研究房地產(chǎn)工程造價成本控制策略

陳思婷

摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了在激烈的競爭中站穩(wěn)腳，通過降低工程成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。本文將對房地產(chǎn)工程建設(shè)的立項階段、設(shè)計階段、招標階段、施工階段及竣工階段，提出有效的工程造價成本控制策略，以降低工程造價成本，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程造價成本控制

中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）08（c）-0151-01

近年來，房地產(chǎn)地的發(fā)展速度過快，甚至出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。為了避免房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的出現(xiàn)，國家出臺政策對房地產(chǎn)市場進行有效的控制，使得房地產(chǎn)的發(fā)展受到一定的限制，可開發(fā)土地的減少，土地的成本也隨之上升，再加上施工材料價格的上漲，同行企業(yè)的競爭壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程的開發(fā)風(fēng)險的加大[1]。面對這樣的形勢，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強對工程造價的成本控制，才能提升企業(yè)的競爭力，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1工程立項階段的控制

1.1 組建優(yōu)秀的項目隊伍

在房地產(chǎn)工程立項階段，企業(yè)必須組建一支優(yōu)秀而經(jīng)驗豐富的項目策劃隊伍，對工程項目的造價成本進行有效的控制。項目策劃隊伍主要由成本控制人員、工程造價人員、建筑設(shè)計師、風(fēng)險分析人員、項目負責(zé)人等組成。在進行工程立項的時候，項目策劃人員要進行市場的調(diào)查、產(chǎn)品的策劃和定位、風(fēng)險分析、投資預(yù)算等工作。為了加強工程造價成本的控制，成本控制工作人員要對市場經(jīng)濟狀況、工程造價等進行綜合的分析，降低立項投資風(fēng)險。

1.2 工程成本預(yù)算分析

工程安裝造價成本主要包括土地成本、前期開發(fā)成本及建筑安裝成本。首先土地成本占整個工程項目的25%～30%，所以項目立項人員要認真分析工程項目面臨的風(fēng)險。深入市場了解當(dāng)?shù)氐耐恋卣魇召M用。其次，前期開發(fā)成本占工程項目的3%，不同的地方的收費是不一樣的，成本控制人員根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖召M標準進行預(yù)算。再者，工程安裝成本占工程項目的40%～60%，通過分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟和施工狀況，對工程安裝成本進行有效的分析。

2工程設(shè)計階段的控制

2.1 限額設(shè)計的實施

限額設(shè)計主要指的是工程造價人員按照已經(jīng)批準的投資金額來完成工程施工設(shè)計。對于開發(fā)的單位來說，工程限額設(shè)計就是在有限的工程造價成本下，確定施工工程的標準化及建設(shè)規(guī)模，實現(xiàn)工程施工設(shè)計的經(jīng)濟效益。依據(jù)限額設(shè)計中的投資費用和工程量進行合理的設(shè)計，加強各部門的協(xié)調(diào)合作，有效控制投資成本。而對于設(shè)計單位來說，限額設(shè)計要通過開發(fā)單位和設(shè)計單位的協(xié)調(diào)合作才能完成。在進行工程項目設(shè)計的時候，要充分考慮工程造價成本金額。設(shè)計人員要準確掌握好是成本控制的意圖程序，對工程設(shè)計階段的設(shè)計、銷售等進行綜合的分析，保證設(shè)計方案的可行性[2]。通過個部門的協(xié)調(diào)合作，共同設(shè)計出最好的工程設(shè)計方案。

2.2 設(shè)計圖紙的審核

施工人員主要是按照工程施工設(shè)計圖紙進行施工，所以施工設(shè)計圖紙的審核是十分重要的。如果工程在施工過程中需要變動，要及時進行修改。修改后，嚴格的審核施工設(shè)計圖紙，避免因設(shè)計不足引起的施工質(zhì)量問題，造成不必要的經(jīng)濟損失。在確立設(shè)計圖紙的時候，各個部門的主要負責(zé)人要對設(shè)計圖紙進行嚴格的審核，保證設(shè)計上的準確性，施工上的可靠性、成本上的經(jīng)濟性。

3工程招標階段的控制

3.1 工程招標中的成本控制

為了評選出優(yōu)秀的施工單位和信譽好的施工材料供應(yīng)商。在進行招標和投標的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要遵守公平、公正、公開的原則，保證招標的透明度，有效避免不公平現(xiàn)象的出現(xiàn)。工程造價管理人員要深入市場，對施工單位和材料供應(yīng)商的信譽和口碑進行實際的調(diào)查訪問，審查施工單位和材料供應(yīng)商的資質(zhì)，這對工程造價成本控制起著重要的作用。招標人員要進行招標文件的編制，造價成本控制人員通過收集、調(diào)查、分析等方式，對影響工程造價的各個因素進行預(yù)測和分析，完善招標文件。加強對招標文件的管理，特別涉及金額的條例要進行多次的分析研究，以便于工程造價成本的控制和管理。工程的中標主要以合理的低價單位為主要中標者，即在保證施工質(zhì)量、施工材料、施工時間的前提下的低價施工單位。這樣既可以保障工程的施工。

3.2 施工合同的有效管理

施工合同上的條例必須通過雙方的認可，合同中與費用相關(guān)的施工時間、結(jié)算手段、違約賠償?shù)榷紤?yīng)該有明確的規(guī)定。施工單位如果對招標文件和設(shè)計圖紙中存在不明白的地方，可以通過交流溝通的方式，完善施工合同。對工程施工風(fēng)險進行有效的評估，盡可能的獲取工程保險和工程擔(dān)保等保護約定，減少工程風(fēng)險的發(fā)生，避免不必要的經(jīng)濟損失。

4工程施工階段的控制

4.1 有效控制工程的變更

工程變更的主要內(nèi)容包括工程設(shè)計的變更、施工環(huán)境的變更、施工進度的變更等，工程變更的最終目的是為了保證工程項目的順利完成。對工程變更進行分析和考核，以保證工程變更的合理性和可靠性。工程造價成本控制人員和工程管理人員進行有效的溝通合作，盡量避免工程變更洽商的出現(xiàn)[3]。如果工程存在工程洽商，造價成本控制人員要對變更的成本進行預(yù)算，經(jīng)過討論決定工程的變更。設(shè)計的變更要按照施工合同條例來進行，避免違約行為的出現(xiàn)。

4.2 保證施工單位的索賠合理性

在工程建設(shè)過程中，可會產(chǎn)生一些意外。工程造價人員要對施工合同和索賠事由進行詳細的了解，避免施工單位的不合理索賠。對施工單位上交的索賠材料進行嚴格的審核，確保索賠事項的真實性及合理性。

4.3 施工材料和設(shè)備的控制

工程材料價格存在的差額。避免施工單位為了自身的利益，任意提高施工材料的價格。施工材料和設(shè)備占工程造價費用的45%～55%左右，施工材料的變動對工程造價成本的影響很大，所以工程造價人員一定要認真選擇施工材料。并且在合同中明確甲供材、甲定乙供材及設(shè)備等相關(guān)條款，或者指定甲供材、甲定乙供材的管理方法，以免引起竣工結(jié)算時的糾紛。

5結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展的同時也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的壓力和挑戰(zhàn)，面對日益激烈的競爭局面，企業(yè)要加強對工程造價成本的控制和管理，有效的降低工程造價的成本，提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟效益，保證建筑企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

[1] 萬鐵成.如何有效控制房地產(chǎn)的工程造價[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2009（6）：90-92.

[2] 吳少麗.如何做好房地產(chǎn)的工程造價管理[J].沿海企業(yè)與科技，2010（7）：45-46.

[3] 高志偉.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（21）：56-57.