萬達激進轉(zhuǎn)型

在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域向來以速度著稱的萬達集團，這一次選擇了減速。

有數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司新開工面積為531.2平方米，同比減少了35%。萬達上半年收入562.1億元，與去年同期618.2億元相比下降9%，這是萬達收入歷史上第一次同比減少。 其中，商業(yè)地產(chǎn)收入494.6億元，同比減少14%。

不過，萬達集團總裁助理劉明勝曾經(jīng)公開表示，“這是萬達根據(jù)形勢采取的先抑后揚戰(zhàn)略，在計劃和預(yù)期之內(nèi)。另外，萬達正積極尋求向文化、旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。全年看，萬達業(yè)績將穩(wěn)步增長，預(yù)計收入1400億元。

并購AMC、進軍俄羅斯旅游業(yè)、籌備成立文化旅游城……上半年，萬達主動放緩商業(yè)地產(chǎn)擴張步伐，在文化、旅游領(lǐng)域則動作頻頻。萬達緣何加速轉(zhuǎn)型？在傳統(tǒng)房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)之際，萬達的反其道而為究竟是有意還是被迫？

商業(yè)地產(chǎn)減速

按照萬達公布的數(shù)據(jù)，上半年，商業(yè)地產(chǎn)公司收入494.6億元，完成全年目標(biāo)的50.1%，完成半年目標(biāo)的127.6%，同比減少14%。商業(yè)地產(chǎn)公司上半年現(xiàn)金回款315億元，同比減少31%。上半年新開工531.2萬平方米，同比減少35%。

劉明勝認為，業(yè)績下滑，主要是上半年僅開業(yè)了1個萬達廣場，而去年同期2個萬達廣場開業(yè)。作為一個千億級企業(yè)，不可能每年都保持40%以上的增長速度，萬達的增速只是逐步趨穩(wěn)，不必大驚小怪。

萬達集團董事長王健林談到，萬達院線2011年的凈利潤是17%，已經(jīng)超過了主業(yè)，只是規(guī)模還不夠大。而旗下的院線公司正在申報上市。明年，萬達要將銀幕增至1100塊，收入達到35億元左右，規(guī)模擠進行業(yè)前5。

盡管萬達上半年收入同比減少在預(yù)期之內(nèi)，但在外界看來，也與其“快進快出”的商業(yè)模式遭遇瓶頸有關(guān)，萬達有意放緩商業(yè)地產(chǎn)的擴張步伐。

正略鈞策管理咨詢顧問趙麗燕認為，萬達新開工面積減少與拿地節(jié)奏有關(guān)。在宏觀調(diào)控大背景下，萬達依照在城市副中心低價拿地的策略，已越來越難找到符合要求的土地。由于可供銷售房產(chǎn)的存量沒有大幅增加，導(dǎo)致上半年萬達商業(yè)地產(chǎn)銷售額同比減少。

較低的租金回報率也是阻礙其發(fā)展的一大障礙。王健林曾經(jīng)公開表示：“萬達商業(yè)地產(chǎn)租金并不比業(yè)內(nèi)平均水平低?！笔聦嵣希M管萬達的租金處于行業(yè)平均水平之上，但與新鴻基、凱德等成熟公司相比，雖然其累計經(jīng)營面積較大，但其租金收入和占總收入比例卻遠低于這些公司。

在業(yè)內(nèi)人士眼里，萬達擴張速度快，但其運營、管理并不突出，其在商業(yè)地產(chǎn)的位置與沃爾瑪在零售業(yè)的位置比較相似，知名度高，規(guī)模最大，但利潤并非最好。

一直以來，萬達商業(yè)地產(chǎn)主要是住宅依賴型和銷售依賴型，當(dāng)宏觀調(diào)控來臨，萬達不可避免地受到影響；而從另一方面來說，經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，萬達已經(jīng)具有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模優(yōu)勢，下一步發(fā)展勢必將由規(guī)模發(fā)展轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展。

在萬達近年所投商業(yè)地產(chǎn)租金回收還沒有暢通之前，萬達的資金主要來源于銀行貸款，其海外收購?fù)顿Y還曾通過“內(nèi)保外貸”獲得美元貸款。它所進行的一系列海外并購和投資中，不僅獲得政府的支持和鼓勵，還能獲得低成本貸款，而在萬達收購美國第二大院線公司AMC后，AMC公司的26億美元負債，其中一部分將逐步轉(zhuǎn)為萬達的集團負債，而這將進一步推高萬達的負債率。

數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，萬達總資產(chǎn)約2030億元，其中凈資產(chǎn)205億元，資產(chǎn)負債率已高達89.9%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，從目前來看，萬達靠銷售回款和銀行貸款兩個主要融資渠道已經(jīng)被用到極致了，萬達需要引入股權(quán)融資，不能光靠貸款。而其幾百萬平米的持有型物業(yè)價值，只有通過上市才能釋放。

王健林沒想到的是，萬達的上市之路一波三折，與此同時，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整體形勢的不景氣也讓萬達氣短。

在上半年工作會上，王健林坦言，“中國的經(jīng)濟困局已反映到消費環(huán)節(jié)。一是消費人次下滑。以前每年每個廣場的人流同比增長兩位數(shù)，但今年跌至個位數(shù)，增長緩慢；二是客單價下降。無論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價同比都在降；三是商家減少開店。過去超市、快時尚品牌開店是來者不拒，給多少店開多少店，但今年商家的開店計劃大幅度減少。”

幾年下來，萬達通過模式創(chuàng)新在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域坐上了頭把交椅。如今萬達的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入了城市綜合體的第三代模式，即集商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓為一體的發(fā)展。在第三代萬達廣場中，將以往商業(yè)地產(chǎn)吸納的主要業(yè)態(tài)（零售業(yè)態(tài)）經(jīng)營面積削減到50%以下，而更多地通過文化、休閑、體育等業(yè)態(tài)來拉動消費。

萬達的觸角也延伸至文化領(lǐng)域的各個方面：萬達投資的“大歌星”連鎖娛樂企業(yè)已在全國開業(yè)30家店，計劃到2012年開業(yè)65家店。還與國際投資集團美國弗蘭克以70：30的比例合資成立了演藝公司，有意打造全球性的文化品牌。新公司即將在武漢、大連、西雙版納三地推出綜藝節(jié)目，一臺節(jié)目的年收入可達5億元左右。在傳統(tǒng)媒體領(lǐng)域，萬達集團投資了《華夏時報》和《投資家》雜志。

以商業(yè)地產(chǎn)起家的萬達集團，欲在文化娛樂產(chǎn)業(yè)大展拳腳，一切亦從“地”開始。

文化產(chǎn)業(yè)圖謀

萬達院線將有望先于籌備多時未果的商業(yè)地產(chǎn)板塊上市，使得萬達坎坷的資本市場道路峰回路轉(zhuǎn)。

王健林曾經(jīng)說過：“文化產(chǎn)業(yè)是沒有天花板的，尤其是中國經(jīng)濟面臨下一輪結(jié)構(gòu)調(diào)整，商業(yè)、旅游、文化等第三產(chǎn)業(yè)都會得到很多發(fā)展機會?！?/p>

雖然目前中國的文化產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟總量只有幾個點，但是在發(fā)達國家，文化產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是30%，這說明中國文化產(chǎn)業(yè)未來的前景是非常美好的。在一些投資人士看來，以萬達為首的地產(chǎn)企業(yè)們“春江水暖鴨先知”的舉動，正是目前房地產(chǎn)業(yè)碰到了政策的玻璃天花板，不得不轉(zhuǎn)身謀求出路的大時代注腳。

萬達的文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型不可謂不激進。

今年5月，萬達集團以26億美元收購了AMC公司，成為民營企業(yè)海外并購最大一筆交易。

2008年金融危機后美國電影市場下滑，AMC公司在管理層和投資機構(gòu)的不斷沖突中業(yè)績滑向危險的邊緣。王健林發(fā)現(xiàn)造成AMC虧損主要是股權(quán)問題，當(dāng)初黑石、摩根斯坦利等5大華爾街投行買入AMC壓根就是想盡快脫手，可惜還沒來得及上市就遭遇了金融危機，而股東們募集的基金面臨到期必須盡快從AMC退出，這讓王健林心里有了底牌。

經(jīng)過2年漫長談判，最終AMC100%股權(quán)被萬達從15億美元砍到了7億美元，并承擔(dān)將在2019年～2023年到期的19億美元債務(wù)。

“他如果有三四億的凈利潤，拿到中國資本市場上來至少市值過百億，相對于我投的40多億，已經(jīng)翻了一番”。王健林稱，單從商業(yè)角度，投入幾十億美元對AMC進行收購和改造，回報比較低，他所瞄準(zhǔn)的是資本市場。在收購案談判啟動之前，萬達院線2009年已經(jīng)準(zhǔn)備啟動上市。

很多業(yè)內(nèi)人士都認為，萬達集團此次是在進行一次戰(zhàn)略性的投資，也是在為上市做準(zhǔn)備。并購成功，必將為萬達院線國內(nèi)IPO加碼。并購后萬達已經(jīng)成為全球規(guī)模最大的電影院線運營商，并且為上市造足了聲勢。同時，萬達的此次海外并購如果日后證明能夠成功，那么無疑對國內(nèi)其他院線向海外擴張?zhí)峁┝讼壤涂山梃b的經(jīng)驗。

在藝恩咨詢分析師蘭曦看來，此番運作正符合萬達集團戰(zhàn)略規(guī)劃：成為全球規(guī)模最大的電影院線運營商?！皳?jù)透露，此次并購之后，集團將來還會在歐美等地大型院線進行并購，目標(biāo)是在2020年，占據(jù)全球電影市場20%的市場份額。”

“萬達擁有全資產(chǎn)鏈接的影院資源，可以為其自己制發(fā)的影片提供充足的價值釋放空間，再者從好萊塢大型文化企業(yè)的發(fā)展來看，擁有影視全產(chǎn)業(yè)鏈也是通往世界級公司的必由之路，而現(xiàn)在看來萬達已經(jīng)具備了全產(chǎn)業(yè)鏈的雛形。”

萬達的轉(zhuǎn)型之路上，投資達25億的武漢楚河漢街項目是個轉(zhuǎn)折點，“是萬達在文化產(chǎn)業(yè)上，除了電影院以外真正找到感覺的。”最初項目是武漢市一個環(huán)保工程配套，定位于中央商務(wù)區(qū)，幾經(jīng)波折，最終定位于文化，萬達決定做世界一流水平的舞臺演藝節(jié)目——漢秀。

確定做秀之后，2010年，王健林親自帶隊到美國考察，在迪斯尼樂園，他對一種高科技電影娛樂項目產(chǎn)生了濃厚的興趣，回國后做一個電影樂園的想法也很快確定。這兩個娛樂項目的投入大得驚人——漢秀總投入25億，電影樂園投入35億元——其中買斷美國的一個動漫軟件版權(quán)就花了2.4億美元，漢秀內(nèi)的演出設(shè)備也非常昂貴。

在此之前，中國做文化產(chǎn)業(yè)的人，很少有大規(guī)模投資，更別說萬達這樣的巨資了，有業(yè)內(nèi)人士認為，萬達的激進進入，會使產(chǎn)業(yè)提前5-10年成熟。而萬達通過這個項目，積累了產(chǎn)業(yè)知識和經(jīng)驗，還獲得了一系列的知識產(chǎn)權(quán)。

深陷其中，萬達對文化越來越甘之如飴。據(jù)估算，兩年后才是萬達文化產(chǎn)業(yè)項目見分曉的時刻。2013年幾個高端的萬達廣場開業(yè)，而2014年，楚河漢街開業(yè)， “屆時萬達就完全站在世界一線高度上了”

2011年，楚河漢街項目第一期開業(yè)典禮，萬達曾經(jīng)給自己描繪過一幅藍圖：現(xiàn)在別人看我們叫“望其項背”，在你后面追，但還能看清楚你；爭取再有三五年，叫‘望塵莫及，別人肯定追不上。

而據(jù)初步估計，漢秀一年收入為5億，電影樂園收入少則6、7億，多則10億。除了經(jīng)濟上的收益，這種高端文化項目對城市形象和功能的提升，令萬達的文化旅游城所受的追捧甚至超過萬達廣場。王健林曾經(jīng)說過，楚河漢街項目后，一些城市拼命來找他們，并開出非常優(yōu)惠的條件，有的幾乎白送地給他們，只要萬達落戶當(dāng)?shù)兀谒磥?，這就是創(chuàng)意的價值。

今年9月，萬達借創(chuàng)意的東風(fēng)，在北京成立文化產(chǎn)業(yè)集團，北京市政府在融資、土地和進京指標(biāo)上給予萬達非常優(yōu)厚的政策。

“這公司一注冊，年產(chǎn)值就是200多億。如果我沒有200億的規(guī)模，是個20億的企業(yè)，（政府）會理你嗎？”王健林認為，順著國家經(jīng)濟大勢怎么做怎么有。去年底，中央政府把文化產(chǎn)業(yè)確立為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，而早在2004年，王健林就有了進入文化產(chǎn)業(yè)的想法。

他認為萬達未來核心競爭力就是文化和旅游。而萬達文化產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)是：2015年達到400億，2020年800億進入世界前10名。他認為，做文化比做地產(chǎn)更有成就感，“一個好的文化項目能影響幾十年，甚至幾百年。哪種項目有這種成就感？”

“希望萬達在未來5至8年徹底轉(zhuǎn)型，萬達未來的核心競爭力是文化和旅游，到2020年萬達地產(chǎn)類收入要下降到45%以下?！?/p>

看來，王健林是鐵了心要轉(zhuǎn)型。