中德房地產政策對比研究

【摘要】2003年以來，中國的房價飛漲，房地產出現(xiàn)了一系列的問題。本文將通過對德國房地產政策的研究，對比分析了中國近年來房地產政策的演變，針對當前我國的房價形勢，從戰(zhàn)略地位、市場體系、法律體系、市場監(jiān)管等方面提出了促進我國房地產業(yè)健康發(fā)展的幾點啟示。

【關鍵詞】中國；德國；房地產政策對比研究；啟示

一、引言

從2003年起，我國的房價開始駛入快速發(fā)展的軌道，部分城市的房地產市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。出現(xiàn)的問題不僅威脅著房地產金融的安全，也深刻影響了廣大人民的生活以及國家經濟的健康運行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調控措施來給房地產市場發(fā)展過熱的現(xiàn)狀降溫。但經過多年的調控，房地產市場存在的問題沒有得到根本改善。過去10年里，德國名義房價每年上漲1％，物價水平平均每年漲幅2％，扣除物價因素，德國實際房價在以每年1％的速度縮水。房價十年穩(wěn)定的德國，其房地產業(yè)在金融危機時仍繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢。分析德國房地產保持穩(wěn)定的內在原因，應該說，是獨具特色的德國房地產制度起到了關鍵性作用。

二、德國房地產政策基本內容

（一）政策目標

德國政府在政策上并不把房地產，特別是住宅建設，作為德國經濟增長的“支柱產業(yè)”，而是作為社會福利機制的重要一環(huán)。德國憲法第20款作為永久性條款確立下了國家的根本目標之一為福利國家，這就包涵了要求與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一。這便是德國政府制定所有房地產政策的核心出發(fā)點。

（二）政策措施

1．科學的房地產規(guī)劃。無論是聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國都有著詳盡的建房規(guī)劃，按每年人口增長、經濟結構等對各地區(qū)土地規(guī)劃制定了嚴格的用途規(guī)定。德國的法律還對開發(fā)商購房資金的使用、國家建筑建設標準等有嚴格約束，政府會委托專業(yè)的檢驗機構進行檢查監(jiān)督，開發(fā)商每年也必須向房地產管理部門提交工作報告。德國法律規(guī)定，開發(fā)商應該為社會不同階層提供住房，在面積大小、房屋設施和租金或購買能力等方面，滿足不同階層需求。

2．健全的房屋租賃政策。德國的《住房租賃法》規(guī)定，一般的房租合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求，但出租者不允許主動收回房屋，在幾種特殊情況下除外。關于租金的調整也有嚴格規(guī)定，《租金水平法》規(guī)定：3年內舊合同的租金上漲幅度不能超過20%。為了《租金水平法》有執(zhí)行的依據(jù)，每個城市負責房屋管理的權威部門至少每兩年定期對各類房屋的租金水平進行調查，發(fā)布權威的《房屋租金水平表》，為新合同租金價格的制定提供依據(jù)。德國政府每年對居民提供相當數(shù)量的房屋補貼，按照家庭人口等指標制定居住標準，如果收入水平不能達到租金要求，政府會發(fā)放補貼，補足差價部分。雖然購買住房的家庭也可以申請補貼，但是90％以上的補貼由租房者獲得。

3．嚴厲的法律體系。德國《經濟犯罪法》規(guī)定，如果地產商制訂的房價超過“地價圖”合理范圍的20％為“超高房價”，就已經構成了違法行為。對于抬高房價、房租以至于獲得暴利者，視程度而言，地產商和房東最高需承擔刑事責任。若地產商制訂的房價超過合理價格的50％則認為是“房價暴利”，德國的《刑法》規(guī)定這種行為已經構成犯罪，將對出售者處以更高罰款，甚至判處最高三年徒刑。另外，德國的《租房法》保障租房者的利益，規(guī)定三年內房租價格不能提高超過20％，否則房東會受到嚴厲的法律懲罰，輕則遭到巨額罰款，重則追究刑事責任。并且有關法律規(guī)定，所有超過5萬人口的城市都要確定該地區(qū)的“租房價格表”，每兩年更新一次。嚴厲的法律體系對某些妄圖謀取暴利的開發(fā)商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。

（三）政策效果

德國的房地產政策無疑是成功的。德國的人口密度為每平方公里230人，是歐洲人口最稠密的國家之一；在“二戰(zhàn)”后和兩德統(tǒng)一后，德國曾是全球房荒最嚴重的國家之一。自1977年至今的30多年中，德國的房價平均上漲了60％，而同期個人名義收入額則增長3倍。政府根據(jù)國家人口特征制定了完備的房地產發(fā)展規(guī)劃，并通過土地、稅收、法律等手段卓有成效地實施規(guī)劃和調控市場波動，由此保障了數(shù)十年來德國房地產市場供求基本平衡，房地產價格水平總體較低，市場抗風險能力強。

三、近年來中國房地產政策演變

自我國實行住房制度改革以來，政府出臺的宏觀調控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調整銀行存貸款利率、調整存款準備金率、調整公積金貸款利率等；稅收政策，如調整稅率、財政政策、保障性住房政策等等。

（一）2004～2008年上半年：調控供需、抑制房價

隨著房地產業(yè)的發(fā)展，諸多問題不斷暴露出來。其中，房地產價格上漲是一個突出問題。針對一些具體問題，國務院采取措施，試圖予以解決。2004年政府出臺政策規(guī)定加強土地市場的調控力度，提高拿地“門檻”，嚴禁非法壓低地價招商，征收房產稅，上調存款準備金率。2005國家出臺了一系列調控措施抑制房地產價格上漲，這些政策的重點是圍繞打擊供給環(huán)節(jié)和消費環(huán)節(jié)的炒作行為展開。2008年初，中央經濟工作會議確定了當年度的宏觀調控的“兩防”目標，一是防止經濟增長由偏快轉變?yōu)檫^熱，二是防止價格由結構性上漲轉變?yōu)橥ㄘ浥蛎?，并實行穩(wěn)健的經濟政策和從緊的貨幣政策。

（二）2008下半年～2009年10月：緊縮性的宏觀調控政策開始松動

為了穩(wěn)定房地產市場，國家暫時放松信貸，降低居民購房成本，緊縮性的宏觀調控政策開始松動。9月15日，中國人民銀行決定下調人民幣貸款基準利率和中小金融機構人民幣存款準備金率，這是中國央行六年來首度降息。在金融危機的影響下，2008年9月以后刺激政策的出臺，造成大量剛性需求釋放，產業(yè)及股市的資金大量轉移向房地產市場，房地產市場回暖。

（三）2009年11月以來：嚴厲調控，促進房價合理回歸

隨著宏觀經濟好轉，2009年下半年房地產市場再次出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，房地產調控重新啟動。各項政策出現(xiàn)逆轉，12月14日，國務院常務工作會議發(fā)布了“國四條”。2011年是我國房地產調控最為嚴厲、政策落實最到位的一年，房地產調控政策的行政性干預色彩繼續(xù)加重，限購、限貸、限價政策逐步細化升級。

根據(jù)前面的分析可見，面對房地產領域出現(xiàn)的市場無法調節(jié)的問題，中國政府出臺的一系列措施，對房地產市場的健康發(fā)展、房價上漲速度的減緩、房地產投資增速過猛勢頭的遏制有一定的作用。但是，由于經濟社會形勢的快速變化，政府在制定房地產宏觀調控政策時，相關決策存在著一些誤區(qū)，政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差，客觀上導致調控政策并沒有達到預想的效果，城市土地價格持續(xù)攀升，房價偏高的問題也沒有得到真正解決，房地產行業(yè)一些深層次的結構性問題更加突出。

四、德國房地產政策對中國房地產調控的啟示

（一）完善住房市場體系和機制

1．加大土地供應力度，提高土地利用效率。我國處在住房消費穩(wěn)定增長階段，面對當前較為強勁的改善型住房需求、結婚購房和城鎮(zhèn)化過程中非本地戶籍人員購房等剛性需求，在市場供不應求的特殊階段，采取提高首付和貸款利率，以及限購和限外等作為短期政策可以理解，但作為長期政策，還是要在合理引導住房消費需求和消費模式的前提下，從增加市場供應入手，才能解決房價持續(xù)上漲的后顧之憂。當務之急是加大土地供應力度，提高土地利用效率。政府應學習德國的先進經驗，有前瞻性的戰(zhàn)略眼光，提早做出城市規(guī)劃，著眼未來的發(fā)展方向，充分利用現(xiàn)有土地。比如采取“兩高兩嚴”辦法節(jié)約集約利用土地，“兩高”是提高容積率和建筑高度；“兩嚴”是嚴控建筑密度和嚴保綠化率。倡導建筑向高空發(fā)展，謀求內涵式發(fā)展。

2．規(guī)范房屋租賃市場。近幾年，我國房地產價格不斷攀升，許多工薪階層奮斗了一生，也買不起一套房。無奈之下，只得選擇租房。在這種情況下，租房市場異常火爆，供不應求，便形成了賣方主導的局面，由于沒有健全市場和法律保障，租房者毫無討價還價的能力。因此，完善租房市場，設定合理的房屋租賃價格是關鍵。政府應借鑒德國的成熟模式，如可以通過減免稅收等手段，鼓勵更多存量房進入租賃市場，促進房屋租賃市場的供需平衡，從而借助市場調節(jié)穩(wěn)定租賃價格。同時還需要大力發(fā)展公共租賃住房、廉租房，以解決“租不到房、租不起房”的解決低收入群體的實際困難，循序漸進地建立多渠道、多層次的租賃房供應體系。

（二）落實和完善住房保障機制

2009年全國人大常委一份調研指出，2009年全國保障房任務的投資完成率僅為23.6％。保障房作為主體市場，政府管制市場所提供的住房在全社會住房供給體系中至少應占到70％以上（1998年房改方案規(guī)定經濟適用房占85％，廉租房占5％），該市場應該主要面向社會的中低收入階層，而不是像現(xiàn)在的經濟適用房只是針對窮人階層。保障房惠民工程，幾乎成了中央和老百姓的“兩頭熱”，但許多地方政府積極性并不高。要解決這一問題，可以借鑒德國模式，將房地產政策作為政府官員業(yè)績的考核標準，而非僅看GDP的增長來決定其升遷。通過這一政策，則可以很好推動地方政府關注保障房政策的落實和實施。

（三）健全完善房地產的法律體系

我國的租房市場管理混亂，沒有完善的法律體系，租客的利益得不到有效保障。應學習德國出臺規(guī)范租房市場，保障私人租房市場權益雙方利益的法律，詳細規(guī)定租房權益雙方應享受的權利和應盡的義務。此外，在現(xiàn)有法律規(guī)定基礎上，借鑒德國的有關房地產法律法規(guī)，出臺一部比較完善的房地產專門法律或對現(xiàn)有房地產法律法規(guī)，如《中華人民共和國城市房地產管理法》等進行修訂完善，明確房地產管理中，政府、房地產開發(fā)商、地產評估師等的職責及應承擔的法律責任；房價、房租確定的標準；新建住房的比例、用途，有效避免重復開發(fā)、濫開發(fā)現(xiàn)象發(fā)生，增強對房地產違法行為的震懾力，保護公民的合法權益。

（四）拓寬房地產監(jiān)管的渠道和手段

確定房地產的主管部門和參與部門，并明確分工，強化監(jiān)管力度。建設、物價、人民銀行、房產交易等政府主管部門應切實加強對房地產開發(fā)建設的全程監(jiān)管，在土地供應、規(guī)劃設計、建設施工、經營銷售及貸款投入等各環(huán)節(jié)健全完善監(jiān)管協(xié)調配合機制，逐步實現(xiàn)對房地產市場全方位、立體綜合監(jiān)管。建立健全房地產市場違法、違規(guī)問題的處理機制，運用經濟、法律、行政等多種手段進行房地產市場綜合治理，嚴厲打擊房地產開發(fā)建設、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

參考文獻

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