工過程的重要文件，也是項目管理水平高低的綜合體現(xiàn)。

4 結(jié) 語

作為特殊設(shè)備，電梯與日常消費(fèi)品或其他工業(yè)產(chǎn)品不同：在工廠完成設(shè)計制造所呈現(xiàn)的電梯，不是一個完整的產(chǎn)品，它還包括現(xiàn)場安裝過程以及需要經(jīng)規(guī)定的檢驗檢測機(jī)構(gòu)檢測過關(guān)，之后才算是完整的產(chǎn)品。為了保證電梯高效、安全運(yùn)行，電梯安裝工程項目管理尤顯重要。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中引入項目管理，將電梯項目管理作為房地產(chǎn)建筑過程中的一個重要的科學(xué)管理方法，大幅提高電梯質(zhì)量，必將有助于推進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)、快速發(fā)展。同時隨著項目管理理論不斷完善，電梯項目管理在提高房地產(chǎn)建筑質(zhì)量方面具有重要的促進(jìn)作用，可以預(yù)測電梯項目管理在未來的房產(chǎn)建筑方面肯定將持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場對專業(yè)的電梯項目管理人員的需求也將不斷增長。因此，未來的房地產(chǎn)市場肯定更加頻繁地將電梯項目管理納入其范疇。

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