理順物業(yè)價格機制 促進行業(yè)健康發(fā)展

朱志榮

1991年11月23日，上海市第一家物業(yè)管理公司誕生。至今，上海物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了20年的歷程。物業(yè)管理是現(xiàn)代城市進程中最基本的社會管理內(nèi)容，是社會性、公益性、服務(wù)性功能最突出的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。目前，全市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)約有2450余家，管理總面積達5.81億平方米，其中居住類房屋4.63億平方米，占全市居住房屋面積的92%。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)為城市管理和社會發(fā)展作出了重要貢獻。物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造了大量的社會就業(yè)崗位。第二次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，2008年末我國物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員達250.12萬人，比2004年末增加106.7萬人，增長74%。僅承擔(dān)2009年當(dāng)年銷售的9.37億平方米商品房的物業(yè)管理就能增加就業(yè)崗位60萬人。當(dāng)前上海物業(yè)從業(yè)人員達到了39萬人，其中秩序維護員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養(yǎng)護人員、其他勤雜工種等一線操作工人占80%以上，吸收了大量企事業(yè)單位分流人員、大中專畢業(yè)生、部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人、下崗待業(yè)人員再就業(yè)、農(nóng)民工和殘疾人。物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在擴大就業(yè)方面容量大、覆蓋面廣。隨著住宅建設(shè)的發(fā)展和物業(yè)管理覆蓋面的擴大，物業(yè)管理對增加就業(yè)將持續(xù)發(fā)揮積極作用。

物業(yè)服務(wù)對改善人居環(huán)境、提高城市管理水平作出了積極貢獻。第二次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，2008年底物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)面積達125.46億平方米，較2004年增長了335%。目前，物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)從住宅拓展到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等多種業(yè)態(tài)。物業(yè)服務(wù)的全面覆蓋，極大改善了人們的居住環(huán)境和工作環(huán)境，有效提高了城市管理水平，為我國城鎮(zhèn)化發(fā)展作出了積極貢獻。無論是2010年上海世博會還是2011年上海世界游泳錦標(biāo)賽，物業(yè)服務(wù)人員都承擔(dān)了大量的保安、保潔和場館后勤保障工作，為兩大世界級盛會的成功舉辦作出了重大貢獻。另外，物業(yè)管理服務(wù)通過對房屋及其設(shè)施設(shè)備的專業(yè)化管理，使得既有物業(yè)處于良好的使用和運行狀態(tài)，有利于物業(yè)的保值和增值，為社會創(chuàng)造了財富。

物業(yè)服務(wù)為國民經(jīng)濟增長作出了貢獻。第二次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，2008年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入達2076億元，比2004年末增加了205%。物業(yè)服務(wù)業(yè)主營業(yè)務(wù)收入甚至還略高于旅游飯店業(yè)和文體娛樂業(yè)。上海市物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營總收入由2002年的78.5億元提高到2008年的324.4億元，占全市GDP的2.48%。

近些年來，上海優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展和衍生服務(wù)內(nèi)容，在商務(wù)樓宇招商、穩(wěn)商方面發(fā)揮了積極作用。比如商務(wù)樓宇物業(yè)服務(wù)企業(yè)為樓宇入住企業(yè)高管、特別是跨國公司外籍高管，提供機場接送、尋找住房、安頓子女入學(xué)、協(xié)助配偶就業(yè)等一系列深度服務(wù)和衍生服務(wù)，受到服務(wù)對象的歡迎和好評，給跨國公司高管留下了深刻印象，有效提升了上海的投資環(huán)境和配套服務(wù)水平，為吸引外資、留住企業(yè)發(fā)揮了積極作用。

同時我們也必須重視物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨著的困境。目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)所面臨的最大問題就是價格機制問題。售后公房長期實行政府定價，目前還沿用1996年制定的價格標(biāo)準(zhǔn)，多層每戶每月4.5-7.5元，高層每戶每月5-10元，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出。商品住宅前期物業(yè)的分等服務(wù)收費為固定價格，目前還沿用2005年的標(biāo)準(zhǔn)，不能反映勞動力、水電能耗等成本的變化，影響整個物業(yè)服務(wù)市場的健康發(fā)展，難以形成優(yōu)勝劣汰的競爭機制。而成本方面，2010年物業(yè)服務(wù)成本較2005年平均增長了45%，其中保安服務(wù)成本增長了68%，保潔服務(wù)成本增長了51%，綜合管理成本和綠化養(yǎng)護成本分別增長了33%，設(shè)施設(shè)備運行成本增長了30%。物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，人工成本的增加將對物業(yè)成本的增長產(chǎn)生較大影響。

由于未形成動態(tài)調(diào)整的價格體系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利少、企業(yè)效益差，直接導(dǎo)致行業(yè)人才流失、從業(yè)人員素質(zhì)不高，物業(yè)服務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量難以提高。由于薪水低、晉升機會渺茫，上海保安“用工荒”日益加劇，從業(yè)人員缺口達30%。中高端小區(qū)的保安每年流動率在50%-60%，物業(yè)管理水平相對較低的小區(qū)保安流動率則更高，對物業(yè)的安全管理和居民的生活帶來了不安定因素。由于成本上升、收費不變，服務(wù)物業(yè)水平下降，造成業(yè)主不滿意，業(yè)主拒付物業(yè)費，部分企業(yè)無奈“棄盤”，形成惡性循環(huán)。

韓正市長在市十三屆人大五次會議上所作《市政府工作報告》中指出：要加快理順物業(yè)服務(wù)價格機制，提升住宅物業(yè)管理服務(wù)水平?？梢姡姓畬ξ飿I(yè)服務(wù)行業(yè)的重視，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展提出了解決辦法和發(fā)展要求。對此，我提出三點建議：

1、加快理順物業(yè)服務(wù)價格機制，按照市場化運作，政府負(fù)責(zé)托底。物業(yè)行業(yè)是一個具有市場化、社會化特征的服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)服務(wù)作為一種商品，應(yīng)當(dāng)遵循按需提供、按質(zhì)論價的市場定價原則，建設(shè)單位或者業(yè)主大會可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

2、將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，給予稅收優(yōu)惠。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在重復(fù)納稅和稅率較高問題。許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)保潔、綠化、專業(yè)安防等專項服務(wù)分包，費用從物業(yè)費中支出，但稅務(wù)部門計征營業(yè)稅時，未在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)分包公司間進行合理抵扣，存在重復(fù)征稅問題。

物業(yè)服務(wù)是與廣大民生緊密相連的服務(wù)行業(yè)，從保護民生和扶持企業(yè)角度出發(fā)，建議給予稅收優(yōu)惠。

3、呼吁社會給予物業(yè)從業(yè)人員更多的關(guān)注和理解，從精神上振奮這個行業(yè)。雖然目前社會對物業(yè)行業(yè)服務(wù)的滿意度還不夠高,物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)還有待提高,但還是有不少感人的地方,不管是逢年過節(jié)，還是臺風(fēng)暴雨，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都會堅守崗位，默默無聞地維護物業(yè)的安全，保持居住環(huán)境的清潔和美麗。呼吁社會理解物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的艱辛、尊重物業(yè)管理的勞動成果，鼓勵他們?yōu)樘嵘飿I(yè)管理服務(wù)水平而努力。

物業(yè)服務(wù)雖是小事，但關(guān)系著千家萬戶和我們每一個人，我們大家應(yīng)該關(guān)心物業(yè)服務(wù)行業(yè)，給予物業(yè)從業(yè)人員更多的關(guān)注和理解。 (作者系市人大代表、上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長）