房企畸高存量房的多重危害

數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，全國商品房待售面積約為3.2億平米，超過去年底的2.7億平米，并一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大，個別房企按今年的銷售速度，所需時間甚至要達(dá)到10年。

這充分說明房地產(chǎn)調(diào)控效果確實(shí)有限。證明調(diào)控措施本身或者落實(shí)力度上存有問題，從而沒有達(dá)到房企不敢大量擁有庫存商品房的作用。房企之所以敢于擁有這么大庫存，說明房企對房價上漲還有預(yù)期，對調(diào)控走回頭路還抱有希望。全國商品房待售面積維持在高位，一些開發(fā)商銷售存量房需十年時間，其將帶來多重負(fù)面影響。

房企庫存越大，累積的房地產(chǎn)金融風(fēng)險也越大。房企之所以敢于捂盤不售、增大庫存，其預(yù)期是未來房價繼續(xù)走高和暴漲。而一旦預(yù)期落空，大量庫存量如定時炸彈一樣風(fēng)險爆發(fā)。試想，庫存越大、捂盤越久，每天的貸款利息等財(cái)務(wù)成本與日俱增，最終銷售價格必須越來越高才能覆蓋成本。同時，捂盤越久資金鏈條斷裂可能性越大，最后可能以更低價格脫手，其收入必將覆蓋不了成本，將難以歸還銀行貸款、信托融資等債務(wù)，最終發(fā)生金融風(fēng)險。

房企捂盤不售、庫存畸高將導(dǎo)致推高近遠(yuǎn)期房價，嚴(yán)重干擾樓市調(diào)控。從近期來看，房企捂庫存將使得入市房源減少，自住型剛性需求不能充分滿足，這必將推高房價。當(dāng)然，房企目的也在于從推高房價中牟取暴利。從遠(yuǎn)期看，房企捂盤惜售，會使企業(yè)將資金積壓在大量待售面積上，無力增加土地儲備，從而使得未來開發(fā)開工面積減少，將影響未來市場房源供給，從而推高未來房價。

房企捂盤惜售、囤積存量房謀求更高價格銷售的夢想必將破滅，越捂盤惜售、庫存越大，給房企自己和房地產(chǎn)金融帶來的風(fēng)險就越大。筆者從三個方面分析：首先，從需求上看，前期房價微漲的一波剛需旋風(fēng)將要過去。在這一輪剛需釋放完之后，就會出現(xiàn)需求乏力的現(xiàn)象。只要擠出投資投機(jī)性需求的政策沒有大的變化比如限購政策等，那么，市場需求將會出現(xiàn)大的回落，房價滯漲現(xiàn)象將會很快出現(xiàn)。

其次，目前看房產(chǎn)稅在全國推開已是大勢所趨。旨在抑制投資投機(jī)性需求的房產(chǎn)稅推出將會使得現(xiàn)在仍然持有的投資投機(jī)房源快速脫手，也將對房企庫存房帶來影響，在市場需求有限，房源增加情況下，房價將會走低。

再次，官員財(cái)產(chǎn)公示制度備受社會關(guān)注，推出只是時間問題。在新任中紀(jì)委書記王岐山11月30日召開的反腐工作座談會上，多位專家談到盡快實(shí)行官員財(cái)產(chǎn)收入申報(bào)公開問題。一旦財(cái)產(chǎn)公示制度推出，官員們擁有的多套住房將會提前脫手入市，這也將對房價走低起到推波助瀾作用。

因此，從房企自身角度看，一定要認(rèn)識到捂盤越久、庫存越大，經(jīng)營風(fēng)險就越大，對企業(yè)越不利。在現(xiàn)金為王的今天，盡快銷售庫存房、回籠資金是上策，是聰明之舉，哪怕是適度降價銷售。

從銀行、信托以及其他各類渠道對房企融資者來說，房企越捂盤、庫存越大，自己的債權(quán)風(fēng)險就越大。建議：在庫存如此高的情況下，銀行、信托等融資渠道應(yīng)該對開發(fā)商關(guān)閉，逼迫其去庫存化，去庫存化就是去風(fēng)險化，去庫存化必將促使房價走低。當(dāng)然，金融手段逼迫開發(fā)商去庫存化不是逼死開發(fā)商，而是逼其銷售庫存，增加市場供應(yīng)，促使房價走低，消化房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。如果從融資上斷其后路，那么，開發(fā)商面對每天增加的財(cái)務(wù)成本特別是資金鏈條斷裂情況就會降價銷售，就不會像現(xiàn)在死扛價格而不降。同時，房企去庫存化后手中擁有現(xiàn)金流就可以重新購地開發(fā)，不但對企業(yè)經(jīng)營持續(xù)性有好處，而且對未來市場供應(yīng)有好處，更對未來房價保持穩(wěn)定有益處。