針對商品房住宅小區(qū)停車位的法律問題分析

潘尤迪 張?zhí)鞜?/p>

[摘 要]當前，我國商品房住宅小區(qū)內停車位產(chǎn)權歸屬問題的不明導致了諸多商業(yè)及司法糾紛。此類爭議不僅妨礙著我國房地產(chǎn)制度的向前發(fā)展，更影響著社會經(jīng)濟的健康構成。本文將針對當前爭論之關鍵點，對于地下車位交易買賣中的車位概念、物權意義定位、人防車位權屬爭議及其所涉其他各類法律問題進行探討分析；并在結合剖析現(xiàn)行地下車位交易的基礎上提出些許立法建議及其他完善意見以供參考。

[關鍵詞]地下車位 產(chǎn)權 歸屬 人防工程

伴隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，國民購買力在近十年中得到了極大提高。私家汽車作為人們城市生活主要的代步工具，其數(shù)量正以驚人的速度在攀升。因此地下車位買賣也越來越多出現(xiàn)在商品住宅房的交易中，但值得我們注意的是近年來由車位產(chǎn)權歸屬問題所產(chǎn)生的業(yè)主與開發(fā)商間、業(yè)主與物業(yè)管理之間的糾紛和矛盾越來越多。住宅小區(qū)內的車位之爭，無疑已經(jīng)成為我國目前在物業(yè)管理之中最具爭議的問題之一。而車位所有權的歸屬不明，不僅嚴重損害了當事人的合法私權利，更妨礙著我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。故此在司法實務之中只有解決了車位的產(chǎn)權歸屬問題之爭議，此類矛盾和糾紛才能在根本上得以解決。本文所關注和將要探討的就是此類問題，筆者將以地下停車庫中的車位產(chǎn)權歸屬問題作為切入視角進行詳細的闡述。

一、商品房住宅小區(qū)地下車位的概念及其基本物權定位

所謂商品房住宅小區(qū)地下車位就是指小區(qū)開發(fā)商針對可以利用的小區(qū)地下空間所建成的地下停車場所。相對于地面停車位、架空層地車位和屋頂平臺停車位，地下車位有其獨特的含義和特點。地下車位的誕生是伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和土地需要的日益膨脹，使得開發(fā)商不得不更多的尋求可用空間的縱向發(fā)展。根據(jù)我國現(xiàn)行法律制度來看，我國所采用的是“房隨地走，地隨房走”的立法模式，即土地和建筑物不可分離但又未將建筑物認為是土地的一部分的觀點。在這種立法模式之下，地下車位與在其之上的地面不可分離但又是互不相屬的情況。這就引來了一個問題：地下車位既然與土地相分離，那么其是否可以作為一個單獨的所有權客體來看待，從而使其能夠展開權利架構呢？答案顯然是肯定的。就其整體而言，地下停車場具體面積明確，使用功能清晰明了，與地面之上的房屋有實體物的相隔。很顯然地下停車場無論是在構造之上還是在功能的使用性之上都具有無可爭議的獨立性，是一個標準的所有權客體。

然而，結合我國房地產(chǎn)市場實踐來看，假使一概賦予地下停車位以單獨所有權，亦即賦予開發(fā)商對地下停車位享有完全所有權的話極其容易產(chǎn)生不利于業(yè)主的情況。眾所周知在房地產(chǎn)實務之中地下停車位的建筑面積一般情況下是不會計算建筑容積率的，也就是說地下停車位并沒有獲得相應的土地使用權面積份額。這一點顯然是與筆者之前所提到的我國“房地不分離”的立法模式所相左的，由于這樣的地下停車位其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物，故此在進行轉移登記之時其不能取得房地產(chǎn)權證。

二、商品房住宅小區(qū)地下車位所涉相關法律問題探析

1.當前我國地下車位權屬問題的學說觀點探析

諸多現(xiàn)實案例已然證成當前我國地下車位權屬問題是較為混亂和繁雜的，也正因此圍繞地下車位所產(chǎn)生的糾紛爭議方才屢見不鮮?，F(xiàn)階段我國學界對于地下車位產(chǎn)權的歸屬問題主要有一下這四種不同的觀點，筆者將逐一進行介紹：

（1）開發(fā)商所有說。此學說的理論依據(jù)在于根據(jù)“誰投資誰使用誰受益”原則，小區(qū)業(yè)主分攤的是國有土地使用權，分攤面積僅僅限于土地地表的使用權。而地下車庫是利用該土地地下空間所建造而成，系開發(fā)商投資建造，一般并未作為分攤面積分到各業(yè)主身上。其應為開發(fā)商所有，依法享有占有、適用、收益和處分的權利。且如前文所提及地下車庫具有相對獨立的封閉空間，有明確的四至范圍，可以通過登記彰顯其權利的范圍，應當區(qū)別小區(qū)綠地、公共道路等共有部分，屬于開發(fā)商所有的專有部分。再則，開發(fā)商認為土地使用權包括地上空間利用權和地下空間利用權，當業(yè)主購買了小區(qū)的專有部分后，也只是擁有了地上或地表的空間利用權，而地下車庫是依據(jù)規(guī)劃利用地下空間建立的，并不屬于小區(qū)業(yè)主所購之范圍。

（2）國家所有說。此種學說較為簡單，認為地下車位屬于國家人防工程組成部分，應當推定為國家所有。

（3）住宅小區(qū)業(yè)主所有說，小區(qū)業(yè)主所有說又細化為三種觀點。其一，地下車位應歸業(yè)主所有。業(yè)主基于對其所購住宅房屋的專有所有權，而對地下車位擁有共有部分持有權。因而又需要支付購買或使用小區(qū)車位的費用，因該費用在開發(fā)商銷售商品房的時候已經(jīng)將地下車庫的費用計算入售房成本，已由業(yè)主共同承擔，地下車庫、車位的所有權應當為業(yè)主共有。另一種觀點認為，地下車庫、車位作為業(yè)主的專有部分的所有權，開發(fā)商在銷售商品房時應當為業(yè)主提供停車場所，作為小區(qū)的配套生活必備設施，是建筑物區(qū)分所有權人生活需要不可缺少的共享部分。故地下車位的歸屬不能通過約定而是法律法規(guī)規(guī)定歸業(yè)主共有。若開發(fā)商保留該部分所有權，將會嚴重損害業(yè)主利益。最后一種觀點認為根據(jù)“房隨地走”的立法原則，在全部商品房銷售完畢后，房屋所占的地下空間利用權也隨之轉移給各業(yè)主，而地下車庫是在房屋所占的地表之下建立的，不可能脫離土地使用權獨立存在，理應也隨之轉移給業(yè)主所有，由全體業(yè)主共有。

（4）約定歸屬說。在法律沒有明確規(guī)定的前提下，遵循私法意思自治原則，地下車庫的歸屬應當由開發(fā)商和業(yè)主通過約定來確定其歸屬。此約定說是對實踐經(jīng)驗的總結，有利于鼓勵開發(fā)商修建更多的車位車庫，有利于對地下空間的利用和社會財富的創(chuàng)造，符合市場經(jīng)濟的要求，有利于對車庫有效利用和管理。

2.針對小區(qū)建筑區(qū)劃內的人防工程用作地下車庫的所有權歸屬問題探析

在諸多的地下車位產(chǎn)權歸屬爭議糾紛之中，尤以隸屬于國家人防工程的地下車位所涉法律關系最為復雜多樣，亦頻繁的出現(xiàn)在各地法院所審理的此類案件之中。故此筆者將對此類車位產(chǎn)權歸屬問題來進行詳細的探討和研究。

（1）由國家進行規(guī)劃，并直接投資建設的人防工程。開宗明義，由國家規(guī)劃并直接投資建設的人防工程其毫無疑問應為國家所有，更確切說應是國家國防資產(chǎn)的組成部分。既為國家專有國防資產(chǎn)，其土地地下空間系行政規(guī)劃土地，不可作為地下停車之所用。故在此筆者不再贅述之。

（2）開發(fā)商根據(jù)其法定義務所建設的依附于地面建筑物的戰(zhàn)時可用于防空的地下空間。在現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)之中，開發(fā)商在開發(fā)新住宅小區(qū)之時附有建造人防工程的法定義務，此類情形仍需分情況而論。若開發(fā)商在計算住宅開發(fā)成本之時已將作為人防工程的地下車位之成本計算在內，且將屬于人防工程之地下車位所占之建筑面積計算在小區(qū)公攤面積之內，則地下車位之所有權歸屬于小區(qū)業(yè)主共同擁有。反之，如果開發(fā)商未將人防工程地下車位之成本計算在開發(fā)成本之內，也沒有把人防工程地下車位所占之建筑面積計算到公攤面積之中，則此類地下車位的所有權歸屬于開發(fā)商所有。作為所有權人，開發(fā)商依法享有占有、使用、收益、處分等權利。

（3）開發(fā)商依據(jù)強制性規(guī)范的要求所修建的地下車庫。根據(jù)我國《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》所制定的強制性規(guī)定，住宅小區(qū)建設規(guī)劃中必須具有相應數(shù)量的地下車位以滿足業(yè)主的日常使用。此類地下也需分成可用于銷售的公共配套設施及不可銷售的公共配套設施來進行討論。

屬于可銷售的公共配套設施的地下車位所有權屬于開發(fā)商所有，但因其主要使用功能為小區(qū)業(yè)主停車便利只用，故此開發(fā)商在行使自身之物權權能之時應服從業(yè)主購買地面建筑專有部分的限制。

而屬于不可銷售的公共配套設施的地下車位在其滿足一定的特定條件之時，其所有權即屬于小區(qū)所有業(yè)主所共有。這些特定條件主要有：其一，地下車庫建造成本已計算在樓盤開發(fā)成本之中。其二，地下車庫建筑面積已計算在公攤面積之中。其三，根據(jù)我國法律或當?shù)卣?guī)定，車位應由業(yè)主無償使用的。其四，在房屋買賣合同簽訂之時開發(fā)商承諾提供地下車位以供業(yè)主無償使用的。

三、現(xiàn)行房地產(chǎn)制度下地下車位交易中所存在的常見陷阱簡介及分析

1.所購車位無產(chǎn)權證致業(yè)主利益不受保護

基于筆者之前的探討,在某些情況下住宅小區(qū)內開發(fā)商并不具有地下車位所有權，但其仍然以買賣形式將所屬于人防工程的地下車位或所有業(yè)主共有之車位售出。由于開發(fā)商并不是車位的所有權人，故此業(yè)主通過高額金額易價購入的實則不過是一份無保障的買賣合同，而非地下車位之所有權。

雖然住宅小區(qū)業(yè)主有權向法院申請撤銷此類買賣合同使其失去司法效力，而業(yè)主群體也可以據(jù)此向開發(fā)商追討購車款項。但在實務之中不乏有開發(fā)商或物業(yè)管理攜款而逃的案例，需要引起業(yè)主的特別注意。

2.屬于人防工程的車位有其特殊性購買需謹慎小心

前文筆者已經(jīng)談到人防車位的所有權歸屬問題復雜而多元化，面對此類情況下有兩點需要特別注意：

其一，人防車位特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭發(fā)生之時，不可將車位再行作為私人停車之用，而需無條件地將車位交予國家有關防空部門統(tǒng)一支配和管理。因而在購買地下車位之時業(yè)主需注意合同之內是否擁有相關的條款和細則。

其二，部分開發(fā)商通過偷換概念之方式出售人防車位。部分人防車位所有權歸屬于國家所有或小區(qū)業(yè)主共有，開發(fā)商并無權利對其進行售賣。但部分開發(fā)商在出售車位之時隱瞞真實情況，將本屬于人防工程的車位偷換概念后仍以高價售賣于業(yè)主，致使業(yè)主購得之實為車位之使用權而非所有權。故此業(yè)主在簽署車位買賣合同之前宜前往當?shù)厝朔啦块T或開發(fā)商售賣處審慎核查確認所購車位是否屬于人防工程。

3.需注意租賃合同法定最長期限，以免自身權利受損

部分開發(fā)商在買賣地下車位之時就設下了法律陷阱，開發(fā)商事先向業(yè)主聲明小區(qū)內的地下車位不對外出售，即只能以租賃形式賦予業(yè)主使用權。故此業(yè)主與開發(fā)商之間所簽署的是租賃合同而不是買賣合同。且一般開發(fā)商在合同內都會注明類似條款：“該車位使用年限與房屋使用年限相同。”，但事實上此條款實則為法律陷阱，購買車位的業(yè)主實際上只能得到最長20年的受法律保護的車位使用權。20年最長租賃期限到達后消費者權利就不再受法律保護。

開發(fā)商所設的此類條框并未向消費者聲明20年后使用權即將到期，反而在合同中以條款形式誤導業(yè)主，使業(yè)主以為地下車位使用權至少達50年之久。其實質乃是商業(yè)欺詐行為，消費者需特別關注以免自身權利受損。

四、針對現(xiàn)行地下車位權屬爭議的相關立法建議及其他完善意見

1.應致力完善地下車位的產(chǎn)權登記制度

前文筆者已經(jīng)提及地下車位權屬混亂及糾紛在一定程度上是因《物權法》的立法滯后所致，故此應努力完善地下車位產(chǎn)權登記制度以彌補立法上的缺失及不足?？梢灶A見的是，地下車庫產(chǎn)權登記制度的完善將有利于我們解決諸多糾紛，例如：所有權人可怎樣行使對地下車位的所有權，所有權人如何通過轉讓、出租等形式來獲得收益等等。地下車位產(chǎn)權登記制度的完善不僅僅有利于減少此類糾紛，更有利于促進地下車位的有效利用，這也去人類開發(fā)地下空間以尋求空間縱向發(fā)展及利用的初衷所相切合。

2.在滿足特定條件的前提下確認地下車庫為所有業(yè)主所共有

現(xiàn)行我國法律對于地下車位的權屬規(guī)定并不明確，開發(fā)商與業(yè)主之間的利益也很難在短時間內得到平衡。但從立法預判角度而言在今后的立法之中我們完全可以在滿足特定條件的前提之下確認住宅小區(qū)地下車位所有權為所有業(yè)主所共有：其一，房產(chǎn)商在售房之時承諾小區(qū)將配建地下車庫并供業(yè)主以停車之用（在前文中筆者已經(jīng)提及）；其二，當事人對地下車位的權屬沒有約定或約定不明的情況下，可確認車位所有權歸所有業(yè)主所共有。此種在特定條件下確認車位權屬歸于業(yè)主所有的方法較為折中，既在一定程度之上立法維護了業(yè)主和開發(fā)商各自的合法權益，也便于當事人雙方在預期售房、正式購房之后的地下車位確權問題。

3.對住宅小區(qū)地下車庫建立政府監(jiān)管機制

可由政府相關部門對開發(fā)商進行定向監(jiān)管，審定地下車庫產(chǎn)權關系，核定車庫出租及售賣價格及地下車位所占公攤面積（如車位所占建筑面積已然公攤）。并針對以上情況編寫專門的監(jiān)管報告，對社會進行公示，以保障廣大業(yè)主之物權利益。

4.細化針對于建設用地空間使用權的相關規(guī)定

在相關政府部門審批建筑小區(qū)之時，同意開發(fā)商基于人防車位及住宅區(qū)配套停車庫建設需要而開發(fā)地下空間，可合理推斷為國有土地所有權人針對地下空間使用權做出明確確認。并應由立法、司法機關在相關的法律解釋中注明開發(fā)商所享有的此類對于地下空間使用的用益物權應受到限制，即不能用于商業(yè)及以商業(yè)、贏利為目的地下車位。

5.提高相關房地產(chǎn)法律制度的法律位階

現(xiàn)行有關于房地產(chǎn)制度的法律位階相對較低，多數(shù)來源于地方性法規(guī)、規(guī)章或規(guī)范性文件。這也使得對于地下車位的權利保護依據(jù)缺乏力度和普適度，故此應提高有關房地產(chǎn)權利保護制度的法律位階，將具有前瞻性、合理性、公平性的具體操作經(jīng)驗或專家學說上升為法律。

五、結語

商品房住宅小區(qū)地下車位權屬爭議持續(xù)已久，雖則現(xiàn)行《物權法》已經(jīng)在一定程度上針對此問題進行了規(guī)范，但仍存在不少缺失。且隨著私家車輛數(shù)字的持續(xù)增長，地下車位權屬爭議問題已開始逐漸上升到社會問題層面。除了立法方面的完善之外，也亟待我們規(guī)范我國房地產(chǎn)市場，以期盡快緩解并解決這一社會爭議。發(fā)揮地下空間的利用效力，促進房地產(chǎn)交易的公平合理及規(guī)范，為社會經(jīng)濟的前進及發(fā)展給予助力。

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