墓地評估方法初探

摘要：通過界定墓地使用權(quán)內(nèi)涵、分析其特點，結(jié)合實例，就現(xiàn)行評估方法適用性進行討論，提出各墓地評估方法技術(shù)要點。

關(guān)鍵詞：土地科學(xué)研究方法 墓地使用權(quán) 評估方法 案例

隨著民營資本進入殯葬領(lǐng)域，改變了墓地長期以劃撥形式的供地方式，大量的市場化、經(jīng)營化的墓地涌入市場，因此帶來了大量的墓葬地資產(chǎn)量化的需求，如何科學(xué)量化其使用權(quán)的價值具有非常重要的現(xiàn)實意義。本文對墓地使用權(quán)評估方法作初淺的探討。

一、墓地及墓地使用權(quán)內(nèi)涵

（一）墓地

墓地為城鄉(xiāng)居民提供安葬骨灰和遺體的公共設(shè)施的用地。

（二）墓地使用權(quán)性質(zhì)

本次研究的墓地使用權(quán)性質(zhì)主要為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)《公墓管理暫行辦法》公墓墓區(qū)土地所有權(quán)依法歸國家或集體所有，喪主不得自行轉(zhuǎn)讓或買賣，由于二級市場不可流轉(zhuǎn)，故主要研究土地一級市場。

二、墓地權(quán)利及利用特點

（一）墓地權(quán)利特點

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，出讓后，土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動。墓地作為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)同樣享有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的權(quán)利。

（二）利用特點

1.具有特殊區(qū)位要求。一般遠離居民住宅區(qū)、城市公園、風(fēng)景名勝區(qū)、文物保護區(qū)及鐵路、公路主干線兩側(cè)。相對其他用途區(qū)位較劣地塊由于墓地特殊性可能具有特殊風(fēng)水，因而具有特殊優(yōu)勢。俗話說“頭枕山，足登川，祖祖輩輩作高官”。例如臨水荒山等對其它用地條件劣，但對于墓地條件好。

2.壟斷性較強。墓地資源稀缺，經(jīng)營上具有壟斷性，由此產(chǎn)生行業(yè)壟斷收益。

三、墓地評估方法分析及要點

（一）現(xiàn)行評估方法分析

1.市場比較法。墓地地產(chǎn)市場狹小、案例交易少，適用范圍較小，但選擇案例范圍可適當(dāng)擴大，只要為同一服務(wù)圈即可。

2.成本逼近法。主要以成本累加為途徑，可采用，但必須有風(fēng)水、區(qū)位修正，成本中應(yīng)考慮壟斷地租。

3.剩余法、收益還原法。墓地有較為穩(wěn)定的收益，且作為陰宅與房地產(chǎn)開發(fā)有著相似性，具有借鑒性，可采用這兩種方法。

4.基準地價系數(shù)修正法。對于有基準地價的地方，可采用基準地價系數(shù)修正法進行評估，據(jù)了解，多數(shù)地方均未制定特殊用地（含墓地）的基準地價。

（二）評估要點

1.市場比較法。選擇案例可為同一服務(wù)圈，即服務(wù)于同一城市居民的墓地均可成為案例，案例可突破一般距離，20-30公里的距離屬正常范圍。

2.成本逼近法。成本中利潤為壟斷利潤，而不是行業(yè)平均利潤。

3.剩余法。思路：預(yù)測墓地售價額扣除建設(shè)費用及各種費用后，來確定墓地地價。要點：一是墓穴管理費。二是利用形式。

4.收益還原法。思路：墓地經(jīng)營單位屬生產(chǎn)性企業(yè)，確定年銷售收入，年總費用（生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務(wù)費用、管理費及企業(yè)利潤），得出的企業(yè)生產(chǎn)純收益，剝離非土地資產(chǎn)純收益后，求出土地純收益進行還原。要點：由區(qū)位、風(fēng)水帶來的壟斷價格，要采用市場比較法對類似墓地進行修正評估，得出較為準確超額收益。

5.基準地價系數(shù)修正法。思路：有基準地價，但無修正體系。根據(jù)墓地用地性質(zhì)對地價影響因素敏感度的分析，判斷土地使用上的趨同性，確定參照用途修正體系進行評估，參照用途修正體系對墓地用地存在一定程度的不適合，需對修正因子深入分析，選擇對墓地影響因素敏感度高的因素因子進行修正。要點：影響因素的選擇，公共設(shè)施等常規(guī)因素對其影響較小，主要考慮“自然條件”包含（風(fēng)水、地勢、朝向、坡度、水系等）、“交通條件”、“周圍重要風(fēng)景名勝區(qū)、歷史名人、名墓”等重要因素對墓地的影響。“位置”：周圍無重要特殊保護目標，距離居民區(qū)較遠，距離殯儀館較近，位置優(yōu)越。本身的利用對于周邊土地的利用會帶來負面的影響， 周邊土地的利用對其也不會帶來增值影響。“地勢”對墓地有重要的影響。墓地普遍建在地勢高的地方?！帮L(fēng)水”講究依山傍水。

結(jié)語

墓地評估中要十分注意風(fēng)水及壟斷性影響，關(guān)于這方面的影響，作者只作了初步探索，還有較大思考空間，但把握墓地使用權(quán)價格內(nèi)涵，是墓地評估的關(guān)鍵。

參考文獻

〔1〕《殯葬管理條例》.中華人民共和國國務(wù)院令第225號.1997年

〔2〕《河南省殯葬管理辦法》.河南省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議.1999年

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