房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理探析

張彬

摘要：財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使企業(yè)可能喪失償債能力而導(dǎo)致預(yù)期收益下降的風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險貫穿企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全過程，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中必須面對的實際問題。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)高收益高風(fēng)險的行業(yè)的特性，分析財務(wù)風(fēng)險的成因，提出幾點防范的措施，以期降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；管理

中圖分類號：F275.2文獻標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2012）22-0095-02

目前，中國滬深股市中專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司有近百家，同時，還有多家非房地產(chǎn)開發(fā)的公司投資房地產(chǎn)。在日益激烈的競爭環(huán)境中。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也逐漸加大，如何防范和化解財務(wù)風(fēng)險便成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的重要問題之一。

一、中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

（一）債務(wù)籌資比重大，資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資本構(gòu)成及其比例關(guān)系，資本結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在負(fù)債的比例遠遠大于自有資金的比例。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款四部分組成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)。借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也越大。中國房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的 60%以上，有的甚至高達 90%，這將使企業(yè)財務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，償付能力嚴(yán)重不足，一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務(wù)風(fēng)險的概率就非常大。

（二）項目建設(shè)周期長，成本上漲可能性大

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是房屋，房屋的建設(shè)周期都比較長，在建設(shè)期間，企業(yè)的資金成本及生產(chǎn)成本上漲的可能性都很大。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。從歷史上看，房地產(chǎn)價格往往隨著利率的上升而直線下降。利率變動在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。隨著市場經(jīng)濟改革的不斷深入，建筑材料的價格以市場定價為主，建材價格的不斷攀升，對建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來了極大的影響。為規(guī)避漲價帶來的風(fēng)險，一些施工企業(yè)有意放慢施工進度或干脆停工，導(dǎo)致工期拖延，甚至出現(xiàn)“半拉子”工程或“馬拉松”工程。由于建筑材料價格全面上漲，工程項目成本增加，直接提高了工程造價，出現(xiàn)了部分地區(qū)商品房價格上漲的連鎖反應(yīng)，增加了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本，企業(yè)利潤空間受到擠壓。在中國，經(jīng)濟發(fā)展與資源不足的矛盾將長期并存，因資源供應(yīng)緊張而導(dǎo)致建材價格大幅上漲的情況在今后幾年仍有可能發(fā)生。

（三）個性化需求增強，銷售變現(xiàn)風(fēng)險加大

從房地產(chǎn)企業(yè)銷售方面看，隨著中國房改制度的推進，個人購買者逐漸成為購房的主力軍，客戶的個性化需求對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不具備前瞻性，就會存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。此外產(chǎn)品的差異性越來越小，開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面，行業(yè)競爭日趨激烈，將在很大程度上增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費用。

（四）財務(wù)管理內(nèi)部控制薄弱

有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進度和質(zhì)量，沒有發(fā)揮財務(wù)部門資金管理、成本管理、風(fēng)險監(jiān)控的管理優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.企業(yè)內(nèi)部關(guān)系混亂。許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保障。在前期投資、建設(shè)、銷售、售后服務(wù)、財務(wù)、市場預(yù)測等各環(huán)節(jié)之間缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)配合，造成應(yīng)收款項、存貨等資產(chǎn)損失嚴(yán)重。

2.內(nèi)部財務(wù)控制信息的傳遞不暢。有的房地產(chǎn)集團內(nèi)部各部門之間以及上下級企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對下屬的部門及子公司的財務(wù)數(shù)據(jù)進行提取、匯總、分析和管理。

3.內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全。中國房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制，即使有，其財務(wù)監(jiān)督制度執(zhí)行也不嚴(yán)格，特別是有的企業(yè)管理與監(jiān)督合而為一，缺乏資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度，對財經(jīng)紀(jì)律置若罔聞，難以進行有效的約束，由此增加了財務(wù)風(fēng)險。

4.在財務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，使企業(yè)的財務(wù)人員成為簡單的機械算賬，致使整個企業(yè)財務(wù)管理的成本核算無從做起。有些個別房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)主要需控制負(fù)債的規(guī)模和負(fù)債的結(jié)構(gòu)。

1.負(fù)債規(guī)模要適度。企業(yè)要想獲得負(fù)債經(jīng)營帶來的財務(wù)杠桿利益，同時避免負(fù)債帶來的財務(wù)風(fēng)險損失，企業(yè)必須保持合理的負(fù)債總額和資產(chǎn)負(fù)債率，做到適度負(fù)債，量力而行。對企業(yè)所有者來講，當(dāng)企業(yè)資本收益率大于籌資資本時，資產(chǎn)負(fù)債率越高、越有利，但資產(chǎn)負(fù)債過高，勢必影響企業(yè)的償還能力，為籌資帶來困難。為了增強抵御外界環(huán)境變化的能力，企業(yè)必須致力于補充自有流動資本，降低資產(chǎn)負(fù)債率。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況將資產(chǎn)負(fù)債率控制在一定的范圍內(nèi)，最理想控制在30%～50%左右。

2.負(fù)債結(jié)構(gòu)要合理。一般來說，長期資產(chǎn)（固定資產(chǎn)和長期投資等）應(yīng)由權(quán)益資金和長期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)（流動資產(chǎn)）由短期負(fù)債資金支持。對短期資產(chǎn)不全部由短期資金支持，長期資產(chǎn)也不由長期資金支持的情況，如果處理不善，就會出現(xiàn)問題。例如企業(yè)長期負(fù)債和權(quán)益資金之和小于長期資金需求，即以部分短期負(fù)債支持了部分長期資產(chǎn)，那么一旦企業(yè)面臨短期債務(wù)償還壓力時，勢必會影響正常的經(jīng)營活動。較好的負(fù)債結(jié)構(gòu)是企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的流動比率不低于1∶1，最好保持在2∶1的安全區(qū)域。

（二）加強成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)降低成本可以從以下兩個方面進行：

1.實行全過程的成本管理。在成本管理中，不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項目的成本進行預(yù)測和計劃；對投建項目在執(zhí)行成本計劃中實行監(jiān)督和控制，檢驗計劃的科學(xué)性、合理性，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實施；對已完工項目的各項成本指標(biāo)完成情況進行分析和評價，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。

2.建立二級成本核算管理體系，實行成本責(zé)任制。應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理的原則，在財務(wù)部門下設(shè)立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財務(wù)部門下達的各項成本計劃指標(biāo)。同時明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟責(zé)任，實行利益與效益掛鉤。二級成本核算管理體系可以為企業(yè)經(jīng)營管理者提供科學(xué)、可靠的決策信息。

3.要加強建筑材料的管理。首先，要把好建筑材料采購關(guān)，在保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，采購到價廉物美的建筑材料；其次，要搞好在用建材的管理：做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地；加強對屯積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善被盜而造成的損失；減少庫存積壓，加速流動資金周轉(zhuǎn)，減少流動資金占用。

（三）提高財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)有其自身特點，如投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟形勢的相關(guān)性以及房地產(chǎn)市場的不完全競爭性等，這些都決定了房地產(chǎn)投資極易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理應(yīng)該是更及時、更準(zhǔn)確、更到位。制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴(yán)格按章操作是強化內(nèi)部財務(wù)管理的根本前提。企業(yè)財務(wù)管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及財務(wù)管理的特點，結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，積極探索從征地動遷到工程建設(shè)，再到商品房營銷，最后到物業(yè)管理整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財務(wù)管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)財務(wù)管理機制。

（四）建立房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系

中國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟仍處在發(fā)展上升期，在激烈的競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險是不可避免的，要加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理就應(yīng)當(dāng)建立和完善財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。短期財務(wù)風(fēng)險體系以控制現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)，“現(xiàn)金為王”，加強應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款及存貨等對經(jīng)營現(xiàn)金流量產(chǎn)生重大影響的財務(wù)科目的重視，使其處在平衡狀態(tài)，使經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大于凈利潤，降低財務(wù)風(fēng)險。長期財務(wù)風(fēng)險體系是以經(jīng)營效益為基礎(chǔ)，通過對企業(yè)經(jīng)營結(jié)果的綜合評價來評估風(fēng)險，財務(wù)分析指標(biāo)體系主要包含：總資產(chǎn)報酬率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)保值增值率等。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身行業(yè)特點對一系列評價指標(biāo)劃分一定的區(qū)間值來對風(fēng)險進行預(yù)警。

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[責(zé)任編輯 陳麗敏]