我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

盛術(shù)俊

[摘要]隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全國(guó)各地出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注的是利潤(rùn)和回報(bào)。于是出現(xiàn)的炒地、拍地等現(xiàn)象讓大家都忽視了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近年來，持續(xù)的金融危機(jī)讓我們意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè)，起步于上世紀(jì)80年代中期，僅有20多年的歷史。與國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)相比，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)成長(zhǎng)性很高的行業(yè)。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也逐步顯現(xiàn)，引起了專家學(xué)者的關(guān)注。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要也從以下三個(gè)方面來分析。

1.籌資的風(fēng)險(xiǎn)

第一，資產(chǎn)負(fù)債率高。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)初期以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)?。目前，我?guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行貸款，自有資金很少。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期的延續(xù)及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大?？梢姺康禺a(chǎn)企業(yè)靚麗的報(bào)表背后，累積著巨額債務(wù)。

第二，再融資困難。由于房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款，負(fù)債經(jīng)營(yíng)使企業(yè)負(fù)債比率加大，利息負(fù)擔(dān)沉重，資金周轉(zhuǎn)余地縮小。一旦房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的能力降低，就會(huì)面臨資金斷裂的致命威脅，因此存在著極大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身具有投資規(guī)模大、投資回收慢的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，資金缺口需求明顯，面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

第一，資金周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng)。不同于一般行業(yè)的生產(chǎn)周期，房地產(chǎn)開發(fā)投資回收期較長(zhǎng)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程通常在1年以上，長(zhǎng)的甚至需要3年～5年。由于資金具有時(shí)間價(jià)值，前期現(xiàn)金流出必然導(dǎo)致資金成本的增加，同時(shí)較長(zhǎng)的開發(fā)周期也會(huì)使項(xiàng)目面臨較大的不確定性。

第二，現(xiàn)金流不確定因素多。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)開發(fā)過程中的每一個(gè)階段都會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流的不確定性，這是難以預(yù)料的。在決定交易價(jià)格時(shí)，開發(fā)商除了考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力外，還關(guān)心建設(shè)開發(fā)能夠獲得的利潤(rùn)，而這一收益本身是不確定的。在投資的項(xiàng)目運(yùn)行過程中，各方面因素都存在著較大的不確定性。特別是房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的消費(fèi)市場(chǎng)相對(duì)固定狹窄，產(chǎn)品的銷售價(jià)格和銷售速度取決于市場(chǎng)，而不是開發(fā)商所能夠控制的，因此銷售收入和利潤(rùn)是不確定的。諸多的不確定性最終都將反映在房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目現(xiàn)金流上。

3.經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)

第一，存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響頗大，貸款利率的增長(zhǎng)必然增加其資金成本，抵減預(yù)期收益。政府為宏觀調(diào)控和抑制通貨膨脹，央行從2007年起一共進(jìn)行了6次加息和現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控及持續(xù)收緊的金融市場(chǎng)不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，抑制了投資者的購房欲望，導(dǎo)致市場(chǎng)需求降低。

第二，材料采購風(fēng)險(xiǎn)。由于通貨膨脹，物價(jià)不斷上漲，使得建筑原材料如鋼材、水泥等的價(jià)格也相應(yīng)上漲。這些建筑原材料的價(jià)格上漲，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，造成了不可避免的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.加強(qiáng)內(nèi)部控制

第一，加強(qiáng)資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目占用大量的資金，但項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工，資金流轉(zhuǎn)不暢，很有可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要注重資金的管理，制定合理的資金使用規(guī)劃，保證企業(yè)日益經(jīng)營(yíng)對(duì)資金的需要。在財(cái)務(wù)收支上要實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)用情況，確保建設(shè)項(xiàng)目施工和營(yíng)銷資金的需求。同時(shí)，增強(qiáng)企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽(yù)。

第二，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算化管理。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期中，其在財(cái)務(wù)預(yù)算方面存在著諸多不確定性，對(duì)企業(yè)開發(fā)投資項(xiàng)目的成敗和經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營(yíng)成果及其分配等做出具體詳細(xì)的安排。通過預(yù)算化管理，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。同時(shí)對(duì)實(shí)際與預(yù)算進(jìn)行比較，做好兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。全面預(yù)算管理可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

第三，加強(qiáng)成本管理。企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象。在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費(fèi)用的上下級(jí)明細(xì)科目，細(xì)化成本對(duì)象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對(duì)開發(fā)設(shè)計(jì)階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，使計(jì)劃成本更加接近于實(shí)際成本。與此同時(shí)，建立一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在各個(gè)重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)定期進(jìn)行檢查和考核，實(shí)行監(jiān)督管理。

第四，實(shí)施COSO內(nèi)部控制。美國(guó)全美反舞弊性財(cái)務(wù)報(bào)告委員會(huì)（又稱COSO委員會(huì)）在1992年發(fā)布了《內(nèi)部控制——整體框架》（以下稱COSO報(bào)告）。COSO內(nèi)部控制框架是一個(gè)三維立體的全面風(fēng)險(xiǎn)防范體系。在COSO框架下，內(nèi)部控制的三大目標(biāo)和五大組成部分構(gòu)造了內(nèi)部控制系統(tǒng)的整體框架。它可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更全面、更深刻地理解內(nèi)部控制，從而使其能夠以內(nèi)部控制作為有力的武器，從控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)督五方面開展工作，并作為實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性、監(jiān)督經(jīng)營(yíng)的效率和效果以及法律法規(guī)的遵循性目標(biāo)。內(nèi)部控制制度的完善要求各工作部門在財(cái)務(wù)管理過程中權(quán)責(zé)分明，理清各種財(cái)務(wù)關(guān)系，充分發(fā)揮內(nèi)部控制的監(jiān)督管理作用。通過不斷地積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。

2.積極把握國(guó)家宏觀政策

把握國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，實(shí)行科學(xué)決策?；谖覈?guó)房企發(fā)展和走勢(shì)在很大程度上受到國(guó)家宏觀政策的影響，房企首先必須分析和把握國(guó)家在宏觀政策上釋放出的信號(hào)，深度理解國(guó)家在土地、稅收和信貸以及住房供需關(guān)系上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)節(jié)，以行業(yè)政策為導(dǎo)向來決定投資的方向，調(diào)整現(xiàn)有的項(xiàng)目投資。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)投資決策前的準(zhǔn)備調(diào)研工作，通過嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查，收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料信息。同時(shí)，聘用專業(yè)的評(píng)估人員，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中必須盡量避免投資與政策和市場(chǎng)的脫離，這樣才能把不確定性降到最低，進(jìn)行較為科學(xué)的投資決策，規(guī)避投資決策失誤導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.建立房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在全面預(yù)算的基礎(chǔ)上，建立一個(gè)全面有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，從企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境兩方面加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的檢測(cè)、預(yù)警、診斷和控制。在美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)中,有很多應(yīng)對(duì)危機(jī)的方法都是值得我們回味和反思的。例如7000億美元的銀行拯救計(jì)劃其實(shí)類似于上世紀(jì)90年代日本、瑞典和其他國(guó)家遭遇金融崩潰時(shí)所采取的干預(yù)措施。

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正在朝著規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的特點(diǎn)，選擇特定的盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)、發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)等，設(shè)計(jì)一套適合企業(yè)自己的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)估體系。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行詳細(xì)地分析，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之前做好防范措施，使其在度過風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)損失降到最低，讓每一筆資金都能被充分的利用。

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