基于財(cái)務(wù)信息的房地產(chǎn)上市公司成長(zhǎng)性指標(biāo)體系初探

田月昕 劉丹

[摘 要]近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，其發(fā)展受到了廣泛的關(guān)注，而我國(guó)尚未構(gòu)建出一個(gè)專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的基于財(cái)務(wù)信息角度的成長(zhǎng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。本文以成長(zhǎng)性理論為基礎(chǔ)，結(jié)合分析房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)發(fā)展特點(diǎn)，構(gòu)建針對(duì)房地產(chǎn)上市公司的成長(zhǎng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。通過(guò)體系的構(gòu)建，為房地產(chǎn)上市公司的利益相關(guān)者，特別是股東、債權(quán)人提供一個(gè)能夠了解被投資單位情況和進(jìn)行投資決策的良好依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)上市公司 成長(zhǎng)性指標(biāo)體系 投資者

房地產(chǎn)與土地是相互聯(lián)系的，它作為一種稀缺性的資源，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市建設(shè)加快過(guò)程中和人民生活環(huán)境、質(zhì)量的改善及提高等方面中，都起著舉足輕重的作用，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展有著重大影響。并且近些年來(lái)隨著房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大程度的增長(zhǎng)，無(wú)形中增加了人民群眾購(gòu)房的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)一步成為人們?cè)谌粘Ｉ钪懈叨汝P(guān)注的熱點(diǎn)，越來(lái)越多的受到了大家的重視。基于以上內(nèi)容，本文決定選擇以房地產(chǎn)行業(yè)作為研究對(duì)象。

自改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)起起伏伏的過(guò)程，其中近些年來(lái)出現(xiàn)了一些非理性的過(guò)度炒作現(xiàn)象，這在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)的飛速增長(zhǎng)起到了不小的作用，但是這種現(xiàn)象的出現(xiàn)不僅會(huì)造成市場(chǎng)不穩(wěn)定，也嚴(yán)重?fù)p害了中小投資者的利益，最終將會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。如何幫助投資者理性地分析和投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，正確理解房地產(chǎn)上市公司的成長(zhǎng)性并公正地評(píng)價(jià)成長(zhǎng)性已成為當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題。而根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的行業(yè)特點(diǎn)，構(gòu)建的成長(zhǎng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系就能在一定程度上較好的解決這一問(wèn)題。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)上市公司成長(zhǎng)性指標(biāo)體系的研究，可以使投資者、債權(quán)人了解其所投資企業(yè)的發(fā)展?jié)摿蜖I(yíng)運(yùn)能力，為其決策提供依據(jù)。

一、企業(yè)成長(zhǎng)性的涵義

企業(yè)的成長(zhǎng)是指企業(yè)從小到大、由弱到強(qiáng)的發(fā)展過(guò)程。成長(zhǎng)性是企業(yè)所具有的不斷挖掘未來(lái)可利用資源，保障其持續(xù)發(fā)展的能力。我們可以從以下方面來(lái)理解企業(yè)的成長(zhǎng)性：第一，成長(zhǎng)最基本的表現(xiàn)為增長(zhǎng)，既財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)。量的增長(zhǎng)即企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，表現(xiàn)為企業(yè)資本規(guī)模和生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大、銷售額的提高、盈利的增長(zhǎng)和員工數(shù)量的增加等方面。第二，企業(yè)成長(zhǎng)是企業(yè)在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)期所表現(xiàn)的一種整體持續(xù)發(fā)展和擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，單純某方面的短期發(fā)展不能視為成長(zhǎng)。第三，企業(yè)的成長(zhǎng)性是企業(yè)所具有的將自身做大做強(qiáng)的能力，是企業(yè)潛在的配置資源的能力，是企業(yè)創(chuàng)新能力、管理能力、市場(chǎng)能力等諸方面的綜合體現(xiàn)，人們通常依據(jù)企業(yè)現(xiàn)有發(fā)展?fàn)顩r和內(nèi)外部影響因素對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)性做出評(píng)價(jià)和判斷。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公司的成長(zhǎng)性已經(jīng)成為衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展前景的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)，是投資者判別投資風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)行長(zhǎng)期投資決策的重要依據(jù)。

二、分析房地產(chǎn)上市公司成長(zhǎng)性的作用

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開(kāi)放的不斷深化，房地產(chǎn)上市公司如何搶抓機(jī)遇、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，如何在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下求得生存和保持較快發(fā)展，是所有企業(yè)當(dāng)然也包括房地產(chǎn)上市公司都需要也是必須要面對(duì)的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，而企業(yè)能否保持持續(xù)、穩(wěn)定的成長(zhǎng)是檢驗(yàn)企業(yè)生存和發(fā)展能力的最基本和最客觀的標(biāo)準(zhǔn)。近些年來(lái)，由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施以及房地產(chǎn)市場(chǎng)自身作用的結(jié)果，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，包括房地產(chǎn)企業(yè)自身在內(nèi)的許多利益相關(guān)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的走向均持觀望態(tài)度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)性日益成為企業(yè)管理者、投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者所共同關(guān)心的問(wèn)題。同時(shí)，成長(zhǎng)性作為一個(gè)企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿︻A(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)成為企業(yè)努力追求的目標(biāo)之一，成為企業(yè)高度關(guān)注的焦點(diǎn)。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)性的分析正是圍繞企業(yè)的生存和發(fā)展?jié)摿o予的客觀評(píng)價(jià)。通過(guò)分析房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)，構(gòu)建起的基于財(cái)務(wù)信息的房地產(chǎn)上市公司的成長(zhǎng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，可以為企業(yè)的管理層了解企業(yè)狀況，調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略措施，保證企業(yè)持續(xù)成長(zhǎng)提供可以做出決策的依據(jù);投資者也可以通過(guò)評(píng)估結(jié)果，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中所處的地位及發(fā)展趨勢(shì)，判斷企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展?jié)摿?，決定是否對(duì)其投資。

三、房地產(chǎn)上市公司評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)

目前在國(guó)內(nèi)研究的成長(zhǎng)性體系中，尚未有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所構(gòu)建出的成長(zhǎng)性評(píng)價(jià)體系，而房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其財(cái)務(wù)發(fā)展數(shù)據(jù)中具有一些其他行業(yè)所不具有的特點(diǎn)，因此，我們需要特別考慮房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)特點(diǎn)和影響其發(fā)展的因素，總結(jié)和概括出一個(gè)適合房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以為投資者和債權(quán)人提供一個(gè)較好的參考依據(jù)。

首先，加入“預(yù)收賬款與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例關(guān)系”指標(biāo)。預(yù)收賬款是眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的主要來(lái)源之一，同時(shí)也是反映企業(yè)財(cái)務(wù)安全狀況的指標(biāo)之一。預(yù)收賬款是房屋銷售時(shí)取得現(xiàn)金的最及時(shí)的記錄指標(biāo)，預(yù)收賬款的本期發(fā)生總量持續(xù)穩(wěn)定且金額越大，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷量和開(kāi)發(fā)量穩(wěn)定，體現(xiàn)了企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和強(qiáng)償債能力。實(shí)踐證明，大部分破產(chǎn)倒閉的企業(yè)都是盈利情況非常好的企業(yè)，這些企業(yè)雖然利潤(rùn)豐厚，擁有大量的流動(dòng)資產(chǎn)，但現(xiàn)金支付能力卻很差，甚至無(wú)力償還到期債務(wù)，導(dǎo)致最后破產(chǎn)清算。在房地產(chǎn)企業(yè)中，收入的確認(rèn)時(shí)間是不同于一般的商貿(mào)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)的，《新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》要求，房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)以業(yè)主簽字確認(rèn)收房手續(xù)為依據(jù)，這就導(dǎo)致主要的收入指標(biāo)對(duì)現(xiàn)金流量體現(xiàn)的滯后性，因此，我們?cè)诜治龇康禺a(chǎn)企業(yè)的償債能力時(shí)，不應(yīng)像一般行業(yè)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系一樣，僅僅分析主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)情況和潛力，而應(yīng)在此基礎(chǔ)之上，加入預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收入的比率關(guān)系指標(biāo)，這樣才能更好地適應(yīng)房地產(chǎn)上市企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，體現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全性。

其次，重視反映企業(yè)償債能力的“資產(chǎn)負(fù)債率”等指標(biāo)。由于房地產(chǎn)行業(yè)較一般工業(yè)企業(yè)具有資金需求量大、投資回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)集中以及投資回收期相對(duì)較長(zhǎng)的特點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)資金問(wèn)題是制約房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展與穩(wěn)定的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資建設(shè)的款項(xiàng)大部分來(lái)自于銀行貸款，因而，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)、國(guó)家宏觀調(diào)控政策的依賴較為明顯，一旦市場(chǎng)或政策發(fā)生調(diào)整，就有可能導(dǎo)致資金受困，不但可能使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受打擊，更會(huì)造成與其所關(guān)聯(lián)的其他諸多相關(guān)行業(yè)的聯(lián)動(dòng)危機(jī)。因此，重視資產(chǎn)負(fù)債率是關(guān)注資金結(jié)構(gòu)和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)。

再次，關(guān)注國(guó)家政策的影響。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受到市場(chǎng)和國(guó)家宏觀調(diào)控的雙重影響。由于近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度開(kāi)始加大，如2011年公布的關(guān)于房地產(chǎn)的新八條政策，內(nèi)容涉及到了政府的監(jiān)管、交易稅費(fèi)改革、金融新政策、土地交易等諸多方面，這次出臺(tái)的新政策也可以說(shuō)是我國(guó)近年來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的最為嚴(yán)厲的組合。并且規(guī)定2011年1月開(kāi)始對(duì)上海、重慶的應(yīng)稅房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。這些政策使得房地產(chǎn)上市公司面臨著較大的籌資、融資壓力。上面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)資金的最主要來(lái)源之一就是通過(guò)銀行貸款，而國(guó)家通過(guò)貸款利率的調(diào)控，會(huì)大大改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向，我們?cè)陉P(guān)注影響房地產(chǎn)行業(yè)的定量指標(biāo)時(shí)，也需重視政策、國(guó)民觀念轉(zhuǎn)變等定性指標(biāo)的分析，只有這樣，才能構(gòu)建一個(gè)較為完整、實(shí)用的針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

四、房地產(chǎn)上市公司成長(zhǎng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

本文在參照一般成長(zhǎng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)之上，對(duì)房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)進(jìn)行了充分的考量，相應(yīng)加入了一些針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)的指標(biāo)，從而確定了五大類14個(gè)具有代表性的定量分析的財(cái)務(wù)指標(biāo)，見(jiàn)下表。

通過(guò)對(duì)發(fā)展?jié)摿σ蛩?、?cái)務(wù)安全因素、償債能力因素、營(yíng)運(yùn)能力因素和盈利能力因素的分析，來(lái)了解房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)能力和成長(zhǎng)潛力。其中財(cái)務(wù)安全因素是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流入和收入確認(rèn)的特點(diǎn)，而加入到一般行業(yè)的成長(zhǎng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系之中的，它的典型指標(biāo)就是預(yù)收賬款占營(yíng)業(yè)收入的比重，預(yù)收賬款是房屋銷售時(shí)取得現(xiàn)金的最及時(shí)的記錄指標(biāo)，它所占到的營(yíng)業(yè)收入的比例持續(xù)穩(wěn)定且比例越大，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷量和開(kāi)發(fā)量越穩(wěn)定，企業(yè)的財(cái)務(wù)安全性越高，反之則說(shuō)明企業(yè)的財(cái)務(wù)安全性較差。

同時(shí)，我們?cè)诙糠治龅幕A(chǔ)之上，還需要一定的定性分析。即根據(jù)近些年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的變化和方向，定性的分析這些政策措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及發(fā)展?jié)摿Φ挠绊?，我們?cè)诜治鰰r(shí)，盡可能的將定性分析量化，也就是需要拋開(kāi)其他因素的影響，通過(guò)分析對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較大的不同的國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)前后，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化趨勢(shì)，如凈利潤(rùn)的變化、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的變化以及預(yù)收賬款的變化等。從而更加準(zhǔn)確和全面地反應(yīng)相關(guān)政策對(duì)房企的影響。

通過(guò)以上針對(duì)房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)，初步構(gòu)建的成長(zhǎng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，使得廣大的投資者、債權(quán)人可以利用該體系深入分析房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)運(yùn)能力、發(fā)展?jié)摿Γ瑸槠溥M(jìn)行投資提供良好的財(cái)務(wù)信息基礎(chǔ)和依據(jù)。以上所建立的房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)性指標(biāo)體系僅僅是一個(gè)初步的考量，在以后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，一定還會(huì)出現(xiàn)一系列新的問(wèn)題和新的要求，這就需要我們不斷探索，不斷找尋到新的能夠反映房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)性的關(guān)鍵指標(biāo)，從而使得房地產(chǎn)上市公司的成長(zhǎng)性指標(biāo)體系能夠得到不斷地完善，為投資者、債權(quán)人提供一個(gè)更為可靠的分析基礎(chǔ)。

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