15萬變300萬?“一鋪養(yǎng)三代”非神話

馮偉杰

在眾多的商鋪投資類別里，住宅小區(qū)周邊的商鋪，是大家投資最多，也是最簡單的，其唯一的風(fēng)險在于“會不會買”。

“快過年了， 人們總要買些年貨吧！”

林先生惴惴不安的念叨著，一邊小心翼翼的算著賬……這是茅盾的小說《林家鋪子》中的一幕，描寫的是日本侵華戰(zhàn)爭期間，經(jīng)營著一個百貨小商鋪的林先生，因為時局混亂，最終店鋪倒閉的故事。

“一鋪養(yǎng)三代”的說法，在《林家鋪子》中非但沒有得到實現(xiàn)，反而以悲慘的下場結(jié)局。而當(dāng)今現(xiàn)實生活中，會是一種什么樣的情況呢？

“這種說法是有一定道理的?！睆?994年前后就開始投資商鋪的聶先生在接受《投資與理財》雜志采訪時，這樣表示。

杠桿原理最重要

嚴(yán)格意義上來講，商鋪投資主要有7種類別：1、商業(yè)街商鋪投資；2、市場類商鋪投資；3、社區(qū)商鋪投資；4、建筑底商商鋪投資；5、百貨商場、購物中心商鋪投資；6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資；7、交通設(shè)施商鋪投資。

“通常來說，大家投資較多的是寫字樓和商場以及住宅小區(qū)周邊的商鋪，其中住宅小區(qū)周邊的商鋪是投資者參與最多，也是最大眾化的投資?！甭櫹壬嬖V記者，因為寫字樓和商場的物業(yè)管理、水電等費(fèi)用都是有捆綁限制的，收益相對不高，一旦租不出去，風(fēng)險較大。而住宅小區(qū)周邊的商鋪，就算一年租不出去，因為水電等費(fèi)用都是單獨(dú)的，所以不會產(chǎn)生額外費(fèi)用。

“1995年我在山西投資商鋪時，住宅和商鋪價格比是1：2，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到3到4倍?！彼f，根據(jù)他多年的投資經(jīng)驗，商鋪的價格沒有一個特定的規(guī)律，因為很多地方是一個店鋪一個價，小區(qū)位置不同，商鋪的價格就不同。

記者調(diào)查得知，目前全國大多數(shù)城市，每年房租都在穩(wěn)步上漲。既然如此，為啥不自己投資買一個商鋪？

家住山東省德州市的李先生表示，即便是在二線城市，投資商鋪動輒也需要幾十萬甚至上百萬元，對流動資金占用量太大，會影響資金周轉(zhuǎn)。

然而，聶先生卻給記者舉了這樣一個例子：2002年他投資的一個商鋪，當(dāng)時是5000元一平米，共150平米，也就是總價75萬元?！拔疫x擇了10年按揭貸款，首付20%，即15萬元，然后每個月還6000多元的本息。而我在購買商鋪的當(dāng)月，就把它給租出去了，收回來的房租除了繳納按揭還款，還有些許剩余。”

這樣算下來，聶先生相當(dāng)于只花了15萬元的本金，就買到了使用期限40年的商鋪，而且在10年內(nèi)能還清貸款。

“今年我打算把租金漲到每年10萬元，因為商鋪價格上漲了，現(xiàn)在是2萬元每平米?！?/p>

這也就意味著， 除去租金收益不說，聶先生2002年花15萬元購買的商鋪， 現(xiàn)在升值到了300萬元，凈賺20倍，而且以后還有30年的使用期限可以盈利。

“30年后，商鋪價格漲到500萬也有可能，但我的本金只有15萬。所以說，投資商鋪很重要的一點，就是要學(xué)會如何使用杠桿原理，以小博大?！甭櫹壬缡钦f。

二線城市收益空間大

“ 在北京這樣的一線城市， 地價貴，成本、風(fēng)險都很大。比如北京的住宅價格3萬一平米，商鋪也就是4萬左右，而且商鋪價格上漲相對較慢。二線城市就不同了，住宅價格5000元，商鋪價格就是住宅價格的兩倍，好的地面甚至達(dá)到3倍、4倍，收益空間大。”

聶先生告訴記者，和住宅主要依靠房產(chǎn)本身價格的上漲相比，商鋪投資還可以獲得穩(wěn)定而長期的收益。

如何選擇商鋪？

選擇商鋪時，需要考慮哪些因素呢？

聶先生表示，要看地段，包括周圍的商業(yè)環(huán)境、停車方便程度、汽車流量、未來發(fā)展前景、視覺效果等因素。此外，地域經(jīng)濟(jì)也很重要，必須要有一個好的投資環(huán)境才行。

“我曾經(jīng)參與投資一家百貨公司，地點在一個小區(qū)，大的客流量進(jìn)不來，最后以失敗告終?！?/p>

此外，租金也不能太高，炒作性的商鋪不能買。根據(jù)聶先生的說法，通常商鋪不能超過周邊住宅價格的1.5倍，最高別超過2倍，在這個價格范圍內(nèi)入手，才會有較大的收益空間。

“還要考慮整體城市的發(fā)展走向，選擇自己了解的城市。此外，房產(chǎn)投資是長期投資，要有長遠(yuǎn)的目光才行?！?/p>

會不會買是關(guān)鍵

投資商鋪有沒有風(fēng)險？有！

聶先生表示：“現(xiàn)在商鋪收益率很多都在3%到4%，就看你會不會買，能不能選對地方。除此之外，我看不出有什么風(fēng)險。中國的房地產(chǎn)市場，尤其是商鋪投資這塊，才發(fā)展十幾年，只是初級階段。更何況40年或者50年的使用期限足夠了，而且到期后，只要繳納一些土地出讓金，政府也不會強(qiáng)制收回?！?/p>

只買不賣

“ 做房地產(chǎn)投資， 尤其是商鋪投資，只有‘只買不賣，才能持續(xù)享受長期收益。而你投資其他領(lǐng)域，賠錢的可能性都很大，唯有商鋪地產(chǎn)，現(xiàn)在又沒有限購政策，是比較穩(wěn)定的?！?/p>

聶先生告訴記者， 做商鋪地產(chǎn)投資時，有個所謂的“鐵律”，即1000：100：10：1。具體來說，就是從1000條信息中選出100條有價值的，再從中挑出10條和自己的投資密切相關(guān)的，然后再從中選取一條信息去交易。

“ 現(xiàn)在商鋪地產(chǎn)投資還是初級階段，我會繼續(xù)加大投資的，但只有會買了，才能實現(xiàn)最大化的收益?！甭櫹壬缡钦f。

10大技巧投資商鋪

1 選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別。

2 有“傍大款”意識，即把店鋪開在著名連鎖店或強(qiáng)勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊。

3 選取自發(fā)形成某類市場的地段。

4 選擇獨(dú)立門面。

5 了解商鋪周邊民眾購買力。

6 看人流量。

7 了解開發(fā)商。

8 周邊交通便利。

9 看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境。

10 把握投資時機(jī)。

鏈接投資商鋪五要素

1 位置

投資商鋪的目的是為了賺錢，位置很重要，有時盡管兩個商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者，絕不能貪一時的價格便宜而買下一個“包袱”。

2 規(guī)模

具備優(yōu)越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規(guī)模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，規(guī)模大，才能“吃、喝、玩、樂、購”我全有；其次，才能引來大商家進(jìn)駐，帶旺其他鋪面。尤其是現(xiàn)代商場已逐步向“大而全”方向發(fā)展，如果商場不具備一定規(guī)模，各種新型的經(jīng)營方式就無法展開，同時也限制了人流量。

3 價格

多數(shù)商場位于繁華鬧市區(qū)，這里寸土寸金，因此，商鋪價格自然不菲。但是，商鋪價格絕不可以“貨比三家”，貴自有其貴的理由。試想，在非商業(yè)區(qū)買一個鋪位，價格可能只有繁華鬧市區(qū)的一半，但因為保證不了人流量，顧客稀少，很可能買了商鋪后干賠不賺，最后轉(zhuǎn)手都無人敢要。

4 回報

投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以銀行按揭形式購買一個鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪租位不同的只是多付一個首期款，而日后商鋪歸為己有，使經(jīng)營成本大為降低，與同行競爭力增強(qiáng)。對后者來說，投資風(fēng)險前三年由發(fā)展商承擔(dān)，收益與銀行儲蓄利率相比，相差無多，但一兩年后租金大漲，卻是儲蓄無法比擬的。

5 使用率

使用率根據(jù)開發(fā)商對商鋪自身的選擇而定，一般是55%、65%、85%、98%。