房地產的關鍵考驗期到了

辨別政府房地產政策真?zhèn)蔚目简炂冢搅?；商業(yè)地產取代住宅地產，將成為最大的泡沫。

今年第三季度可能出現(xiàn)以下現(xiàn)象：土地出讓金下降、地方財政緊張、部分房地產信托出現(xiàn)違約風險，等等。住宅地產硬著陸風險存在，因此需要剛性需求與商業(yè)地產加以緩釋。

據(jù)中國指數(shù)研究院今年上半年的數(shù)據(jù)，今年上半年土地出讓金收入明顯降低，迄今為止沒有尋找到可以代替房地產的內需品種。上半年全國300城市土地出讓金總額6525.98億元，較去年同期下降38%；上海丟失蟬聯(lián)的冠軍寶座，出讓金總額僅占去年同期4成，為184.2億元人民幣；北京無緣前十，出讓金總額144.88億元，同比下降55.65%，一線城市僅廣州成交量較去年同期增加13%。

可以肯定的是，土地價格降幅越大的地區(qū)，政府面臨的財政危機就越嚴重。不僅地方主要基建工程成為無源之水，一些地方甚至連公務員的薪酬發(fā)放都成了問題。如傳出新區(qū)財政困難的無錫市，今年上半年，土地市場3次土拍共推出31幅地塊，其中24幅成交，5幅撤回，2幅流拍。去年上半年土地收入為110.88億，今年僅29.35億元，不到去年3成。審計署的數(shù)據(jù)顯示，我國已迎來地方債的償債高峰期，今年全國共有1.84萬億元地方債務到期。其中大地方債務償以土地作為質押品。一旦土地價格繼續(xù)回落，地方投融資鏈條將斷裂。

金融與民間資金鏈條可能通過房地產信托發(fā)生斷裂。據(jù)中金公司測算，預計今年房地產信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元。今年第三季度即將到期的規(guī)模約1000億元，其他季度到期的規(guī)模在350億-500億元左右。其中，7-9月是到期兌付高峰，平均每月在300億元以上。預計明年到期2816億元，明年還款額將達到3100億元。事實上，對簿公堂與延期均已發(fā)生。6月12日，上海市第一中級人民法院開庭審理華澳信托起訴大連實德集團及其關聯(lián)公司、實德集團董事長徐明的金融借款合同糾紛案。這是近兩年來房地產信托爆發(fā)式增長后第一例訴諸法院的金融借款合同糾紛案。

一輪拯救運動如火如荼。拯救用的是暗度陳倉的辦法，住宅地產憑借剛需略有回暖，商業(yè)地產成為泡沫重災區(qū)。未來住宅地產價格可能企穩(wěn)，而商業(yè)地產成為城市救兵。

今年5、6月份，已經出現(xiàn)土地市場與住宅成交回暖。仍然以無錫為例，據(jù)相關數(shù)據(jù)，6月份無錫市成交商品房7144套，6月30日更是拿下了408套的單日最好成績，創(chuàng)2012年單日成交最高紀錄。從今年和去年的房地產成交量以及上半年的土地交易看，商業(yè)地產受到普遍追捧。2012年上半年無錫共成交土地24幅，成交地塊中包括13幅商業(yè)用地、4幅商住混合用地、4幅加油站用地，純居住用地僅占3幅，總成交面積為72.72萬方。盡管當前住宅市場整體仍處低位，但業(yè)內人士指出，土地市場逐步回暖已得到業(yè)內認識的普遍贊同。

另據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2012中國零售地產市場投資展望》研究報告，中國內地2011年的零售地產投資交易額高達265億元，占整個商業(yè)地產交易總額的30%，購物中心的投資還相當受市場歡迎，其投資交易額占比高達86%。伴隨購物中心投資商鋪，零售地產成為投資者新寵。多數(shù)投資者都把商鋪當作住宅地產一樣投資，等到商鋪價格上升，就轉手套現(xiàn)，忘記了租金回報率只有3％，忘記了商鋪最終要靠出租之后每個月的營收額來定商鋪價值的高低。世邦魏理仕的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按過去兩年的平均消化量靜態(tài)計算，我國很多二線城市商業(yè)地產的消化周期將超過15年，有的甚至達到60年。如果央行不再大規(guī)模發(fā)放貨幣，資金去了其他地方，泡沫破滅的速度將會很快。

鄂爾多斯等地就是前車之鑒。