美國評估師執(zhí)業(yè)過程中的教育研究

余炳文

【摘要】美國評估師的管理隸屬于非營利性的組織，對評估師的教育實行執(zhí)業(yè)繼續(xù)教育、大學(xué)等價課程教育與學(xué)歷教育融合，評估師即使沒有接受正式的學(xué)歷教育，也可以通過大學(xué)等價課程的學(xué)習(xí)獲得執(zhí)業(yè)所需的理論知識和水平，評估師的繼續(xù)教育也大多通過大學(xué)等價課程學(xué)習(xí)完成。本文借鑒美國資產(chǎn)評估促進會在評估師執(zhí)業(yè)過程中受教育的經(jīng)驗，提出改進我國資產(chǎn)評估師教育的政策建議。

一、美國資產(chǎn)評估促進會介紹

美國評估促進會成立于1989年，是美國評估界影響最大的非營利性評估組織。該會由16家協(xié)會會員單位組成，發(fā)起人分為評估單位、相關(guān)的團體單位和國際評估單位。其中評估單位有9家，相關(guān)團體單位有5家，國際評估單位有2家。所制定的標(biāo)準(zhǔn)為會員單位的最低標(biāo)準(zhǔn)。評估促進會由三個獨立的委員會組成：評估實踐委員會（the Appraisal Practices Board ），評估資格委員會（the Appraiser Qualifications Board ） 和評估準(zhǔn)則委員會（the Appraisal Standards Board）。其中評估資格委員會負(fù)責(zé)評估的教育、考試、培訓(xùn)及注冊管理等工作。

評估資格委員會至少包括5名執(zhí)業(yè)評估師，任期為三年，由促進會董事會委任。根據(jù)1989年美國《金融機構(gòu)改革、整頓和強制執(zhí)行法令》（FIRREA）的規(guī)定，美國評估師的教育、考試由資格委員會統(tǒng)一負(fù)責(zé)，如考試大綱的修訂、評估師的考試要求、通過的標(biāo)準(zhǔn)等。

不動產(chǎn)評估是美國評估促進會最主要最完善的評估類型，制定了較為完善的不動產(chǎn)評估師認(rèn)證體系。資格委員會對不動產(chǎn)評估的考試、注冊和教育等事項不定期公開征求社會意見，修改相關(guān)條款，經(jīng)過1991年、1993年、1994年、1999年、2004年、2008年6次較大的修改，資格管理和教育體系日趨成熟。本文將以不動產(chǎn)評估為例，說明評估師在執(zhí)業(yè)過程中的繼續(xù)教育、大學(xué)等價課程教育與學(xué)歷教育的關(guān)系。

二、不同層級評估師的學(xué)歷教育要求及執(zhí)業(yè)范圍

美國不動產(chǎn)評估師分為見習(xí)評估師、許可評估師、注冊不動產(chǎn)評估師和注冊通用評估師四個層級，每一層級評估師的工作范圍、受教育程度等都有較為嚴(yán)格的限制。

資格委員會規(guī)定了不同層級評估師受教育的要求，評估師的層級越高，對受教育的要求就越高。見習(xí)評估師和許可評估師沒有教育程度的限制，但需要接受繼續(xù)教育，并有實際從業(yè)經(jīng)驗，如見習(xí)評估師需要接受州注冊評估師的培養(yǎng)、指導(dǎo)和管理，州注冊評估師負(fù)責(zé)監(jiān)督見習(xí)評估師遵守通用評估準(zhǔn)則（USPAP）的情況，并檢查見習(xí)評估師出具的評估報告，見習(xí)評估師無權(quán)單獨出具評估報告；而許可評估師可以獨立完成報告，評估的不動產(chǎn)類型也僅限于對1～4個單元、交易價值低于100萬美元的非復(fù)雜的住宅交易作出評估（復(fù)雜的1～4住宅單元意味著評估的權(quán)屬關(guān)系、市場條件是非典型的），并且可以對1～4住宅單元交易價值低于25萬美元的復(fù)雜住宅交易作出評估。

注冊不動產(chǎn)評估師和注冊通用評估師對受教育程度有一定的要求。注冊不動產(chǎn)評估師應(yīng)具有大學(xué)兩年課程的肄業(yè)證書，或者能夠證明完成了大學(xué)等價課程教育1，等價課程教育至少要修滿21個學(xué)分，其課程主要有：英語寫作、微觀經(jīng)濟學(xué)原理、宏觀經(jīng)濟學(xué)原理、金融、代數(shù)幾何或者高等數(shù)學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、計算機科學(xué)、經(jīng)濟法、不動產(chǎn)法等。注冊不動產(chǎn)評估師可以對所有1～4個單元的不動產(chǎn)進行評估。注冊通用評估師應(yīng)具有學(xué)士以上的學(xué)位，特殊情況下，可以提供證明完成了大學(xué)等價課程的學(xué)習(xí)，等價課程至少要修滿30個學(xué)分，其課程主要包括：英語寫作、微觀經(jīng)濟學(xué)、宏觀經(jīng)濟學(xué)、金融、幾何高數(shù)、統(tǒng)計學(xué)、計算機科學(xué)、經(jīng)濟法、不動產(chǎn)法、會計、地理、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、企業(yè)管理或者不動產(chǎn)的選修課等。注冊通用評估師可以對所有類型的不動產(chǎn)進行評估。

三、不同層級評估師執(zhí)業(yè)繼續(xù)教育、大學(xué)等價課程教育與學(xué)歷教育的融合

（一）執(zhí)業(yè)繼續(xù)教育與大學(xué)等價課程教育的對接

評估師在執(zhí)業(yè)過程中需要接受繼續(xù)教育，每一層級的評估師都有相應(yīng)的繼續(xù)教育內(nèi)容，當(dāng)向更高一層級的評估師晉升時，又會接受要求更高的繼續(xù)教育。評估師的繼續(xù)教育與學(xué)歷教育無關(guān)，繼續(xù)教育的重點是專業(yè)領(lǐng)域的知識，而不像學(xué)歷教育需要基礎(chǔ)知識、專業(yè)知識和相關(guān)知識等系統(tǒng)性的學(xué)習(xí)。

繼續(xù)教育的課程與大學(xué)課程相比具有相似性，繼續(xù)教育往往借助于大學(xué)的學(xué)歷教育來完成。由于繼續(xù)教育需要掌握的知識與大學(xué)課程所講授的知識是類似的，將繼續(xù)教育內(nèi)容與大學(xué)課程對接，依托大學(xué)的課程教育來實施繼續(xù)教育，收到了較好的效果。一般情況下，評估師根據(jù)需要選擇一門或者多門大學(xué)等價課程學(xué)習(xí)，在保證學(xué)習(xí)時間的情況下，參加并通過考試即視為通過該課程的學(xué)習(xí)，如果完成資格委員會規(guī)定的全部課程，則視為完成繼續(xù)教育。

大學(xué)等價課程由資格委員會選定，分為核心課程和選修課程，資格委員會在時間和課程內(nèi)容上作出了詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)資格委員會要求，許可評估師必須接受150小時的教育（其中核心課程75小時：房地產(chǎn)市場分析與最高最優(yōu)使用15小時，不動產(chǎn)區(qū)位價值與成本法15小時，不動產(chǎn)營銷及收益法30小時，不動產(chǎn)評估報告撰寫及案例分析15小時），包括15小時全國通用評估準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)。注冊不動產(chǎn)評估師必須接受200小時的教育（核心課程除許可不動產(chǎn)評估師應(yīng)達(dá)到的要求外，還包括統(tǒng)計、模型與財務(wù)15小時，高級不動產(chǎn)應(yīng)用15小時，評估選修課程20小時），包括15小時全國通用評估準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)。注冊通用評估師必須接受300小時的教育（核心課程除滿足注冊不動產(chǎn)評估師的要求外，還應(yīng)有通用的市場分析和最高最佳利用15小時，通用的銷售比較法15小時，通用的成本法15小時，通用的收入法45小時，通用的報告寫作及案例分析10小時），包括15小時全國通用評估準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)。

大學(xué)等價課程教育具有幾個特點：一是學(xué)校的認(rèn)定?？梢蕴峁┑葍r課程教育的院校主要有大?；蛘叽髮W(xué)、社區(qū)學(xué)院或者?？茖W(xué)院（開設(shè)兩年制課程的高等院校）以及州或者聯(lián)邦政府機構(gòu)、評估促進會認(rèn)定的高等學(xué)校。提供網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程教育的高校也包括在內(nèi)，只是教學(xué)應(yīng)采取口頭和書面的交互方式。二是學(xué)時的確定。一般60分鐘為1學(xué)時，如果給學(xué)生講授知識的時間超過50分鐘以上也可以記為1學(xué)時。一門課程的授課時間最短為15小時，需要在一個學(xué)期內(nèi)完成，考試一般采取閉卷的方式。三是授課內(nèi)容的限定。授課內(nèi)容由資格委員會指定，課程主要是培養(yǎng)學(xué)生解決實際問題的技能，一般要求采用案例分析的教學(xué)方法。同時，所有入會評估師必須完成15小時的促進會準(zhǔn)則課程學(xué)習(xí)。

（二）執(zhí)業(yè)繼續(xù)教育與學(xué)歷教育的結(jié)合

在不動產(chǎn)評估師的四個層級中，見習(xí)評估師和許可評估師沒有教育要求，但是注冊不動產(chǎn)評估師和注冊通用評估師有接受學(xué)歷教育的要求（或者接受資格委員會認(rèn)定的大學(xué)等價課程教育）。當(dāng)見習(xí)評估師和許可評估師要晉升為注冊評估師時，需要滿足一定的學(xué)歷教育要求，對于不具備學(xué)歷教育要求的評估師，可以到資格委員會認(rèn)可的大學(xué)接受等價課程學(xué)習(xí)。一方面大學(xué)等價課程的學(xué)習(xí)可以滿足評估師繼續(xù)教育的要求，完成大學(xué)等價課程學(xué)習(xí)視同完成了繼續(xù)教育，具備該層級評估師所要求的教育條件；另一方面評估師也可以依托大學(xué)等價課程學(xué)習(xí)，繼續(xù)在學(xué)歷教育上深造，如果評估師通過了學(xué)歷教育課程的全部學(xué)習(xí)并通過考試，滿足頒發(fā)學(xué)位的條件，可以頒發(fā)學(xué)歷學(xué)位證書，這樣反過來可以促進評估學(xué)歷學(xué)位的提升。

因此，評估師可以通過大學(xué)等價課程的學(xué)習(xí)，完成繼續(xù)教育要求，同時也可以通過大學(xué)等價課程學(xué)習(xí)，獲得相應(yīng)的學(xué)分，減少為獲得學(xué)歷學(xué)位而參加相同課程的學(xué)習(xí)。評估師在通過繼續(xù)教育的同時，只需參加學(xué)校規(guī)定的與繼續(xù)教育不同的課程學(xué)習(xí)，就可以獲得相應(yīng)的學(xué)歷學(xué)位。繼續(xù)教育實際上也為評估師的晉升積累了學(xué)歷教育基礎(chǔ)。

（三）評估師層級晉升的教育要求

評估師晉升實行逐級晉升，也可以跳級晉升，跳級晉升需要完成本該屬于所跳層級規(guī)定的繼續(xù)教育。對于在大學(xué)進行等價課程教育的評估師，其等價課程須得到資格委員會認(rèn)可，從2010年1月起等價課程教育不再包含遠(yuǎn)程教育。

評估師層級晉升的具體要求和課程如下：見習(xí)評估師申請注冊通用評估師要增加225小時的大學(xué)等價課程教育。具體課程和時間分布為：通用的市場分析與最高最佳利用30小時；統(tǒng)計、模型與金融15小時；通用的市場比較法30小時；通用的區(qū)位價值與成本法30小時；通用的收益法60小時；通用的報告撰寫與案例分析30小時；選修課程30小時。

許可評估師申請注冊通用評估師要增加150小時的大學(xué)等價課程教育。具體課程和時間分布為：通用的市場分析與最高最佳利用15小時；統(tǒng)計、模型與金融15小時；通用的市場比較法15小時；通用的區(qū)位價值與成本法15小時；通用的收益法45小時；通用的報告撰寫與案例分析15小時；選修課程30小時。

注冊不動產(chǎn)評估師申請注冊通用評估師要增加100小時的大學(xué)等價課程教育。具體課程和時間分布為：通用的市場分析與最高最佳利用15小時；通用的市場比較法15小時；通用的區(qū)位價值與成本法15小時；通用的收益法45小時；通用的報告撰寫與案例分析10小時。

通用評估師的要求最高，一般情況下，僅有等價的大學(xué)等價課程教育并不能完全滿足要求，晉升成注冊通用評估師還應(yīng)具有學(xué)士學(xué)位。

（四）大學(xué)等價課程的設(shè)置及具體內(nèi)容

見習(xí)評估師、許可評估師及注冊評估師的等價課程是階梯型的，許可評估師是在見習(xí)評估師基礎(chǔ)上增加課程，注冊不動產(chǎn)評估師則是在許可評估師的基礎(chǔ)上增加課程，而注冊通用評估師的課程與前三者有較大的不同，具體見表1。

資格委員會對等價課程內(nèi)容作出了詳細(xì)的規(guī)定，課程主要是以模塊為單位構(gòu)成，由于各高校的課程名稱不完全一致，但所講授的內(nèi)容可能相同，如房地產(chǎn)金融可能涵蓋在金融學(xué)中，也可能涵蓋在貨幣銀行學(xué)中，甚至涵蓋在不動產(chǎn)金融與投資中，因此資格委員會要求課程名稱可以不一致，但內(nèi)容必須類似。同時所有課程的學(xué)習(xí)必須連續(xù)在一個學(xué)期內(nèi)完成。這里以評估基本原理模塊為例說明。

評估基本原理模塊的內(nèi)容有不動產(chǎn)概念和特征、不動產(chǎn)法律、不動產(chǎn)價值影響因素、價值類型、經(jīng)濟原理、不動產(chǎn)市場概述、職業(yè)道德七個子模塊，每一子模塊又可以分為若干內(nèi)容，其中不動產(chǎn)概念和特征包含的內(nèi)容有不動產(chǎn)基本概念、不動產(chǎn)基本特征和不動產(chǎn)法律；不動產(chǎn)法律包括產(chǎn)權(quán)形式、產(chǎn)權(quán)控制、不動產(chǎn)合同和租賃；價值影響因素主要有政策、經(jīng)濟、社會、環(huán)境和地理位置；價值類型有市場價值類型和其它價值類型；經(jīng)濟原理主要有古典經(jīng)濟學(xué)原理、經(jīng)濟學(xué)原理應(yīng)用；不動產(chǎn)市場概述主要有市場基本面、市場特征、市場定義、供求分析和市場分析應(yīng)用；職業(yè)規(guī)范主要有職業(yè)道德和實踐約束。資產(chǎn)評估基本原理模塊的具體內(nèi)容見表2（下頁）。

為了保證課程設(shè)置的科學(xué)性和合理性，資格委員會還會邀請各州的評估管理機構(gòu)參與到對各大學(xué)等價課程的篩選、確認(rèn)上。

四、啟示及政策建議

美國評估師注重學(xué)歷教育，但更注重執(zhí)業(yè)過程中的繼續(xù)教育，而繼續(xù)教育的完成大多依賴于有合作關(guān)系的大學(xué)，大學(xué)等價課程的學(xué)習(xí)是評估師繼續(xù)教育與學(xué)歷教育重要的途徑和方式。通過以上的分析，可以從美國評估促進會關(guān)于不動產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)過程中的教育得到以下啟示：

1.大學(xué)等價課程教育在評估師的執(zhí)業(yè)教育中占據(jù)十分重要的位置。美國評估促進會對評估師的繼續(xù)教育提出了明確的要求。而繼續(xù)教育的完成依賴于大學(xué)等價課程的學(xué)習(xí)，評估師可以通過完成大學(xué)等價課程的學(xué)習(xí)來完成繼續(xù)教育，并為學(xué)歷教育的提升打下良好基礎(chǔ)。同時，如果學(xué)歷學(xué)位得到提升，也會有助于評估師的晉升。

2.促進會充分依托大學(xué)的教育資源推進評估師的繼續(xù)教育。促進會通過對高校課程設(shè)置、專業(yè)特色、培養(yǎng)目標(biāo)、師資水平的考察，認(rèn)可一些高校在評估師教育中的作用，只有通過這些高校相關(guān)課程的考試并獲得學(xué)分，才能通過繼續(xù)教育，說明高校的學(xué)歷教育資源對評估師的繼續(xù)教育構(gòu)成了有力的支撐。

3.大學(xué)等價課程教育以模塊為單位進行，有助于評估師對教育內(nèi)容的認(rèn)識。評估師可以根據(jù)模塊和子模塊內(nèi)容，了解需要掌握的知識要點，進一步深化專業(yè)技能，避免盲目、大而統(tǒng)、大而全的學(xué)習(xí)。

我國資產(chǎn)評估師的教育是以學(xué)歷教育為基礎(chǔ)，通過資格考試后才有繼續(xù)教育的機會，也沒設(shè)置大學(xué)等價課程培養(yǎng)機制；同時我國的評估師沒有設(shè)置層級關(guān)系，使許多評估師缺乏進一步接受教育的動力。為此借鑒美國評估師的做法，提出以下建議：

一是將單一的考試過關(guān)改變?yōu)橹鸩脚囵B(yǎng)的模式。這里可以將評估師設(shè)置為若干層級，對不同層級的評估師設(shè)置不同的執(zhí)業(yè)范圍和標(biāo)準(zhǔn)，同時不同層級的評估師對學(xué)歷教育和從業(yè)經(jīng)歷可設(shè)置不同的要求，較低層級評估師需要的教育背景較低，執(zhí)業(yè)時間較短，隨著經(jīng)驗豐富和業(yè)務(wù)水平的提升，當(dāng)需要較高層級資格時，就設(shè)置相應(yīng)的大學(xué)等價教育要求。這樣將短期的一次考試過關(guān)變?yōu)橐环N長期的受教育過程。

二是建立協(xié)會認(rèn)可大學(xué)的課程學(xué)習(xí)機制。協(xié)會可以認(rèn)定一批教學(xué)經(jīng)驗豐富、師資雄厚、專業(yè)特征明顯的高校，將這些高校的某些專業(yè)課程列為繼續(xù)教育內(nèi)容，只要資產(chǎn)評估師接受這些高校的某些專業(yè)課程學(xué)習(xí)并通過考試，就視為通過協(xié)會規(guī)定的繼續(xù)教育要求，這樣評估師在接受執(zhí)業(yè)教育、滿足晉升層級要求的同時，還將獲得高校的學(xué)歷學(xué)位，達(dá)到資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)繼續(xù)教育與學(xué)歷教育的融合。

三是大學(xué)等價課程設(shè)置應(yīng)與評估師層級匹配，并體現(xiàn)知識的逐步提高過程。對較低層級的評估師，大學(xué)等價課程的要求相應(yīng)較低，當(dāng)評估師需要由較低層級晉升到較高層級時，這些課程的要求應(yīng)提高，體現(xiàn)知識的銜接性、遞增性和教育過程的逐步提高，使評估師的理論水平漸次深化。

參考文獻：

[1]美國評估促進會評估準(zhǔn)則委員會.王誠軍，譯.美國評估準(zhǔn)則.北京：中國人民大學(xué)出版社，2009.

[2]國際評估準(zhǔn)則委員會.中國資產(chǎn)評估協(xié)會，譯.國際評估準(zhǔn)則2007（第八版）.中國財政經(jīng)濟出版社，2010.

注：本文系中國資產(chǎn)評估協(xié)會2010年度委托課題“資產(chǎn)評估理論體系與學(xué)科框架研究”的階段性成果。

（作者單位：武漢順海資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司）