2012年物價(jià)房?jī)r(jià)是否下跌?

宏觀組 李牧群

2011年，居高不下的通脹成為了大家最關(guān)心的話題之一。那么，2012年通脹走勢(shì)又將如何呢?

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年12月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月CPI居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5.5％，11月通貨膨脹率為4.2％，雖然較年中高點(diǎn)有所下落且出現(xiàn)了環(huán)比下降，但依然保持在高位。預(yù)計(jì)2011年全年CPI漲幅將在5.5％左右，遠(yuǎn)超年初定下的4％的通脹目標(biāo)。

與之前對(duì)有炒作題材的農(nóng)副產(chǎn)品，像大蒜、綠豆、白糖等各種價(jià)格上漲為標(biāo)志的通脹不同，2011年基本各類(lèi)產(chǎn)品均呈現(xiàn)上漲，體現(xiàn)出整體需求過(guò)快增長(zhǎng)，表明造成今年通貨膨脹高漲的主因就是之前的大量超發(fā)貨幣。

那么2012年通脹的走勢(shì)又將如何發(fā)展呢?

從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)雖然尚未推出第三輪量化寬松貨幣政策，但是面對(duì)形勢(shì)復(fù)雜的歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)，以及美國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不力，失業(yè)率長(zhǎng)期處于高位的情況，已經(jīng)決定將超低利率至少維持到2013年不變。美元很難走強(qiáng)，黃金、資源以及其他國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲的趨勢(shì)仍將持續(xù)，這對(duì)2012年的中國(guó)會(huì)產(chǎn)生一定的輸入性通脹壓力。

再看國(guó)內(nèi)，政府雖然已認(rèn)識(shí)到通脹問(wèn)題的嚴(yán)重性，實(shí)行了相對(duì)從緊的貨幣政策，但由于國(guó)內(nèi)國(guó)外經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，貨幣和信貸政策的緊縮力度、節(jié)奏一直不夠徹底和堅(jiān)決，負(fù)利率現(xiàn)象不但全年存在，且負(fù)收益幅度愈發(fā)明顯，導(dǎo)致了通脹水平持續(xù)高攀的現(xiàn)象

尤其是當(dāng)前面對(duì)歐洲債務(wù)危機(jī)的發(fā)展和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速回落，貨幣政策已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整，如果出現(xiàn)整體信貸寬松，那~2011年全年的新增人民幣貸款將有可能達(dá)到7.5萬(wàn)億，對(duì)2012年各類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格帶來(lái)壓力。

隨著CPI增幅有所減緩，資源類(lèi)價(jià)格調(diào)整又被提到日程上。近日國(guó)家發(fā)改委就再次拋出資源類(lèi)價(jià)格調(diào)整的信號(hào)。表示考慮到10月和11月CPI的數(shù)據(jù)已有所回落，會(huì)對(duì)部分價(jià)格矛盾擇機(jī)予以梳理，其中包括供暖、天然氣，而電力的上網(wǎng)價(jià)格已經(jīng)上調(diào)。相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格的上漲無(wú)疑將拉高未來(lái)的生產(chǎn)和生活成本。

對(duì)企業(yè)而言，由于2011年已經(jīng)有多個(gè)省份上調(diào)了最低工資水平，這樣就會(huì)持續(xù)造成制造業(yè)和服務(wù)業(yè)等行業(yè)勞動(dòng)力成本的上漲，大部分企業(yè)無(wú)法靠自身技術(shù)進(jìn)步等方式消化動(dòng)輒20％左右的工資上漲，部分轉(zhuǎn)化成拉動(dòng)產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格上漲的壓力。像近期服務(wù)類(lèi)價(jià)格也出現(xiàn)普遍上漲，特別是與人工服務(wù)價(jià)格相關(guān)的項(xiàng)目，如家庭服務(wù)及個(gè)人服務(wù)等項(xiàng)均出現(xiàn)顯著的上漲趨勢(shì)，顯示出結(jié)構(gòu)性通脹的壓力，未來(lái)這種情況將長(zhǎng)期存在。

2011年末到2012年中，受到之前央行調(diào)控政策的抑制，通脹漲幅將呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)到2012年6月，通脹漲幅將下落到4％以下。

但是面對(duì)未來(lái)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩的局面，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度把保增長(zhǎng)放到首要位置，這樣2012年下半年會(huì)受到由于保增長(zhǎng)而回歸中性，甚至偏松的貨幣政策影響，通脹逐步攀升。預(yù)計(jì)2012年全年通脹率將略超過(guò)4.5％。

除去通貨膨脹，大家也對(duì)2012年房?jī)r(jià)的走勢(shì)也極為關(guān)心。

首先從政策層面來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)1年多終于出現(xiàn)了打破僵持的局面，房?jī)r(jià)剛出現(xiàn)松動(dòng)跡象，正處在關(guān)鍵階段。

雖然近期保增長(zhǎng)又被提到首要位置，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最有效也是最傳統(tǒng)動(dòng)力，這樣調(diào)控政策則造成GDP增速減緩，地方財(cái)政收入減少，將面臨來(lái)自地方政府、開(kāi)發(fā)商以及前期投資者等各方希望放松調(diào)控的壓力。

但政府深知房?jī)r(jià)之所以反復(fù)暴漲，就是因?yàn)檫^(guò)去的調(diào)控政策沒(méi)有真正得到堅(jiān)持，令市場(chǎng)預(yù)期缺乏信心，同時(shí)這也是調(diào)控了1年多之后房?jī)r(jià)才開(kāi)始出現(xiàn)下降苗頭的原因之一。

如果此時(shí)放松調(diào)控，房?jī)r(jià)反彈力度將遠(yuǎn)超金融危機(jī)時(shí)期為了保增長(zhǎng)而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)一發(fā)不可收拾的局面。因此政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策將是確定的。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確表示堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，反映出政府的決心。

這樣，從開(kāi)發(fā)商方面來(lái)看，目前的貨幣政策雖然出現(xiàn)了微調(diào)，但定向?qū)捤啥喑龅男刨J流向房地產(chǎn)企業(yè)的概率不大，開(kāi)發(fā)商資金鏈日趨緊張的大趨勢(shì)不會(huì)改變。

根據(jù)政監(jiān)會(huì)分類(lèi)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率統(tǒng)計(jì)，在130余家樣本中有52家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70％。資產(chǎn)負(fù)債率的提高，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商受房地產(chǎn)限購(gòu)政策以及銀行銀根收緊的影響資金鏈非常緊張。而短期內(nèi)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策不會(huì)出現(xiàn)變化。這樣面對(duì)現(xiàn)在的困境以及未來(lái)無(wú)利好情況出現(xiàn)，更多的高負(fù)債率的房產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)降價(jià)來(lái)加速現(xiàn)金回籠，出現(xiàn)大量商品房供給。大量的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并也將頻繁發(fā)生。

同時(shí)更為重要的是無(wú)論開(kāi)發(fā)商，投機(jī)者，還是普通民眾，對(duì)房?jī)r(jià)只升不降的預(yù)期正在回歸理性。像水井坊等16家“涉房”上市公司低調(diào)撤離樓市以及近年來(lái)越來(lái)越多的熱錢(qián)瘋狂地涌向沒(méi)有限制、沒(méi)有門(mén)檻的藝術(shù)品和收藏品市場(chǎng)，不斷抬高相關(guān)商品價(jià)格就在一定程度上反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)失去投資者的青睞，這樣加上限購(gòu)的影響，市場(chǎng)對(duì)于商品房的需求將維持在低位。

整體來(lái)看，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面，房?jī)r(jià)繼續(xù)下行已經(jīng)不是懸念。

具體降幅能達(dá)到多少更大程度上取決于政府對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度下滑的容忍程度，和面對(duì)利益鏈條各方對(duì)抗力量的堅(jiān)持程度。如果2012年出口能夠保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)出現(xiàn)20％的降幅將是大概率事件。