新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資的創(chuàng)新研究

周玉紅

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)著重要的位置，房地產(chǎn)企業(yè)也是我國資金密集型企業(yè)的典型。由于房地產(chǎn)對資金的需求量大，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金多為外部融資，但是目前房地產(chǎn)金融體系上仍然存在諸多不完善的情況，且在融資上比較單一，從而限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。本文就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問題進行分析，并提出新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資的創(chuàng)新策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資；創(chuàng)新；研究

引言：房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要的產(chǎn)業(yè)，也是我國資金密集型的重要的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項目所需的資金多數(shù)是外部融資，因此融資在房地產(chǎn)企業(yè)具體的資金流通運作過程中具有重要作用。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資多數(shù)是依靠銀行貸款，但是這種傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要，因此在新形勢下創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資是丞待解決的問題。

一、新時期我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式

1、上市融資

新時期房地產(chǎn)企業(yè)上市融資主要是將經(jīng)營的資本進行等額劃分，并表現(xiàn)為股票的形式，經(jīng)過批準后進行公開發(fā)行，然后由投資者直接進行購買，這樣在短期內(nèi)也能夠籌集到巨額資金。并且對于房地產(chǎn)企業(yè)所有者也可以出讓部分的股換取企業(yè)需要的資金，以促進房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)。其中房地產(chǎn)企業(yè)上市融資可以分為兩種：國內(nèi)上市和境外上市[1]。新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資實施這種方式的目的主要是為了能夠提高股權(quán)的流通性、并且采用這種方式對于建立品牌和提高公眾認知度也具有重要的意義和價值。但是這種融資方式的初期成本高，并且上市手續(xù)復(fù)雜，進而造成其受到一定的限制。

2、金融機構(gòu)貸款

新形勢下，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，商業(yè)銀行貸款主要有商業(yè)用戶貸款、經(jīng)濟適用房貸款、住房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開發(fā)所配套的設(shè)施建設(shè)貸款等。房地產(chǎn)企業(yè)融資采用這種方式具有以下優(yōu)點：（1）房地產(chǎn)企業(yè)貸款不受到外債額度的限制，（2）不存在利息預(yù)提所得稅，（3）貸款的利息費用可以在所得稅和土地增值稅前據(jù)實扣除[2]。雖然這種融資有很多的優(yōu)點，但是這種融資方式銀行也具有很多的限制條件：（1）房地產(chǎn)企業(yè)必須支付貸款的利息和費用，（2）具有嚴格的貸款期限，（3）貸款不能用于儲備土地項目，（4）如果房地產(chǎn)企業(yè)逾期不歸則銀行將采取強制性的措施。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)的問題

1、融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)最為顯著的特點主要是資金密集，房地產(chǎn)企業(yè)對于資金需求量也是最大的，所以在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中資金是最重要的。但是目前由于我國房地產(chǎn)在融資的結(jié)構(gòu)上比較單一，間接融資所占的比重比較大，并且目前房地產(chǎn)企業(yè)有60%的資金需要向銀行貸款，這種情況造成房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款過于依賴，一旦銀行出現(xiàn)新的政策，將會對房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴重的損傷，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂。并且由于銀行很容易受到國家政策的影響，銀行為了規(guī)避金融危機的影響，連續(xù)出臺了幾項相關(guān)的政策，而國家為了防止房地產(chǎn)企業(yè)不出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫的風(fēng)險，而實施相關(guān)的政策對房地產(chǎn)企業(yè)的投資進行抑制，進一步加強了對銀行風(fēng)險的控制[3]。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這些政策的實施無疑是對其的重大的挑戰(zhàn)。

2、資金鏈管理不善

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營上的模式主要是置地、構(gòu)建和銷售，這種模式造成諸多的房地產(chǎn)項目在工程結(jié)算中存在不確定性的現(xiàn)象，所以造成房地產(chǎn)企業(yè)很難預(yù)測盈利，也無法對資金進行預(yù)測，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中忽視自身的能力，導(dǎo)致最后無法向銀行還貸，從而對企業(yè)今后的融資造成影響。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新分析

1、創(chuàng)新融資渠道

目前，隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，銀行貸款的融資方式已經(jīng)不能滿足新時期房地產(chǎn)企業(yè)融資的需求，房地產(chǎn)企業(yè)只有尋求新的融資途徑才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。如聯(lián)合開發(fā)融資方式，這種融資方式主要是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商之間以合作的形式對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的一種融資方式。新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)實施這種融資方式不僅能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，而且對商業(yè)網(wǎng)點和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也具有重要的作用，房地產(chǎn)經(jīng)營商和開發(fā)商實現(xiàn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、聯(lián)盟合作的，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過品牌的組合產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，從而能夠有效的提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況，吸引客流，營造商業(yè)氣氛得到保證[4]。

還可以通過信托實施房地產(chǎn)企業(yè)融資。信托是一種特殊的融資手段，它是委托人出于對于受委托人的充分信任而將其名下的合法財產(chǎn)轉(zhuǎn)交給受委托人并由受委托人以自己的名義、根據(jù)自己的意愿進行財產(chǎn)權(quán)益的管理和使用分配的融資行為。信托的形式多種多樣，它最大的特點就是可以不受行政區(qū)劃、部門行業(yè)的拘泥而靈活多變的進行融資，因而它既可以為生產(chǎn)、分配、流通部門提供服務(wù)又可以為基礎(chǔ)建設(shè)部門提供服務(wù)。從信托所從事的業(yè)務(wù)種類來看既有代理買賣證券、代辦保管、代理資金首付等特殊性質(zhì)的金融服務(wù)業(yè)務(wù)又有委托存貸款、信托存貸款等一般性的金融服務(wù)業(yè)務(wù)。保理是與銀行密切相關(guān)的一種融資手段，它是指銀行與企業(yè)簽訂一項協(xié)議，這項協(xié)議規(guī)定了企業(yè)的某些義務(wù)，即企業(yè)如果想要獲得銀行的金融服務(wù)就必須將其與第三者或者其他經(jīng)濟實體合作所訂立的銷售合同而得到的賬款轉(zhuǎn)讓給銀行[5]。企業(yè)通過利用保理業(yè)務(wù)能夠快速獲得銀行提供的貸款從而緩解暫時的資金運作困境、提高資金的流通率。當(dāng)然此種方式的一大弊端就是融資成本較高，然而有經(jīng)驗的企業(yè)家會通過加速資金周轉(zhuǎn)速度來彌補這項虧損從而既獲得了企業(yè)發(fā)展所需要的資金又通過重新融資使得價值升值。

2、科學(xué)管理企業(yè)資金鏈，提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力

在新時期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中構(gòu)建科學(xué)合理的資金管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要的任務(wù)，并且房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行科學(xué)準確的分析和預(yù)測，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)融資中必須以項目建設(shè)為主要的依據(jù)，對企業(yè)資金鏈進行合理的管理。然后企業(yè)還應(yīng)該科學(xué)制定融資計劃，在進行確定融資計劃時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金需求的數(shù)量和時間上一致，并且在企業(yè)融資計劃中，還應(yīng)該充分結(jié)合籌資的方式進行選擇，在不同的時期選擇不同的融資方式，再次，企業(yè)也應(yīng)該充分發(fā)揮自己的創(chuàng)造能力，更新思想，創(chuàng)造出新的產(chǎn)品需求，以達到提高企業(yè)核心競爭力的目標，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展[6]。

3、設(shè)立創(chuàng)業(yè)型基金，構(gòu)建多層次的資本市場

隨著我國資本市場不斷的改革開放，在此過程中我們?yōu)橹行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)留有足夠的發(fā)展空間，建立多層次的資本市場，并設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金，以能夠最大限度的為中小型房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)，并且政府也加大對中小型企業(yè)融資的扶持，構(gòu)建多層次的資本市場，從而為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

并且隨著十八大的召開，使我國經(jīng)濟發(fā)展的主要道路更加明確，并為經(jīng)濟的發(fā)展建立了大的框架，想要使我國經(jīng)濟發(fā)展更上一個臺階，不能全部依靠政府，但是也不能全部依靠市場，政府只能提供諸如稅收和法律等相關(guān)的政策，而對于市場來說，中小型企業(yè)規(guī)模小，風(fēng)險高的特點也使市場難以承受。因此將政府和市場的的結(jié)合是促進經(jīng)濟發(fā)展的重要的措施，并且對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)也需要提高資金利用效率，及時了解政策，以更好促進企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

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