樓市限利能走多遠(yuǎn)？

陜西省住建廳和物價(jià)局近日聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本，公布區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，將房地產(chǎn)利潤控制在10%左右。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無法在價(jià)格主管部門備案，也不能取得預(yù)售證。

房地產(chǎn)調(diào)控因房價(jià)過高而引起，因此調(diào)控的目標(biāo)似乎就是壓低房價(jià)所推出的一些手段，如限購等政策，都是為了減少市場的購買力，期望以此來倒逼開發(fā)商降低房價(jià)，滿足剛性需求。

但是，從現(xiàn)在的效果來看，這種調(diào)控由于未曾觸及商品房的定價(jià)機(jī)制，因此收效并不理想，甚至引發(fā)了一些其他問題。

當(dāng)然，房價(jià)過高的要害在于定價(jià)機(jī)制出現(xiàn)了混亂，它不是以開發(fā)商的建造成本和必要利潤來組成，而是滲入了嚴(yán)重的炒作因素，使房價(jià)像股價(jià)一樣充滿了不確定性，房地產(chǎn)市場也成了類似于股市的虛擬市場。以往幾年我國的富豪排行榜悉數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)商，這與國外形成了鮮明的反差，正是房地產(chǎn)市場這種模糊的定價(jià)模式讓開發(fā)商攫取了過多的利潤。

此次陜西出臺(tái)的新政，要求開發(fā)商將商品房的建造成本按土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目進(jìn)行測算，在此基礎(chǔ)上加上10%左右的利潤確定房價(jià)。這為下一輪調(diào)控找到了一個(gè)方向。這個(gè)方向就是將房價(jià)定價(jià)中的虛擬成分撇除，使其成為一個(gè)貨真價(jià)實(shí)的實(shí)體市場。目前的商品房定價(jià)，普遍將房屋所在地段的附加值作為炒作因素計(jì)算在內(nèi)，地鐵、學(xué)校、自然景觀，都成了開發(fā)商隨意提價(jià)的理由，但所有這些都不是開發(fā)商投入的成本，要求購房者為其買單，也使房價(jià)虛高。按照陜西新政，以后開發(fā)商確定房價(jià)，將不能再將這些公共資源“為我所用”，房價(jià)也可以尋找到合理的、能夠?yàn)橘彿空呓邮艿膬r(jià)格中樞。

以成本加利潤來確定房價(jià)，在此次房地產(chǎn)調(diào)控開展后并非沒有人提出過，甚至有一些開發(fā)商有過嘗試，但最后都不了了之，究其原因在于地方政府對(duì)此大都不予支持。其間的癥結(jié)就在于在商品房的建造成本中，政府在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收方面占了很重要的份額，尤其是土地價(jià)格的確定，同樣充滿了由炒作而形成的水分。因此，此次陜西省以“吃螃蟹”的勇氣，在全省范圍內(nèi)推廣這一新的定價(jià)模式，實(shí)際上也是一種自我革命。即使目前的土地拍賣和稅費(fèi)征收制度不予改變，但通過成本的公布，至少能夠讓民眾看清地方政府在這個(gè)市場中占有多少利益，從而對(duì)地方政府形成倒逼改革的壓力。

當(dāng)然，這種由成本加利潤組成的定價(jià)制度，在實(shí)踐中還會(huì)產(chǎn)生一些問題，比如房價(jià)確定以后，如果房屋未能及時(shí)銷售出去，開發(fā)商的管理成本會(huì)有所增加。但是，在大的方向明確以后，這些細(xì)枝末節(jié)的問題并不難解決。

當(dāng)?shù)卣{(diào)控房價(jià)的積極態(tài)度應(yīng)該肯定，但如果有關(guān)部門掌握之外的那部分開發(fā)費(fèi)用不計(jì)清，很容易讓開發(fā)商自說自話。所以，細(xì)則出臺(tái)需要注意兩個(gè)方面：一者是政府部門所掌握的房價(jià)構(gòu)成元素應(yīng)該公開；二者是對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，引入第三方獨(dú)立評(píng)估機(jī)制。

公開房價(jià)成本歷來備受爭議，反對(duì)者多以涉及商業(yè)秘密為由。但不能忽視的是，商品房具有特殊屬性，一方面其屬于當(dāng)前影響甚大的商品種類；另一方面處在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，正如經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容所言：市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本原則就是信息的公開化、透明化，這樣才能把相關(guān)信息體現(xiàn)到商品的價(jià)格上。況且，從長遠(yuǎn)看，成本公開對(duì)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是有利的。測算成本、公布售價(jià)區(qū)間，實(shí)際上已經(jīng)離完全的成本公開很近了。

時(shí)評(píng)人物：周俊生

資深報(bào)人，學(xué)者，作家，財(cái)經(jīng)評(píng)論家。曾供職于《上海證券報(bào)》《東方早報(bào)》《上海商報(bào)》等財(cái)經(jīng)媒體。出沒于各類高端媒體評(píng)論版面，作品涵蓋了深度及影響力等雙重指標(biāo)。于南方系媒體設(shè)有個(gè)人專欄。