公積金改革地方再破題

多地住房公積金改革朝著全國(guó)“互通互貸”的目標(biāo)又近了一步。

今年10月以來(lái)，武漢、鎮(zhèn)江等多個(gè)城市陸續(xù)調(diào)整了住房公積金政策。盡管這些城市中的多數(shù)仍未允許職工申請(qǐng)公積金異地互貸，即職工可以在住房公積金繳納所在地以外的城市購(gòu)房，并且享受低息的公積金貸款，但是基本上都放寬了住房公積金使用條件，包括提高公積金貸款最高額度，降低首付比例，允許父母成為子女購(gòu)房的共同還款人等等。

目前，國(guó)內(nèi)只有遼寧省的14個(gè)城市、廣東省的8個(gè)城市以及湖南的長(zhǎng)沙、株洲、湘潭等一些城市，已經(jīng)加入到公積金異地互貸的行列。絕大多數(shù)城市的公積金仍然僅限于當(dāng)?shù)乩U存當(dāng)?shù)刭?gòu)房使用。

接受《中國(guó)新聞周刊》采訪的多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金政策的一系列調(diào)整，有助于提高住房公積金的使用效率，但若想進(jìn)一步擴(kuò)大這一政策的社會(huì)福利屬性，還需要進(jìn)一步降低公積金提取和貸款門(mén)檻，并擴(kuò)大使用范圍，最終實(shí)現(xiàn)在全國(guó)的“互通互貸”。

政策微調(diào)刺激“剛需”

武漢是近期對(duì)住房公積金政策調(diào)整力度最大的城市之一。

今年10月下旬，武漢市公布了《住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整住房公積金相關(guān)提取政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），這其中最為引人注目的是，在武漢繳納公積金的市民，使用商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)武漢市區(qū)以外的自住房的，可以提取在武漢市繳存的公積金，用于償還該房屋的商業(yè)貸款，首次使用公積金購(gòu)買(mǎi)二手房的最高貸款限額，也由40萬(wàn)元提高到了60萬(wàn)元。

對(duì)于上述調(diào)整，武漢公積金中心歸集處處長(zhǎng)王香華解釋說(shuō)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市間的聯(lián)系更加緊密，而且中小城市房?jī)r(jià)比臨近的大城市低很多，必然會(huì)有許多人需要跨城購(gòu)房置業(yè)，打通公積金用于異地購(gòu)房，可以滿足這些需求。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，截至今年11月初，像武漢市這樣調(diào)整放松了公積金政策的城市有34個(gè)，其中27個(gè)城市提高了公積金貸款的最高額度，另外一些，還出臺(tái)了降低首付比例、允許直系親屬共同還貸等新政。

相比異地互貸，這些只能算是公積金改革的“一小步”，但這已經(jīng)使得剛需客戶的購(gòu)房成本得以明顯降低。

以武漢為例，公積金貸款最高限額調(diào)整后，以購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)為100萬(wàn)的二手房源為例，首付3成，貸款20年，按中國(guó)人民銀行五年期以上貸款基準(zhǔn)利率（商業(yè)個(gè)人住房按揭貸款6.55%，公積金貸款4.50%）計(jì)算，政策調(diào)整前的組合貸款（40萬(wàn)公積金貸款+30萬(wàn)商業(yè)貸款）本息和為114.6萬(wàn)元，月供4776元；最高限額調(diào)整至60萬(wàn)后，組合貸款（60萬(wàn)公積金貸款+10萬(wàn)商貸）本息和為109.1萬(wàn)元，減少了5.5萬(wàn)元。

在中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控力度不減、商業(yè)銀行降低對(duì)于首套房的貸款優(yōu)惠的環(huán)境下，都讓原本在手續(xù)上相比商業(yè)貸款繁瑣得多的公積金貸款，因?yàn)榈屠屎拖嚓P(guān)政策的放寬，而重回購(gòu)房者的視線。

一些城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)。上海公積金中心發(fā)布的2012年三季度住房公積金運(yùn)行分析報(bào)告則顯示，前三季度，上海共發(fā)放住房公積金個(gè)貸290.71億元，同比增長(zhǎng)近39.96%。南京前三季度公積金發(fā)放額度達(dá)到83.85億元，比去年全年的36.72億元增長(zhǎng)了128%，已經(jīng)超過(guò)了2012年全年50億元的發(fā)放計(jì)劃。

“地方政府對(duì)公積金政策出現(xiàn)微調(diào)正是公積金貸款劇增的主要原因?！?中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示。

異地互貸的嘗試

相比提取公積金余額，允許住房公積金異地互貸顯然是更符合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的政策。

由于核心城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的優(yōu)勢(shì)不斷強(qiáng)化，其對(duì)于人才的吸引力也越來(lái)越大，這種變化的結(jié)果就是將導(dǎo)致核心城市的資產(chǎn)價(jià)格上升速度和勞動(dòng)力的價(jià)格上升速度脫鉤。在這種情況下，在工作的城市租房，在異地、通常是家鄉(xiāng)購(gòu)房的情況日益增多。

按照目前住房公積金的屬地管理政策，這樣的異地購(gòu)房貸款需求無(wú)法得到公積金支持，公積金的低利率優(yōu)惠無(wú)法覆蓋這部分真實(shí)的需求群體。

目前，只有簽訂協(xié)議的城市之間才可以實(shí)行異地互貸。先行改革的遼寧、珠三角、長(zhǎng)株潭三地，均系彼此經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的城市群。

最先試水的是遼寧省。2008年7月，遼寧省內(nèi)的沈陽(yáng)、鞍山、撫順、本溪、營(yíng)口、遼陽(yáng)、鐵嶺、阜新等8個(gè)城市簽訂了國(guó)內(nèi)第一份公積金異地貸款協(xié)議，上述8城市正常繳存住房公積金的職工在8城市間異地購(gòu)買(mǎi)可辦理房屋所有權(quán)證的個(gè)人自住住房，可以在購(gòu)房所在地申請(qǐng)住房公積金貸款，實(shí)現(xiàn)了個(gè)人異地購(gòu)房公積金貸款“同城化”。

2009年3月，遼寧省將這一試點(diǎn)擴(kuò)大到了全省，省內(nèi)14個(gè)城市的住房公積金管理中心簽訂了《全省異地公積金貸款合作協(xié)議》，標(biāo)志著遼寧省內(nèi)的住房公積金實(shí)現(xiàn)了省內(nèi)“通貸”，這一政策也一直沿用至今。

在南方，珠三角的廣州、佛山、珠海、惠州、江門(mén)、中山、東莞、肇慶8個(gè)城市的住房公積金管理中心，在2009年5月共同簽訂了《廣東省珠江三角洲城市住房公積金貸款合作協(xié)議》，自此，實(shí)現(xiàn)了珠三角8城市住房公積金的互貸。

根據(jù)協(xié)議規(guī)定，珠三角8市繳存公積金的市民，只要符合條件，就可在任一城市申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)住房。至于首付比例、貸款額度、年限等，則參考申請(qǐng)貸款城市的現(xiàn)有規(guī)定。

最近一次披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2011 年6 月底，珠三角公積金互貸的8個(gè)城市已互放異地公積金貸款6200余戶，金額達(dá)到13.5 億元。

中部的長(zhǎng)株潭城市圈則在2010年啟動(dòng)了相關(guān)改革。2010 年10 月，長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三地住房公積金管理中心的負(fù)責(zé)人在株洲共同簽訂協(xié)議。在三座城市正常繳納住房公積金的職工，都可以在長(zhǎng)株潭任一城市，參照當(dāng)?shù)卣呦虍?dāng)?shù)厣暾?qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房。而在此前，長(zhǎng)沙就已經(jīng)與常德、吉首、婁底、郴州、邵陽(yáng)、永州和益陽(yáng)等7 市完成了異地互貸的開(kāi)通。

2009年4月15日，北京市也曾出臺(tái)與河北省秦皇島市的異地公積金貸款政策，不過(guò)現(xiàn)在已經(jīng)取消。目前北京地區(qū)的公積金繳存職工在外地購(gòu)房不能獲批北京公積金貸款，但其可以提取個(gè)人繳存賬戶內(nèi)的公積金余額，其他相類似的還有天津、無(wú)錫、臨沂、南京、以及新近加入的武漢等地。

未來(lái)全國(guó)通貸可期

盡管做出了一些政策調(diào)整，部分省市之間也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了公積金互貸，但這仍然被視為改革的第一步。未來(lái)，隨著住房公積金異地支取、轉(zhuǎn)移和異地多向互貸業(yè)務(wù)的開(kāi)辦以及公積金業(yè)務(wù)領(lǐng)域的逐漸拓寬，住房公積金業(yè)務(wù)將會(huì)不可避免地呈現(xiàn)全國(guó)一體化的發(fā)展趨勢(shì)。

現(xiàn)行的以城市為管理單位住房公積金管理體制，個(gè)人賬戶不能異地流轉(zhuǎn)和使用，損害了繳存人的利益和參與的積極性。

此外，住房公積金實(shí)行屬地化封閉管理，地區(qū)間的資金不能相互調(diào)用，一方面導(dǎo)致每個(gè)地區(qū)中心的資金規(guī)模都有限，抗系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)能力差；另一方面出現(xiàn)了部分地區(qū)資金嚴(yán)重緊缺的同時(shí)，卻有部分地區(qū)資金大量沉淀的局面，資金配置效率沒(méi)有優(yōu)化。這不僅影響了資金收益率的提高，同時(shí)公積金貸款沒(méi)有進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)分散，日常資金的流動(dòng)性危機(jī)也在潛伏。

以濟(jì)南市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度濟(jì)南共發(fā)放公積金貸款5.75億元，同比增長(zhǎng)40.3%，據(jù)濟(jì)南住房公積金管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，濟(jì)南公積金管理中心本部的貸款使用率接近90%，超出了全國(guó)65%的平均使用率。如果不及時(shí)加以控制，濟(jì)南公積金將現(xiàn)無(wú)錢(qián)可放的風(fēng)險(xiǎn)。

降低公積金提取和貸款門(mén)檻，開(kāi)展異地貸款業(yè)務(wù)，擴(kuò)大使用范圍，不僅能夠提高住房公積金的使用效率，同時(shí)，也使繳款人在購(gòu)房上獲得更大的選擇空間，保證了繳存人在異地?fù)碛邢嗤淖》抗e金貸款權(quán)益。

“全國(guó)公積金的互通互貸，社會(huì)保障一體化將是大勢(shì)所趨?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉告訴《中國(guó)新聞周刊》。