綠城的“舍”與“得”

郭莉

分析人士指出，在綠城斷臂賣地的陣痛過后，多元化發(fā)展舉動可能暗含一些轉(zhuǎn)型的信息

綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平不久前宣布了一個(gè)令人驚訝的消息：綠城將進(jìn)軍農(nóng)業(yè)。

宋衛(wèi)平表示，在經(jīng)歷了賣地賣樓賣項(xiàng)目賣股權(quán)，綠城活過來了。并明確向外界宣稱，再也不去土地拍賣現(xiàn)場，也不再買地了。暫別房地產(chǎn)市場的宋衛(wèi)平告訴外界，接下來他要把一部分精力放到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)上?！袄显缇陀凶鲛r(nóng)業(yè)的想法，以前沒有精力去做，現(xiàn)在快失業(yè)了嘛?！?/p>

宋衛(wèi)平透露，除了做農(nóng)業(yè)，綠城還將投資養(yǎng)老地產(chǎn)、加大保障房的開發(fā)力度。從單一的房地產(chǎn)開發(fā)，到做農(nóng)業(yè)、投資養(yǎng)老、開發(fā)保障房三足鼎立，綠城的多元化道路只是一時(shí)興起嗎？

分析人士指出，在綠城斷臂賣地的陣痛過后，多元化發(fā)展舉動可能暗含一些轉(zhuǎn)型的信息。其中透露出要讓企業(yè)多元化發(fā)展的思路，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而綠城此番吃虧，也與專一高檔地產(chǎn)不無關(guān)系。這種模式使得綠城在市場平衡期時(shí)可獲取高利潤，而在市場波動期也相應(yīng)地要承受較大的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。

斷臂求生

近年來，圍繞著綠城刺激眼球的新聞一次又一次爆發(fā)：從“收購門”、“信托門”，“賣地門”，再到從香港退市的傳言，這家公司被推到了風(fēng)口浪尖。在地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)聲鶴唳的關(guān)頭，很多人似乎忘記了綠城著稱于世是因?yàn)槠洹白吭降钠焚|(zhì)”，取而代之以“地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)”。

綠城一直就是一家激進(jìn)的公司。樓市高潮時(shí)，它一擲千金，是土地市場的豪客；調(diào)控時(shí)，它成為最危險(xiǎn)的公司：2005年調(diào)控，綠城涉險(xiǎn)過關(guān)；2008年調(diào)控，綠城命懸一線；而此次調(diào)控，使得它瞬間危在旦夕。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾經(jīng)說過，綠城是中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司，如果綠城倒了，那將是行業(yè)的悲哀。該倒閉的應(yīng)該是那些產(chǎn)品做得差、對客戶不負(fù)責(zé)的企業(yè)。

據(jù)調(diào)查，綠城在“居民居住滿意度”優(yōu)秀企業(yè)排名中名列第一，在物業(yè)服務(wù)、工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售服務(wù)、企業(yè)形象、業(yè)主忠誠度等全部6個(gè)分項(xiàng)評比中，綠城囊括六項(xiàng)第一。

顯然，宋衛(wèi)平把這頂桂冠看得非常重，這也是綠城所追求的目標(biāo)。只不過，正是這種優(yōu)越感也讓理想主義的宋衛(wèi)平在幾年前選擇了擴(kuò)張之路。

調(diào)控卻讓綠城感到十分窘迫。

2011年底，綠城負(fù)債率達(dá)148.7%，同比上升16.7%。集團(tuán)銀行結(jié)余及現(xiàn)金、抵押銀行存款共58.8億元，僅為上年三分之一。資產(chǎn)負(fù)債率曾在內(nèi)地所有上市公司中位列第一，坊間幾度傳聞它將成為此輪房地產(chǎn)調(diào)控里第一家倒下的開發(fā)商。

綠城為自己曾經(jīng)的“野心”付出了慘重的代價(jià)。2009年，宋衛(wèi)平曾經(jīng)主動給自己設(shè)了一個(gè)“局”：三年破千億，銷售額超越萬科。然而這一刻已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，綠城的高負(fù)債率源于它較高的資金杠桿率。過去兩年，綠城在全國利用資金杠桿借債、合作等方式拿了不少土地。同時(shí)，綠城的高端產(chǎn)品本身受市場影響也較大。

宋衛(wèi)平將過去的一年比喻為逃荒年代：一家有五個(gè)孩子沒有吃的了，靠吃草根、樹皮，樹皮都吃光了，按照能力只能活下來兩三個(gè)，這時(shí)賣掉幾個(gè)到其他人家去，是一件非常沉痛的事。為了度過危機(jī)，綠城出售了20個(gè)左右的項(xiàng)目，讓合作伙伴中更有能力的去撫養(yǎng)。80%多的項(xiàng)目還是留下來了。2011年底到2012年4月，綠城連續(xù)轉(zhuǎn)讓6個(gè)項(xiàng)目，回流現(xiàn)金近60億元，才在“生死線”上緩了一口氣。

綠城兩次“瘋狂的變賣”都發(fā)生在今年6月。此前，資金鏈斷裂的傳聞一直纏繞著綠城。

6月8日，綠城宣布與九龍倉達(dá)成認(rèn)購及投資協(xié)議，向九龍倉定向增發(fā)股份和可換股證券，交易金額總計(jì)約51億港元(約合人民幣41.6億元)。完成配發(fā)后，九龍倉集團(tuán)持有綠城中國24.6%的股份，成為第二大股東。

據(jù)了解，根據(jù)綠城與九龍倉的投資協(xié)議，綠城的凈負(fù)債比率必須維持在100%上限以下，九龍倉的目標(biāo)是恢復(fù)綠城的財(cái)務(wù)靈活性。

不到半個(gè)月的6月22日，綠城又將其在上海、蘇州、無錫、常州、天津等地的9個(gè)項(xiàng)目的一半股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國，收取對價(jià)33.7億元。此外，綠城還在上半年先后轉(zhuǎn)讓了上海外灘地王、綠城廣場、無錫香樟園、臺州等地的項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金約51.1億元。

宋衛(wèi)平個(gè)人為此付出的代價(jià)是：作為綠城第一大股東，他的股份被稀釋至25.45%，僅略高于九龍倉的24.6%。

不得不承認(rèn)，綠城此次“斷臂造血”卓有成效。據(jù)透露，綠城計(jì)劃通過資產(chǎn)出售來降低債務(wù)杠桿，并向其與融創(chuàng)中國和九龍倉等投資者建立的合資企業(yè)出售項(xiàng)目。通過向其與融創(chuàng)建立的合資企業(yè)出售項(xiàng)目，綠城預(yù)計(jì)會在2012年下半年獲得24億元現(xiàn)金。

在李文杰看來，通過和九龍倉、融創(chuàng)等的合作，綠城確實(shí)獲得了不少轉(zhuǎn)機(jī)，也使它度過了最困難的時(shí)期。綠城的資產(chǎn)負(fù)債率由去年年底的148%，降至今年上半年的93%，目前降至70%，預(yù)計(jì)年底維持在65%左右。綠城目前的負(fù)債率情況已不再是問題。

9月5日，穆迪投資者服務(wù)公司已將綠城中國的公司家族評級從Caa1上調(diào)至B3，其高級無抵押評級Caa2上調(diào)至Caa1。穆迪分析師稱，九龍倉集團(tuán)有限公司對綠城的投資已經(jīng)穩(wěn)定了后者疲弱的財(cái)務(wù)狀況。

正如此前宋衛(wèi)平不止一次在公開場合宣稱，綠城以后可能不是一個(gè)規(guī)模很大的公司，但它會很穩(wěn)健，會更多地把精力放在把產(chǎn)品做得更精致完美。

轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)

很顯然，綠城并非一家戰(zhàn)略能力很強(qiáng)的公司。

2008年首輪調(diào)控之后，萬科已經(jīng)開始從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)到公司管理結(jié)構(gòu)等一系列調(diào)整，但綠城仍迷失在拿地的亢奮中。豪擲323億買地，成為當(dāng)年買地最多的公司。

當(dāng)時(shí)很多房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，或分散經(jīng)營，或轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域，就連一貫專注于住宅地產(chǎn)的萬科，也悄然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

不過，受到長期的調(diào)控壓制，宋衛(wèi)平在公開場合曾經(jīng)坦言，綠城團(tuán)隊(duì)多少有些“萎靡不振”。同時(shí)，調(diào)控也讓其反思：打了敗仗的綠城，是時(shí)候開始擺脫“三高”標(biāo)簽，不能再依附高負(fù)債而快速成長，而是要走上穩(wěn)定發(fā)展之路。

綠城初嘗穩(wěn)健果實(shí)，是從代建開始的。所謂代建，即委托方出錢或地，綠城出人出品牌，向委托方收取相應(yīng)的管理費(fèi)用。這種模式的好處顯而易見，品牌輸出和管理輸出，是綠城的核心競爭力。

代建是一種不受財(cái)務(wù)制約的發(fā)展模式，包括萬科、中海、保利等大型房企，近年來都在探索代建模式。但成立獨(dú)立公司運(yùn)行的，只有綠城一家。

幾經(jīng)賣地賣股之后，綠城代建的決心尤其明顯。宋衛(wèi)平不止一次公開表態(tài)，未來他的工作重心將轉(zhuǎn)移到代建上?！跋Ｍ诮窈髢芍寥陜?nèi)，把綠城經(jīng)營成全國保障、安置房領(lǐng)域的最大開發(fā)商?！?/p>

根據(jù)公告，截至2011年12月31日，綠城建設(shè)已簽約項(xiàng)目共計(jì)61個(gè)，總規(guī)劃建筑面積約1250萬平方米，總收入1.99億元。代建模式對綠城未來的意義重大，但是對目前綠城的貢獻(xiàn)甚微。

綠城轉(zhuǎn)型的第二個(gè)方向是養(yǎng)老地產(chǎn)，進(jìn)展也不算順利。2007年開始，綠城開始對養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行專題研究，并總結(jié)出一套清晰的模式。

據(jù)了解，目前綠城正在開發(fā)50萬平方米的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)兩年后可交付使用。該養(yǎng)老地產(chǎn)可能與普通住宅開發(fā)模式無異，但將會更加注重對老年人的服務(wù)。雖然經(jīng)過預(yù)估，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤可能只有普通住宅地產(chǎn)的30%-50%，但綠城還是毫不猶豫地決定大加發(fā)展，僅在杭州周邊，就準(zhǔn)備做10個(gè)項(xiàng)目，將來還會將養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)結(jié)合起來發(fā)展，以養(yǎng)老地產(chǎn)帶動旅游地產(chǎn)。

除了養(yǎng)老地產(chǎn)之外，綠城已經(jīng)開始在浙江嵊州試點(diǎn)5000畝農(nóng)業(yè)區(qū)項(xiàng)目，做2-3個(gè)超過5000畝的農(nóng)業(yè)區(qū)。據(jù)了解，10年左右時(shí)間，綠城將做幾十萬畝的農(nóng)業(yè)區(qū)。與此同時(shí)，綠城已經(jīng)和浙江省農(nóng)科院簽訂合作協(xié)議，同時(shí)，綠城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公司即將掛牌成立。

擴(kuò)大保障房代建、投資養(yǎng)老地產(chǎn)、成立農(nóng)業(yè)公司??激進(jìn)的綠城開始轉(zhuǎn)型穩(wěn)健行業(yè)，不禁有人疑問：綠城為什么會劍走偏鋒，進(jìn)入這些收益率偏低的領(lǐng)域？

今年6月在與九龍倉簽約的現(xiàn)場，宋衛(wèi)平的一番話已表露了其心跡：“我們并沒有做錯什么事，只是為改革開放以來先富起來的那部分人用心造房子。如果沒有調(diào)控，我們公司的境遇不會是現(xiàn)在這樣?！彼涡l(wèi)平略帶憂傷地表示，他改變不了大環(huán)境，所以只能去適應(yīng)。

“我們只是一個(gè)中型房企，經(jīng)過這一役，我們也知道企業(yè)的脆弱。傻瓜才做大，這種環(huán)境不適合做太大，融資成本又那么高。除非你去醫(yī)院做手術(shù)，把心換成鋼鐵的。以前要做大，是因?yàn)槲夷贻p。”宋衛(wèi)平近期公開表示，他將不再追求企業(yè)的規(guī)模。

對比綠城4年前的意氣風(fēng)發(fā)，一年以來賣項(xiàng)目的慘痛經(jīng)歷，讓綠城飽受煎熬，綠城也不得不開始艱難轉(zhuǎn)型。對于幾年間的起伏跌宕，宋衛(wèi)平毫不隱晦，從2009年至2010年間綠城花300多億拿地，到在內(nèi)部賣兒賣女，這個(gè)過程非常慘痛。

最早的時(shí)候，綠城以開發(fā)豪宅而聞名，所面對和服務(wù)的一直是先富裕起來的人群；而在農(nóng)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)這些新的領(lǐng)域，綠城要面對的將是數(shù)量龐大最普通不過的人群。

賣項(xiàng)目、促銷，上半年綠城幾乎就是圍繞著回籠資金這幾個(gè)關(guān)鍵詞在忙。隨著資產(chǎn)負(fù)債率逐步下降，綠城的壓力也小了許多。而根據(jù)穆迪的研究報(bào)告，今年前7個(gè)月綠城獲得簽約銷售額260億元(包括合資企業(yè)項(xiàng)目)，占其2012年全年400億元目標(biāo)的65%。而綠城在全國24個(gè)城市的93個(gè)項(xiàng)目，2012年上半年的平均售價(jià)為18744元/平方米，同比去年下降了11.4%。

“經(jīng)過一番折騰，綠城已經(jīng)不是幾年前的綠城了，元?dú)獯髠??！睒I(yè)內(nèi)人士指出，綠城需要一個(gè)休養(yǎng)的時(shí)機(jī)，用較長時(shí)間來調(diào)養(yǎng)自己。

同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉表示，也許正是這些困境，促使綠城想要投資農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)，醞釀多元化的轉(zhuǎn)型。

其實(shí)，宋衛(wèi)平的轉(zhuǎn)型憂慮其實(shí)也是很多房企所擔(dān)憂的，而從綠城開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、保障房的定位來看，可以看出綠城的確正在悄悄地發(fā)生深刻的變化。當(dāng)然，綠城是否真的會把做保障房和養(yǎng)老地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的領(lǐng)域來投資，還要看他們后期的實(shí)際投資。