2012 ：促進(jìn)房價(jià)回歸理性的關(guān)鍵一年

開發(fā)商們似乎開始著急了，政策正在刺痛他們。如果考慮到2011年地方政府土地出讓收入減少一萬億元，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖會(huì)受到新的考驗(yàn)。

“城開集團(tuán)的房價(jià)不下降，我不知道為什么政府要把房價(jià)打下去，反正我們就是不降價(jià)?！鄙虾３情_集團(tuán)有限公司總裁倪建達(dá)說。

易居中國董事長周忻則當(dāng)場(chǎng)宣布，從次日起，在易居中國的電商平臺(tái)上，任志強(qiáng)、潘石屹和倪建達(dá)所在房企，各自再拿出5套房進(jìn)行零元起拍，“名字叫‘房價(jià)你做主’，拍到多少就是多少?！?/p>

“既然大家都說市場(chǎng)不好，那就讓市場(chǎng)來決定?！?對(duì)倪建達(dá)這一話語之意，媒體給了不同的解讀。

2011年的年底，正是樓市“降價(jià)潮”焦灼之際，房地產(chǎn)界的各類人物，在各種論壇、聚會(huì)上對(duì)調(diào)控政策發(fā)言，其中有言辭激烈的集中炮轟。上述這一幕作為小插曲，發(fā)生在2011年12月17日第一財(cái)經(jīng)和唯眾傳媒主辦的“第三屆中國行業(yè)領(lǐng)袖論壇”上。

任志強(qiáng)們?cè)賿佌f法

有“大炮”之稱的原北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)，在2011年12月中旬引爆“任志強(qiáng)PK住建部”事件。

任志強(qiáng)說，2011年下半年房地產(chǎn)銷量下跌，并非調(diào)控政策的功勞。

“國8條提出首套住房差別利率，銀行可以隨意調(diào)整首套房的房貸利率，于是我們的首套房貸在10月份發(fā)生巨大的變化，從基準(zhǔn)利率變成1. 05，變成1. 1。”任志強(qiáng)說，“2011年9月份以前，房地產(chǎn)銷售還持續(xù)增長，到9月份以后環(huán)比銷售開始下降，為什么？銀行調(diào)整首套貸款利率的方式，比現(xiàn)在政策更加惡劣，讓老百姓覺得降了10萬塊錢房價(jià)，結(jié)果多負(fù)了20萬塊錢的利率，導(dǎo)致銷售急劇下降?！?/p>

任志強(qiáng)認(rèn)為，開發(fā)商目前的境況，要好于2008年。“2008年的時(shí)候，我們到位資金和完成投資的比例大概是1比1. 32，今年大概是1比1. 37，手里至少還有1. 7萬億現(xiàn)金，開發(fā)商現(xiàn)金流情況并不比2008年差。”

“以為房價(jià)掉下來以后就不再漲了？”任志強(qiáng)說，“政府錢得往里投，但開發(fā)商可以到半截就不干了。所以不要以為開發(fā)商都會(huì)被逼死。”

此前，任志強(qiáng)就在擁有579萬粉絲的微博上對(duì)住建部發(fā)出了批評(píng)。

另邊廂，住建部政策研究中心副主任王玨林則直指任志強(qiáng)“吃了肉還罵娘，掙了錢還不滿意”。

萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶也公開表示，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控?zé)o法降低真正房價(jià)：“其實(shí)在北京不是買房子，根本是在搶資源，這個(gè)房子不是房子，所以你再蓋什么保障房跟房價(jià)有什么關(guān)系？”

幾乎就在倪建達(dá)宣稱上海城開“就是不降價(jià)”的同時(shí)，SOHO中國董事長潘石屹也公開說：“政策對(duì)房地產(chǎn)的影響，我覺得也是兩難，現(xiàn)在再往下走，開發(fā)商走不下去了，一些地方政府也走不下去了?！彼踔琳J(rèn)為政府會(huì)救市。

政策底已經(jīng)來臨？

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞和北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)則對(duì)《望東方周刊》說，2012年，中國樓市很可能遭遇“政策底”。

“中央有中央的考慮，地方有地方的考量，各種利益錯(cuò)綜交織，這就是房地產(chǎn)調(diào)控的真實(shí)情況?！迸ｘP瑞說，2011年，中國商品住宅銷售額超過5萬億元（二手房銷售額超過3萬億元），同比增長超過10%，而房地產(chǎn)企業(yè)總收入的增長也超過了10%。

牛鳳瑞說，“從我們調(diào)研的情況看，2012年，中央層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不大可能出現(xiàn)根本方向的調(diào)整，但地方政府的執(zhí)行力度會(huì)是一個(gè)值得觀察的問題。

2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，依然是供不應(yīng)求?！坝腥苏f現(xiàn)在房地產(chǎn)庫存很高，房價(jià)會(huì)下跌30%甚至50%。但我們調(diào)研的結(jié)果是，如果房價(jià)下跌20%，現(xiàn)有庫存就可能一掃而空。”牛鳳瑞說，2012年，中國房價(jià)并不具備大幅下降的條件，“一旦下調(diào)到市場(chǎng)心理預(yù)期，就會(huì)出現(xiàn)交易量的反彈，進(jìn)而帶來價(jià)格反彈?！?/p>

牛鳳瑞認(rèn)為，2012年，房價(jià)下調(diào)空間最多在10%以內(nèi)。“現(xiàn)在，宏觀經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)還在可接受范圍內(nèi)，但存款準(zhǔn)備金率調(diào)整，已是一個(gè)政策信號(hào)?！迸ｘP瑞說，2012年，房地產(chǎn)調(diào)控迎來政策底，可能會(huì)是一個(gè)大概率事件。

所謂政策底，“就是指不再出臺(tái)新的調(diào)控政策?！标悋鴱?qiáng)說。

全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)主任高強(qiáng)此前則表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)是拉動(dòng)內(nèi)需，擴(kuò)大消費(fèi)。征收房產(chǎn)稅有扼制住房消費(fèi)擴(kuò)大的作用。

地方“土地財(cái)政”減少數(shù)成

2011年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

12月20日，在樓市成交繼續(xù)僵持，上半月成交面積只有22. 48萬平方米的背景下，上海市政府新聞辦官方微博說，上海2012年將繼續(xù)執(zhí)行限購政策。此前幾天，北京市也發(fā)出了同樣表態(tài)。

“與上海、北京不同的是，”同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉對(duì)《望東方周刊》說，“近期政府在政策執(zhí)行層面，表現(xiàn)出外緊內(nèi)松的跡象。”

在8月份，馬鞍山對(duì)首套房免契稅；10月份，南京、常州放松公積金貸款，廣州、南京、安徽局部放寬開發(fā)商的土地出讓金繳納期。

一直堅(jiān)定看空中國樓市的易憲容對(duì)《望東方周刊》說，現(xiàn)在降價(jià)還沒有成為一種普遍的趨勢(shì)，更大的障礙在于，2011年前11個(gè)月，國內(nèi)130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金額為1. 18萬億元，與2010年同期相比減少了5200億元， 減少了30%。算上全國所有城市，2011年地方政府的土地財(cái)政收入可能將減少上萬億元。這給很長一段時(shí)間習(xí)慣了土地財(cái)政的地方政府帶來很大壓力。

2011年11月25日，北京市住建委聯(lián)合北京市地稅局發(fā)布了《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》，以及《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》。而易憲容將其列入有“托市政策”之嫌的行列。

降價(jià)現(xiàn)實(shí)

無論如何，大規(guī)模的降價(jià)還在全國蔓延。

公開資料顯示：2011年12月，萬科在各大城市頻頻發(fā)布降價(jià)信息。其中，萬科在廣州的柏悅灣項(xiàng)目，價(jià)格下跌超過20%。

在萬科降價(jià)之前，廣州一個(gè)名為“淘金.”的項(xiàng)目，每平方米均價(jià)一次性下跌了1萬元，跌幅近30%。

這在廣州，已經(jīng)不算什么轟動(dòng)性的新聞。眼下，位于花都區(qū)和番禺區(qū)的御湖天下和珊瑚天峰，最大降幅均達(dá)到30%。其他降幅在10%以上的樓盤更多。

在上海，萬科于2011年11月在上海推出的萬科尚源項(xiàng)目精裝修公寓最低備案價(jià)為11200元/平方米，比該樓盤7月份的最低備案價(jià)下跌了31. 7%。

2011年11月，上海一手商品住宅成交量為48. 96萬平方米，為7年來同期最低。由于多個(gè)樓盤降價(jià)或低開，平均成交價(jià)只有21140元/平方米，同比下跌9%，環(huán)比下跌0. 5%。

在杭州，市中心的房價(jià)幾乎回到了2010年時(shí)的水平，個(gè)別樓盤降價(jià)1萬元，降幅接近25%。

另一些數(shù)據(jù)則顯示，在上海，降價(jià)幅度達(dá)20%甚至30%以上的案例依然只是個(gè)案。

以上海為例，雖然龍湖酈城和綠地米蘭公寓此前降價(jià)。但在這兩個(gè)樓盤所屬的嘉定新城板塊，其他大部分樓盤并沒有跟風(fēng)降價(jià)，價(jià)格堅(jiān)挺，且態(tài)度堅(jiān)決地表示未來沒有優(yōu)惠的計(jì)劃。上海的唐鎮(zhèn)、九亭、上大、大寧板塊等新盤密集區(qū)域的情況，跟嘉定新城則如出一轍。

許多受訪對(duì)象對(duì)本刊記者表示，大多數(shù)宣稱降價(jià)“30%”的樓盤，只是將降價(jià)作為宣傳策略。通過抬高原先報(bào)價(jià)或備案價(jià)可以輕易得出巨大的降幅。

業(yè)界聲音：

住建部政策研究中心主任秦虹：

“促進(jìn)房價(jià)回歸合理水平”，并非就是降價(jià)。

全國人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員賀鏗：

未來三年內(nèi)，房價(jià)每年跌個(gè)10%的幅度，經(jīng)濟(jì)還是可以承受的，有的人想得更樂觀，銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康說房價(jià)跌50%也沒事，但我相信一下跌這么多，誰都會(huì)受不了。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生：

房價(jià)的合理價(jià)位應(yīng)該低于GDP與人均收入的增長，高于CPI與PPI的增幅，只要在這個(gè)區(qū)間內(nèi)增長，房價(jià)便屬于合理價(jià)位。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，2011年許多城市的房價(jià)漲幅已經(jīng)低于CPI的漲幅，說明房價(jià)正在回歸合理價(jià)位。

北京中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波：

樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來臨，房價(jià)進(jìn)入下行區(qū)間，正在回歸正常價(jià)格，2012年房價(jià)最高將跌30%，將是入市的大好時(shí)機(jī)。

招商房地產(chǎn)有限公司董事長林少斌：

從庫存量來看，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來臨。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭：

預(yù)計(jì)2012-2013年商品住宅新增供應(yīng)量將明顯減少，大約到2012年年中的時(shí)候，房價(jià)可以止住下跌。