揚(yáng)州,又一個“蕪湖”?

孫維晨

獎勵購買成品住房

如果揚(yáng)州市鼓勵個人購房政策能夠存活，或?qū)㈤_啟一個新的“微調(diào)時代”。

5月7日，揚(yáng)州市財政局與揚(yáng)州市住房保障和住房管理局下發(fā)了名為《揚(yáng)財建【2012】23號》（下稱23號文）的文件，主要內(nèi)容為獎勵購買成品住房。

官方解釋稱“成品房”的含義為：套內(nèi)所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛(wèi)生間基本設(shè)施配備等全部完成，已具備基本使用功能的住房。揚(yáng)州市房管局副局長孫蔚的解釋很簡練：“就是精裝房。”用于獎勵的資金將由市區(qū)兩級政府各承擔(dān)50%。

文件在網(wǎng)上發(fā)布第二天，立刻引起觀察家和房地產(chǎn)業(yè)界的關(guān)注。但隨后23號文被從揚(yáng)州市住房保障和住房管理局撤下。當(dāng)天下午5點(diǎn)鐘左右，該份文件再度被公開刊登。

揚(yáng)州鼓勵購房政策的發(fā)布存活期已經(jīng)超過數(shù)月前的蕪湖新政。盡管有觀察家認(rèn)為揚(yáng)州新政已觸及國家宏觀調(diào)控底線，但似乎國家部委及以上決策部門對此并未在意。

部委知悉，未定性

這樣的政策誕生在揚(yáng)州，并將于大約一個半月后生效。

江蘇省人民政府參事室主任宋林飛在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時分析，這個政策的產(chǎn)生背景無外乎揚(yáng)州新建商品住房難以盤活，銷售不暢，房地產(chǎn)商拿地積極性低迷，導(dǎo)致政府財政困難，因而出此計策。

“我認(rèn)為這個政策并沒有觸及宏觀調(diào)控的底線，沒有與國家在一線城市限購和限價的政策相違背。個人認(rèn)為不會受到上層干預(yù)?！彼瘟诛w說。

來自揚(yáng)州住房保障和住房管理局的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1～4月，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積49.09萬㎡，同比下降36.71%；其中商品住宅32.12萬㎡，同比下降47.61%。4月，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積11.05萬㎡，同比下降63.84%，環(huán)比下降25.21%；其中商品住宅10.16萬㎡，同比下降63.9%，環(huán)比下降31.18%。似乎可以證明宋飛的判斷。

揚(yáng)州23號文提及的財政補(bǔ)貼并非首創(chuàng)。早在2008年就有城市嘗試，不久前，出臺三天就被秒殺的蕪湖新政曾經(jīng)準(zhǔn)備采取的就是契稅補(bǔ)助和購房補(bǔ)貼的方式。

本輪揚(yáng)州市的手法則更直接——現(xiàn)金返還獎勵。根據(jù)23號文標(biāo)準(zhǔn)，若以90平方米80萬元、120平方米100萬元、144平方米140萬的合同房款為例，以6‰、5‰、4‰為獎勵額度可以計算出所得貨幣獎勵分別為4800元，5000元，5600元。

返還現(xiàn)金也不新鮮。陽光100集團(tuán)副總裁范小沖接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時回憶：“2008年，中國房地產(chǎn)市場較為艱難，長沙就制定了買房現(xiàn)金獎勵的制度?！?/p>

伴隨銷售持續(xù)冰冷，存貨問題讓揚(yáng)州大傷腦筋。自2011年下半年以來，市區(qū)商品房銷售持續(xù)低迷，受此影響，市區(qū)商品房存量逐步走高。截至2012年4月底總量達(dá)286.81萬㎡，其中商品住宅庫存量160.05萬㎡，市場去化壓力較大。

其實(shí)，每個“擅自行動”的二三線城市都有類似的境況。無論更早的佛山、中山還是三個月前的蕪湖，“存貨積壓、銷售遇阻”的難題都讓政府感同身受，這才出現(xiàn)了各種政策和各種政策的夭折，甚至還有部委下派了工作組。

5月8日，一位接近接近住建部的人士向記者透露：“上午住建部便知道了揚(yáng)州的舉動。但是并未有明確的指示和表態(tài)。按此前蕪湖等地的情況來看，部里早就該內(nèi)部表態(tài)了。”

幾乎所有接受本刊記者采訪的人士都給了揚(yáng)州三天的“危險期”：如果揚(yáng)州的政策可以度過三天，那么這個政策將得以存活。

政策背后有漏洞

5月8日下午，揚(yáng)州市房管局副局長孫蔚在媒體發(fā)出聲音：“目前，揚(yáng)州中心城區(qū)新建住房中成品住宅的比例僅5%”。

孫蔚說，揚(yáng)州作為一座中小型城市，生活節(jié)奏較慢，人們習(xí)慣買毛坯房自己裝修，開發(fā)商也不愿意提高成品住宅在房地產(chǎn)開發(fā)中的比例，當(dāng)?shù)卣谕七M(jìn)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳政策中遇到了較大的困難。

孫蔚所說的“省廳政策”是指印發(fā)于2011年2月18日名為《省政府轉(zhuǎn)發(fā)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門關(guān)于加快推進(jìn)成品住房開發(fā)建設(shè)實(shí)施意見的通知》。這份文件在8日隨被恢復(fù)的23號文一同出現(xiàn)。

這份文件要求，到2015年，蘇南城市中心城區(qū)新建住房中成品住房的比例達(dá)60%以上，其他地區(qū)達(dá)40%以上。文中還有這樣的內(nèi)容：對購買新建成品住房且屬于第一套住房的家庭，由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)本地實(shí)際情況，給予相應(yīng)優(yōu)惠政策支持。

大約8個月后，揚(yáng)州制定了更加細(xì)化的《關(guān)于加快推進(jìn)揚(yáng)州市區(qū)成品住房開發(fā)建設(shè)的實(shí)施意見》。其中第四條為“加強(qiáng)成品住房建設(shè)的政策支持”。該條目下分別為基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)的信貸支持的簡單說明。其中最后一款便是關(guān)于購買成品房的獎勵說明，其大意為確定為普通住房的成品房，對購房人進(jìn)行適度獎勵，獎勵政策一年一定，具體政策由財政局和房管局制定。

由此更細(xì)化的《關(guān)于對個人購買成品住房進(jìn)行獎勵的通知》才得以誕生。隨后面對輿論壓力，揚(yáng)州房管局又在網(wǎng)上張貼出關(guān)于此《通知》的說明，解釋出臺政策的意義、背景以及澄清被誤讀的“獎勵范圍”。

當(dāng)天，46個限購城市都不約而同延長了限購期限。而很多地方都在支持剛性需求的環(huán)節(jié)上做出了政策傾斜。繼去年重慶、常州、寧波、南京、合肥等城市不同程度地放寬貸款條件及提高公積金貸款額度后，今年樂山、連云港、信陽、日照、南昌、鄭州、南寧等13個二三線城市調(diào)整公積金政策，提高公積金貸款額度。

此舉被研究機(jī)構(gòu)解讀為“為購房者緩解了一定的購房壓力。對于限購城市，可以刺激剛性需求；對于非限購城市，將促進(jìn)市場活躍”。

不過，也有人給揚(yáng)州提出了“善意”的提醒。一位要求匿名的中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士對記者說：“揚(yáng)州的政策如果存活，對刺激交易應(yīng)該具有良好的作用。但是在獎勵范圍等問題上還有一些死角。只對精裝房交易進(jìn)行獎勵，就會有暗箱操作的可能——比如為相關(guān)房企提供銷售便利。

揚(yáng)州新政不屬“救市”，尚需完善

江蘇省人民政府參事室主任宋林飛

揚(yáng)州對于購買普通成品房進(jìn)行獎勵的措施，不應(yīng)指責(zé)。

目前我國繼續(xù)實(shí)施的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，目的是遏制投機(jī)性購房，促進(jìn)房價合理回歸，擠資產(chǎn)泡沫，既可以讓更多的居民買得起房，又可以消除國民經(jīng)濟(jì)的隱患。揚(yáng)州剛剛出臺的獎勵政策，是鼓勵成品房供應(yīng)與消費(fèi)，沒有觸及國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的底線，不屬于“救市”。

現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)市場上主要供應(yīng)毛坯房，放幾年都沒有關(guān)系，特別有利于炒房。

在全國兩會上，我多次建議：為了遏制投機(jī)性炒房，我國商品住房開發(fā)建設(shè)應(yīng)配建裝修的成品房，并且逐步增加，最終全部供應(yīng)成品房。因為裝修的成品房可以“拎包入住”，適宜自住或者出租。

供應(yīng)成品房，有利于投機(jī)性炒房變成投資性租房，有利于培育租賃市場。發(fā)達(dá)國家也只有45%~60%左右的居民有自住產(chǎn)權(quán)房。我國在產(chǎn)權(quán)房以外增加20%的保障房，還解決不了“居者有其屋”的問題，建立“產(chǎn)權(quán)房、保障房、租賃房”相結(jié)合的住房供應(yīng)與消費(fèi)體系，是我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。因此，揚(yáng)州決定加快推進(jìn)成品住房的開發(fā)建設(shè)，到2015年實(shí)現(xiàn)市區(qū)中心城區(qū)新建住房中成品住房比例達(dá)到40%的目標(biāo)，我是支持的。這個目標(biāo)與我的政策主張一致。采取一定的獎勵措施鼓勵成品房供應(yīng)，對于提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)水平、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、促進(jìn)資源節(jié)約利用的意義，也值得肯定。

揚(yáng)州對于購買成品住房的獎勵力度并不大，更多的是引導(dǎo)與象征意義。從鼓勵居民住房消費(fèi)的角度看，政府減輕居民購房負(fù)擔(dān)可以促進(jìn)城市居民首套房剛性需求的消費(fèi)，也有利于改善性需求的滿足。

同時，揚(yáng)州的政策還不完善。差別性獎勵不同面積的普通商品住房是合理的，但在一線城市實(shí)施“限購”政策的階段，二線城市政府部門更應(yīng)該獎勵首套自住房與改善性住房的消費(fèi)需求。另外，必須防止開發(fā)商在購房升溫后提高房價，配合國家促進(jìn)房價合理回歸的宏觀調(diào)控措施。

揚(yáng)州獎勵普通成品房消費(fèi)的政策，近期不會引起省內(nèi)其他同類型城市甚至其他省市的廣泛效仿。目前，存量房數(shù)量較大、有些開發(fā)商資金鏈日趨緊張甚至面臨斷裂，這是我國房地產(chǎn)市場一個普遍問題。因此，開發(fā)商地方政府關(guān)心的主要是如何盡快消化現(xiàn)房、“以價換量”、促進(jìn)房市升溫，而不是增加成品房供應(yīng)的問題。以后效仿者會多起來，有利于轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是好事。

2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策發(fā)布以來，29個城市樓市政策微調(diào)，25個城市獲得通過。

調(diào)

調(diào)整首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)利率，利率優(yōu)惠9折、8.5折。

如北京、上海、天津、重慶、廣州、杭 州、昆明、濟(jì)南、南京、成都、 哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州等。

免

免或減征購房契稅或退稅。

如馬鞍山 、武漢、北京、蕪湖、揚(yáng)州。

變

改變普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)。如天津、增城、中山、上 海、南昌。

提

提高公積金貸款額度。

如合肥、吉林、南京、常州等。

戶

重啟購房入戶政策。

如從化、長春。

補(bǔ)

補(bǔ)貼首次置業(yè)。

如青島、重慶、杭州、蕪湖。

放

放松限購條件。

如佛山、重慶、成都、上海。

綁

土地松綁。

如北京、 廣州、杭州、成都、昆明。

（亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓整理）