國(guó)土部將在全國(guó)開(kāi)始小產(chǎn)權(quán)房清理工作

名詞解釋:“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律上的一個(gè)概念，而是人們約定俗成的一種稱謂。它是由一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商在集體土地上建造的房屋，但是賣給了集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證的房屋，它不受法律保護(hù)。

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別在于大產(chǎn)權(quán)房即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，無(wú)須繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)房即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)區(qū)別在于沒(méi)有土地使用權(quán)。通俗的解釋是：買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的，叫“大產(chǎn)權(quán)房”。

小產(chǎn)權(quán)房在管理模式上大多是采取協(xié)議模式，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)進(jìn)行利益協(xié)調(diào)，雙方達(dá)成合作默契，以類似開(kāi)發(fā)商的背景進(jìn)行開(kāi)發(fā)，與公開(kāi)的土地招拍掛方式相比，這類土地交易省去了很多環(huán)節(jié)。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商主要集中在一些中小型公司，因?yàn)闆](méi)有土地出讓金和各種稅費(fèi)等條件的限制，相對(duì)于商品住房小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格偏低，然而這些小產(chǎn)權(quán)房在后期市政配套方面遠(yuǎn)沒(méi)有商品房做得完善。即便如此，小產(chǎn)權(quán)房還是突破了購(gòu)買人群的限制，原本規(guī)定只有在該區(qū)域具有宅基地資格的農(nóng)民才能購(gòu)買，但是現(xiàn)在市場(chǎng)上很多中心城區(qū)的人也開(kāi)始購(gòu)買。所以，這種協(xié)議開(kāi)發(fā)管理的模式為未來(lái)埋下了隱患。

小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓目前存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，所以商品房的相關(guān)法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，法院也不能運(yùn)用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

現(xiàn)狀:相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的總量已經(jīng)接近城鎮(zhèn)住宅數(shù)量的三分之一，在2005~2010年間，由于城市商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，小產(chǎn)權(quán)房的增速明顯高于2005年的前10年，如此嚴(yán)峻的形勢(shì)讓治理小產(chǎn)權(quán)房的呼聲越來(lái)越高。然而小產(chǎn)權(quán)房的存在，又確實(shí)在一定程度上滿足了中低收入者購(gòu)買低價(jià)房的需求，而且農(nóng)民也會(huì)在出讓過(guò)程中得到一筆收益。因此，如何理清小產(chǎn)權(quán)房的身份成了左右為難的一個(gè)問(wèn)題。

前景:小產(chǎn)權(quán)房的存在與現(xiàn)行的法律法規(guī)體系不相融合。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，中國(guó)的住房體系和土地制度建設(shè)應(yīng)該是比較清爽的，應(yīng)該是全部給予法規(guī)化的，小產(chǎn)權(quán)房不明不白的現(xiàn)象屬于歷史遺留問(wèn)題，原因很復(fù)雜，有合理因素也有不合理因素，總之，需要進(jìn)一步治理，必須納入法律化、法規(guī)化過(guò)程當(dāng)中去。

來(lái)自國(guó)土資源部網(wǎng)站的消息，議論多年的小產(chǎn)權(quán)房治理工作這回要?jiǎng)诱娓竦牧?。目前?guó)土資源部已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)準(zhǔn)備在全國(guó)開(kāi)始小產(chǎn)權(quán)房的清理工作。近日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史公開(kāi)表示，今年清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，主要是一手抓調(diào)查研究清理試點(diǎn)，另一手抓執(zhí)法檢查、嚴(yán)格防范，不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。

小產(chǎn)權(quán)房清理初步方案

清理原則

分類、分步驟推進(jìn)。

清理思路

違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開(kāi)發(fā)商、村集體等相關(guān)人的責(zé)任；出售此類小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民將不得再申請(qǐng)宅基地。同時(shí)，對(duì)尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對(duì)外出租待建的土地，責(zé)令退還。（注：尚未銷售，主要是指在建、在售、無(wú)人入住項(xiàng)目；一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，主要也側(cè)重于在建、在售小產(chǎn)權(quán)房。）

清理舉措

包括強(qiáng)制拆除、沒(méi)收、停建、停售和停水、停電等。

清理試點(diǎn)

北京、重慶、鄭州、?？诳赡茉圏c(diǎn)。 （本刊編輯部綜合整理）