2011年影響莫斯科房地產(chǎn)市場的幾個(gè)因素

[作者簡介]王丹騎（1972—）男，中國籍。1993~2000年留學(xué)俄羅斯圣彼得堡國立技術(shù)大學(xué)獲碩士學(xué)位，2000~2006年在江蘇田灣核電站從事技術(shù)工作，該核電站是中俄在民用核電領(lǐng)域最大的合作項(xiàng)目。2006至今，在中國石油控股的中國華銘國際投資有限公司擔(dān)任“莫斯科中國貿(mào)易中心”項(xiàng)目高級設(shè)計(jì)主管經(jīng)理，常駐莫斯科項(xiàng)目部。

1.新城區(qū)的規(guī)劃

對莫斯科的城市建設(shè)來說，2011年度最具影響的顯然是梅德維杰夫總統(tǒng)批準(zhǔn)了莫斯科城區(qū)面積由原來的10700km2向西南面擴(kuò)大到25100km2的決議。此次擴(kuò)城不是一般意義上的建衛(wèi)星城或新建的別墅區(qū)，而是打造一種俄羅斯全新高質(zhì)量生活。新區(qū)將具備可靠的安全性和舒適性，完備的路道交通、照明設(shè)施、公園、商業(yè)中心、高級學(xué)校等現(xiàn)代化城市近郊所擁有的所有特征。當(dāng)然，在新區(qū)約14000km2的大面積土地上，是否能真正能在十年內(nèi)確保按此規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)，的確令人擔(dān)憂。事實(shí)上莫斯科（交通）大環(huán)與三環(huán)之間的大多數(shù)區(qū)域也是在1960年后并入莫斯科市的，當(dāng)時(shí)的城建規(guī)劃單位同樣曾要求在保留這些區(qū)域自然和諧基礎(chǔ)上來推進(jìn)城市建設(shè)，但現(xiàn)在這些地區(qū)的建筑密度可比國際大都市。對此，莫斯科當(dāng)局明確表示了“不會再犯上世紀(jì)70年代錯(cuò)誤”——莫斯科《房產(chǎn)與價(jià)格》如是說。

盡管莫斯科2011年不動產(chǎn)市場對城市擴(kuò)容的反映還不太明顯，但地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注意到了那些位于大環(huán)外被意外劃歸莫斯科市新區(qū)的土地上，新建住房的銷售量在不斷攀升。同時(shí)，位于這片土地上的高檔別墅的業(yè)主們則擔(dān)心因城市擴(kuò)張導(dǎo)致他們私有財(cái)產(chǎn)因環(huán)境惡化而貶值。21世紀(jì)之初，莫斯科未被占用的自由土地就變得十分有限，而這正是推動不動產(chǎn)市場價(jià)格飆升的主要?jiǎng)恿?，借此，投資商可以迅速抬高價(jià)碼，而政府也可以獲得更多的租金作為城市財(cái)政收入。如今，新區(qū)擴(kuò)建將在很大程度上緩解土地匱乏的局面。2011年10月25日，索比亞寧市長在其就職一周年演說中提出，西南新區(qū)將成為莫斯科第11個(gè)區(qū)，規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)30000000m2，他強(qiáng)調(diào)“這片區(qū)域不會以住宅為主，而是半數(shù)以上建筑應(yīng)為辦公寫字樓，其中包括用于部委和機(jī)關(guān)辦公樓”，并承諾該區(qū)的容積率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于老莫斯科市區(qū)。2011年12月27日，“大莫斯科規(guī)劃方案”獲得了俄羅斯聯(lián)邦議會的批準(zhǔn)，將于2012年6月1日起生效。

民調(diào)顯示，有41%的市民支持這項(xiàng)方案，但有同樣多比例的人表示了反對，而剩余18%的參與者難以回答。盡管新區(qū)雖然預(yù)計(jì)可以提供約一百萬個(gè)工作崗位，解決兩百萬人的生活問題，但如此龐大的新區(qū)開發(fā)將面臨市政、道路設(shè)施、公共建筑的巨大投入。據(jù)媒體2011年9月15日公布的信息，新區(qū)開發(fā)的預(yù)算投資將超過1100億盧布，當(dāng)局需要認(rèn)真思考是否值得這么做以及是否有誰愿意為此買單。業(yè)內(nèi)人士甚至擔(dān)心這項(xiàng)決策在2012年3月總統(tǒng)大選后是否還能繼續(xù)推行。

2.建筑法規(guī)的調(diào)整

盧日科夫時(shí)代，莫斯科政府對城市房地產(chǎn)市場的管理依然延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期作風(fēng)，一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目申請到取得施工許可的周期平均為2年時(shí)間。大多數(shù)開發(fā)商對項(xiàng)目申請“國家鑒定審批”階段的官僚作風(fēng)深惡痛絕，政府與投資者矛盾相當(dāng)突出。新市長對建設(shè)項(xiàng)目異常繁瑣的審批體系展開了挑戰(zhàn)，指責(zé)現(xiàn)行的項(xiàng)目開發(fā)許可體系是“俄羅斯官場腐敗和濫用職權(quán)的典范”。2011年5月，索比亞寧在政府工作會議上指出“當(dāng)前的建設(shè)工程項(xiàng)目政府審批程序存在諸多矛盾和混亂，這給那些無所不能的地產(chǎn)投機(jī)商提供空子可鉆”，市長要求暫停了莫斯科市中心區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目的審批工作，對審批過程進(jìn)行梳理并要求在一個(gè)月內(nèi)制定出新的程序。

經(jīng)政府提議，國家杜馬對“城建法規(guī)”中有悖于國際慣例的作法進(jìn)行了修改，允許項(xiàng)目通過非官方機(jī)構(gòu)的鑒定。國家鑒定部門將繼續(xù)存在，但今后他們要通過與有資質(zhì)的非官方鑒定商競爭來獲得市場。針對市政預(yù)算參與投資的項(xiàng)目，只要通過非官方鑒定機(jī)構(gòu)獲得審查結(jié)論即可作為獲得開工許可的基礎(chǔ)，但項(xiàng)目最終必須通過國家鑒定部門的審批。上述法規(guī)的調(diào)整在有關(guān)人群中產(chǎn)生了巨大的爭議。當(dāng)法律起草部門第一次公布草案時(shí)，不光部分設(shè)計(jì)人員，莫斯科建筑鑒定局負(fù)責(zé)人奧列格·沙霍夫（ ）也提出了嚴(yán)厲的指責(zé)。該官員將因此產(chǎn)生嚴(yán)重的技術(shù)災(zāi)難并導(dǎo)致俄羅斯形象受損為由來威脅聯(lián)邦政府，結(jié)果很快他就被撤消了職務(wù)。而這部分修訂內(nèi)容最終于2011年11月17獲得通過。

“城建法規(guī)”中的其它部分的修訂引起了更加激烈的爭論。立法者同意了在俄羅斯境內(nèi)直接使用外國設(shè)計(jì)成果而無需將這些設(shè)計(jì)送交鑒定部門或經(jīng)過其它審批。只要按照規(guī)定步驟確認(rèn)了該設(shè)計(jì)是按照設(shè)計(jì)所在國國家標(biāo)準(zhǔn)完成，并通過了批準(zhǔn)的就可予以認(rèn)可，只是需要對建筑地基設(shè)計(jì)進(jìn)行校正，對市政管網(wǎng)主干線的設(shè)計(jì)進(jìn)行完善。質(zhì)疑者認(rèn)為這等于是完全允許歐洲現(xiàn)行建筑標(biāo)準(zhǔn)在俄羅斯適用。一些專家認(rèn)為這些條款的修改等于是給外國的成型設(shè)計(jì)打入俄羅斯市場提供的渠道，從而擠占本國設(shè)計(jì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，而另一部分人則認(rèn)為此規(guī)定不會對新建筑市場形成實(shí)質(zhì)性沖擊。當(dāng)前，根據(jù)世界銀行對各國建筑工程審批流程復(fù)雜性進(jìn)行的評比顯示，俄羅斯是184個(gè)具備參評條件的國家（地區(qū)）中排名第183位（《房產(chǎn)與價(jià)格》2011年12月刊）。上述改革是否能使俄羅斯的這一指標(biāo)獲得改善還有待驗(yàn)證。

3.交通狀況的治理

至2010年底，莫斯科城市地面交通道路路面面積約為90000000m2，約為莫斯科城市面積的8.7%，而香港、新加坡、東京等建筑密集城市的道路面積指標(biāo)為10~12%，歐洲主要首都該指數(shù)為20~25%，美國加拿大首都的比例為30~35%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，莫斯科市內(nèi)平均每天會發(fā)生800余次堵車情況，高峰期主要路段行車平均時(shí)速11km。2010年10月公布的“IBM城市交通痛苦調(diào)查”結(jié)果顯示，莫斯科在20個(gè)國際化首都中排名第四（北京名列第一）。

索比亞寧主持莫斯科市政府工作以來開展的另一項(xiàng)重要工作就是治理城市混亂的交通。政府首先制訂了以緩解交通為主的城建發(fā)展政策，提出禁止在“花園環(huán)”（類似北京二環(huán)）內(nèi)建造商業(yè)中心或?qū)懽謽?，同時(shí)對所有可能惡化地區(qū)交通的項(xiàng)目進(jìn)行重新審批，對還處于設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目要求修改設(shè)計(jì)，增加停車位。政府規(guī)劃從2011~2016年間新建475km城市道路，88km地鐵，6個(gè)大型汽車總站和新增150萬個(gè)停車位。滿足這些需要將進(jìn)一步擠

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占莫斯科政府的資金和土地資源。在過去的一年里，莫斯科新建設(shè)了74km道路，4.7km地鐵及60.2萬個(gè)停車位。政府在用于交通改善方面的投資從2010年的780億盧布猛增到2011年的2590億盧布，占2011年政府預(yù)算的20%，而用于房地產(chǎn)項(xiàng)目上的投資則被迫大量縮水。

21世紀(jì)的前十年間，莫斯科房地產(chǎn)二級市場得到空前發(fā)展，許多公司拿下土地不是用來實(shí)現(xiàn)自己的項(xiàng)目開發(fā)，而是以取得項(xiàng)目建設(shè)許可后即打包出售為目的，自然，他們中的許多項(xiàng)目已超過了開發(fā)期限。莫斯科新一屆政府利用城市擴(kuò)建的契機(jī)，相繼出臺了№25-政府令《有關(guān)莫斯科政府參與投資項(xiàng)目的合同實(shí)施措施令》(2011-02-02),№229-《土地城建規(guī)劃許可申請、審批、領(lǐng)取規(guī)定》(2011-05-25),224-聯(lián)邦城建法規(guī)之施工許可規(guī)定(修訂版2011-07-18),№59816-5“有關(guān)外國設(shè)計(jì)成果使用的規(guī)定”(2011-10-18),《莫斯科交通發(fā)展規(guī)劃》(2011-08-30)等法規(guī)和政府令，同時(shí)專門成立了“城建土地委員會”（），將已申報(bào)的1300多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資合同劃分為5個(gè)類別，其中包括對尚未開建或商定開發(fā)期已過期的項(xiàng)目重新進(jìn)行論證的規(guī)定。至2011年9月底，清理了1174個(gè)合同，其中約40%是被要求暫停或緩建，到11月中旬，政府已確定取消344個(gè)投資合同，涉及到莫斯科市中心560個(gè)總面積達(dá)7500000m2的商場樓、寫字樓和住宅樓項(xiàng)目。受到波及的開發(fā)商在2011年后期通過各種方式，獲得了約24億盧布的政府補(bǔ)償。預(yù)計(jì)要到2014年，才有可能從城市預(yù)算那里逐步返還開發(fā)商們?yōu)楹灪贤妥赓U土地而支付的155億盧布，還有將近180億盧布的其他如已完成的項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作等直接損失，只能通過上訴的方式提出費(fèi)用補(bǔ)償要求。莫斯科當(dāng)局顯然確信他們是最終的贏家，因?yàn)槟切┍唤型５捻?xiàng)目對莫斯科來說是不適合的。

[1]（房產(chǎn)與價(jià)格） № 51-12011-12-26

[2] （莫斯科擴(kuò)區(qū)規(guī)劃）（2011-07-11 維基信息）

[3] 20112012 （莫斯科政府關(guān)于2011年交通治理及12規(guī)劃工作報(bào)告）