規(guī)避安置房買賣風險

隨著城市化進程的加快，大量城市的城鄉(xiāng)結合部及郊區(qū)縣、村莊都面臨拆遷的問題。如北京市２０１１年動遷的村莊將超過３００個，５０個市級重點村２０１０年已全部完成規(guī)劃，并在２０１１年１２月完成拆遷，２３．２萬人搬遷上樓。

隨著回遷安置房竣工驗收，一批回遷房逐步上市交易，一系列問題隨之產(chǎn)生。一方面回遷房有著新建商品房無可比擬的地理和價格優(yōu)勢，另一方面因為回遷房出賣人暫時不能取得房屋所有權證書，使得買受人在購買該類房產(chǎn)的過程中存在一定的風險。

存不確定因素

回遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策，拆遷人或開發(fā)商將危改區(qū)內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷安置的政策標準以及事先簽訂的拆遷協(xié)議，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。

本文所指的回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。

只要是房屋出賣人

有《拆遷協(xié)議》和回遷證，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得房地產(chǎn)證之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。

回遷房在取得房產(chǎn)證后與商品房的交易相同，并不需要交納土地出讓金。只要該房屋取得國家正式的房產(chǎn)證，其性質與商品房相同，可以進行正常的上市交易。而已經(jīng)在相關部門辦理過戶之后，取得新的房產(chǎn)證，則說明此房的產(chǎn)權已經(jīng)轉移給買方，過戶后為產(chǎn)權人全私產(chǎn)房屋。以后再次交易時也沒有特別的限制，同一般有證二手房交易相同。

回遷安置房雖然參照經(jīng)濟適用房的管理，但是時間上卻并不受時間的限制，可以上市交易（經(jīng)適房購買滿５年才可上市交易）。但是我們應該注意到回遷安置房的買賣是存在風險的。

買賣細節(jié)要注意

回遷安置房一般在一定時期內無法辦理產(chǎn)權證，交易都是采用預約銷售的方式。產(chǎn)權證沒有辦理下來之時，房子的所有權并未產(chǎn)生轉移，賣房者只受到房屋買賣合同的約束，一旦出現(xiàn)賣房者無法履行合同、轉移房屋所有權給買主的情況，買主購買安置房的意愿就會落空。因此，購買回遷安置房一般需要考察賣房者的家庭成員情況、賣房者本人的經(jīng)濟情況，否則，容易起糾紛。

小心一房數(shù)賣

回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人一房數(shù)賣留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。

出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權。因此，出賣人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規(guī)制顯得十分重要。

約定房產(chǎn)過戶和交房時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少日起辦理房屋所有權的轉移手續(xù)。

簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定交納首付之日即為交房時間。

要求賣方配偶簽名

實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關規(guī)定，該房產(chǎn)應屬于夫妻共同財產(chǎn)。一方處分應當?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：一是若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生訴訟糾紛；二是若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及共同財產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

如購房者執(zhí)意購買未取得房產(chǎn)證的回遷房（商品房），因相關操作較為復雜，建議盡可能尋求專業(yè)法律人士幫助，以最大限度地降低法律風險，保障自己的合法權益。

編輯／王翠萍