淺談投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及其會計處理

摘要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和完善，投資性房地產(chǎn)市場日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，研究投資性房地產(chǎn)及其會計處理，對推動我國市場經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，有著非常重要的意義。本文以我國的新會計準則為依托，闡述了投資性房地產(chǎn)的概念、發(fā)展現(xiàn)狀及其重要性，并分析了我國投資性房地產(chǎn)的確認、計量、記錄和報告，闡述了我國投資性房地產(chǎn)在會計處理中存在的問題，并提出了一些具有針對性的改進建議。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)會計處理改進建議

1 概述

在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露適用《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定。

2 投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性及現(xiàn)狀分析

新會計準則中給投資性房地產(chǎn)的定義是：投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。

2.1 投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性 投資性房地產(chǎn)是當今世界各國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，它所創(chuàng)造的高額附加值以及為投資者所帶來的豐厚利潤，強烈地吸引著一些企業(yè)和個人投資者。當然，在我國隨著市場化改革的快速推進，投資性房地產(chǎn)早已成為拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。投資性房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)系到城市居民，而且還是關(guān)系現(xiàn)在和將來農(nóng)村人口城市化的問題。投資性房地產(chǎn)行業(yè)不僅是一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，還是一個社會發(fā)展問題。

2.2 我國投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀分析 前幾年來，我國投資性房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了新一輪的持續(xù)快速增長，增長幅度逐年遞增，其中單2004年第一季度，投資性房地產(chǎn)增長41.1％，增幅比2003年同期提高6.2個百分點。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項重大政策進行調(diào)控。

從2004年第二季度開始，投資性房地產(chǎn)增長幅度逐月降低，其增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平（2002年和2003年1－6月份投資性房地產(chǎn)分別增長32.9％和34％）。這表明自2004年以來國家采取的一系列控制高速增長的政策措施已初見成效。但是，就最近幾年的投資性房地產(chǎn)市場情形來看，投資性房地產(chǎn)熱潮并沒有就此止步。中國的經(jīng)濟繼續(xù)保持了前幾年的強勁走勢，投資者相信，只要現(xiàn)在涉足了投資性房地產(chǎn)行業(yè)，如果經(jīng)濟能夠像他們所預(yù)期的那樣持續(xù)發(fā)展，那么將來一定會從中得到收益，這就是我國投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀。

3 投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會計處理的分析

3.1 投資性房地產(chǎn)的確認分析 投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認：一是與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；二是該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時，開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)，不包括作為存貨的房地產(chǎn)。

3.2 投資性房地產(chǎn)初始確認及會計處理分析 投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計量，購置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買價和任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記相關(guān)科目。自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程”，建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，按取得時的實際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記相關(guān)科目。

3.3 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量分析 新會計準則指出：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值計量兩種，通常應(yīng)當采用成本模式計量，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。為保證會計信息的可比性，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式，而且已采用公允價值模式計量的房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量。

3.4 投資性房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換的分析 新準則規(guī)定：企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變滿足下列條件之一的應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其它資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：①投資性房地產(chǎn)開始自用；②作為存貨的房地產(chǎn)改為出租；③自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；④自用建筑物停止自用，改為出租。

3.5 投資性房地產(chǎn)處置的分析 新準則規(guī)定， 當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得未來經(jīng)濟利益時， 應(yīng)終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。

3.6 投資性房地產(chǎn)信息披露的分析 新準則要求企業(yè)應(yīng)當在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：一是投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式；二是采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷， 以及減值準備的計提情況；三是采用公允價值模式的， 公允價值的確定依據(jù)和方法， 以及公允價值變動對損益的影響；四是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換情況、轉(zhuǎn)換理由， 以及對損益或所有者權(quán)益的影響；五是當期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。

4 投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會計處理存在的問題及建議

4.1 投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會計處理存在的問題 ①投資性房地產(chǎn)范圍界定不明確：我國對持有并準備出租或增值后轉(zhuǎn)讓的，但目前尚空置的投資性房產(chǎn)沒有界定完整。另外，投資性房地產(chǎn)會計準則中的一個重大問題是，沒有明確該準則中所指的“已出租”概念。②投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變的規(guī)定比較局限：投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)采用成本計量模式，在滿足特定條件時也可以采用公允價值計量模式。但企業(yè)只能采用一種計量模式，不得同時采用兩種計量模式。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更，存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠計量取得且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許從成本模式計量轉(zhuǎn)化為公允價值模式計量，這一轉(zhuǎn)變應(yīng)作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，不能從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。我國的這種規(guī)定相對于國際上來說比較局限。

4.2 改進投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會計處理的建議 ①投資性房地產(chǎn)范圍的界定應(yīng)該明確：投資性房地產(chǎn)會計準則中沒有明確該準則中所指的“已出租”概念，針對這一問題，我們應(yīng)該明確“已出租”是指企業(yè)一定時期經(jīng)營性出租，并不包括融資出租，雖然目前我國一般企業(yè)并不存在這樣的業(yè)務(wù)，但作為會計準則的概念應(yīng)該是完整和全面的。會計準則中對投資性房地產(chǎn)概念有明確界定：“是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，新會計準則應(yīng)該對“未來為資本增值而持有的建筑物”概念加以補充和完善。②企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)計量模式應(yīng)該更加慎重：投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換的規(guī)定，主要是由于我國資本市場發(fā)展并不完善所決定的。就目前我國的情況，要想完善新會計準則中對投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換方面的規(guī)定，還需要一定的時間。企業(yè)選用成本模式的，當資本市場、經(jīng)濟發(fā)展等客觀情況發(fā)生變化時，還有選擇公允價值的機會，而一旦選擇了公允價值模式，就沒有回旋的余地了，所以對于企業(yè)而言，應(yīng)該慎重的選用公允價值計量模式作為其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。

5 結(jié)束語

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，投資性房地產(chǎn)受到了眾多企業(yè)和一些個人投資者的青睞，它為投資者所帶來的豐厚利潤，使得投資性房地產(chǎn)已成為拉動我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國的經(jīng)濟發(fā)展有很重要的作用。但是我國會計準則還有待于更進一步的完善。就目前我國的基本國情來看，每個企業(yè)都應(yīng)該更加慎重地選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式。

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