房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)銀行體系的影響分析與建議

秦培忠

［摘 要］隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的不斷出臺(tái),政策的累積效應(yīng)顯現(xiàn),房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)由上漲到下跌的拐點(diǎn),一旦下跌加速,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將以更快的速度和更強(qiáng)的力度向銀行和其他領(lǐng)域擴(kuò)散,對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大沖擊。本文認(rèn)為政府應(yīng)繼續(xù)保持一定力度的調(diào)控政策,逐步釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)積累的風(fēng)險(xiǎn),保持宏觀經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；市場(chǎng)調(diào)整；銀行穩(wěn)定

［中圖分類號(hào)］F832［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2012）26-0041-02

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)、銀行信貸與金融穩(wěn)定的關(guān)系1.1 房地產(chǎn)價(jià)格變化的沖擊響應(yīng)分析

從微觀角度上講, 房地產(chǎn)價(jià)格是由市場(chǎng)上的需求和供給確定的。通常需求可以分為消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求。由于房地產(chǎn)屬于高價(jià)值、長(zhǎng)使用壽命的耐用品,大多數(shù)人這些需求的滿足,一方面取決于個(gè)人可支配收入的高低,另一方面也取決于銀行信貸的支持程度。從房地產(chǎn)供應(yīng)的角度來(lái)看,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大規(guī)模的資金投入,銀行的信貸支持是重要的影響變量。此外,一國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)意味著該國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能力的擴(kuò)大和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,既增加了可投入房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的資源,也拉動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)商品的需求。

基于以上分析,本文選取全國(guó)主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額和本地國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值作為房?jī)r(jià)變動(dòng)的主要影響變量,構(gòu)造房地產(chǎn)價(jià)格決定函數(shù),通過(guò)建立VAR模型,利用脈沖響應(yīng)函數(shù)評(píng)估相應(yīng)變量受到?jīng)_擊后的響應(yīng)。實(shí)證研究選取上述變量的2002年1季度至2010年3季度的季度數(shù)據(jù)。

脈沖響應(yīng)函數(shù)刻畫的是在擾動(dòng)項(xiàng)上加一個(gè)一次性的沖擊對(duì)于內(nèi)生變量當(dāng)前值和未來(lái)值所帶來(lái)的影響。它的優(yōu)點(diǎn)在于不需要考慮變量的外生性和內(nèi)生性,每一個(gè)模型含有相同的滯后結(jié)構(gòu)。在VAR模型中,對(duì)第i個(gè)變量的沖擊不僅直接影響第i個(gè)變量,并且通過(guò)VAR模型的動(dòng)態(tài)(滯后)結(jié)構(gòu)傳導(dǎo)給所有的其他內(nèi)生變量。

（1）房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊引起銀行信貸的脈沖響應(yīng)。給房地產(chǎn)價(jià)格正的一個(gè)單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊,銀行信貸在第一期沒(méi)有反應(yīng),從第二期開(kāi)始有一個(gè)同向的變動(dòng),并且逐漸增大,第五期達(dá)到最大值之后開(kāi)始下降,長(zhǎng)期影響趨于平穩(wěn)。給房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)正的沖擊,會(huì)給銀行信貸帶來(lái)一個(gè)較長(zhǎng)期的同向沖擊,即房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張有一個(gè)長(zhǎng)期的促進(jìn)作用。這種結(jié)果表明房?jī)r(jià)上漲對(duì)銀行信貸的拉動(dòng)往往存在一個(gè)滯后期,兩者是非同步變化的關(guān)系。這與國(guó)內(nèi)外的主要研究結(jié)果也是一致的。如Gerlach和Peng(2005)利用中國(guó)香港1982年1季度至2001年4季度的季度數(shù)據(jù),實(shí)證分析了銀行貸款、房地產(chǎn)價(jià)格、GDP等變量之間的長(zhǎng)期均衡與短期波動(dòng)關(guān)系,研究表明長(zhǎng)期和短期的因果關(guān)系是從房地產(chǎn)價(jià)格到銀行信貸,并不存在從銀行信貸到房地產(chǎn)價(jià)格的因果關(guān)系。江彤(2007)利用2003年8月到2006年8月之間全國(guó)的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析,結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格是銀行信貸擴(kuò)張的Granger成因,銀行信貸擴(kuò)張并不是我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上升的根源。

（2）房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊引起國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的脈沖響應(yīng)。給房地產(chǎn)價(jià)格正的一個(gè)單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊,對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)產(chǎn)生一個(gè)正的比較小的影響,而短期內(nèi)會(huì)使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生小幅的波動(dòng),但隨著時(shí)間的延長(zhǎng),波動(dòng)趨勢(shì)逐漸減弱,并最終在第5期變?yōu)檎蛴绊憽?/p>

我們可以發(fā)現(xiàn),給房地產(chǎn)價(jià)格以正的沖擊,對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸和GDP的影響均為正。需要注意的是,如果給房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)負(fù)的沖擊,對(duì)銀行信貸和GDP會(huì)有一個(gè)負(fù)的影響。如日本在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅以后,整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)迅速由熱變冷,無(wú)論股市還是銀行,都很無(wú)情地拋棄昔日的寵兒最終被迫中斷房地產(chǎn)資金循環(huán)。房地產(chǎn)破滅的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了大量的呆賬和壞賬,金融機(jī)構(gòu)無(wú)法收回利息,而且實(shí)際上房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于擔(dān)保價(jià)格即使實(shí)行抵押權(quán)也無(wú)法全部收回貸款,使得日本銀行因大量不良貸款而陷于經(jīng)營(yíng)困境,也使日本經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了將近10年的衰退期。針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)象,表面看是得到需求高增長(zhǎng)的支撐,可能短期內(nèi)會(huì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但實(shí)際這種現(xiàn)象是由于房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)扭曲造成的,這種趨勢(shì)最終將難以維持,到時(shí)必然造成住房消費(fèi)和投資增長(zhǎng)的急劇下降,將會(huì)對(duì)金融穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展造成極大的危害。

1.2 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的傳導(dǎo)途徑與金融穩(wěn)定

銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供的開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和對(duì)居民購(gòu)買房地產(chǎn)提供的購(gòu)房貸款,都是以房地產(chǎn)的價(jià)值作為抵押,因此,房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)將通過(guò)以下途徑影響銀行信貸供給機(jī)制：一是通過(guò)直接影響房地產(chǎn)抵押物價(jià)值,進(jìn)而影響銀行的貸款供給；二是通過(guò)對(duì)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和銀行資本金產(chǎn)生影響,進(jìn)而影響到銀行的貸款供給能力。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上漲時(shí),銀行更愿意以簡(jiǎn)便的條款提供更多的與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款,從而導(dǎo)致信貸擴(kuò)張；而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí),銀行會(huì)減少對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)貸款的供給,尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌所導(dǎo)致的不良貸款增加到使銀行資本金發(fā)生緊縮時(shí),則會(huì)引發(fā)全面的信貸緊縮。由此可以推斷,銀行房地產(chǎn)貸款將具有與房?jī)r(jià)類似的變動(dòng)趨勢(shì),并且房?jī)r(jià)變動(dòng)在先銀行信貸變動(dòng)在后。在我國(guó)這種以銀行為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)業(yè)融資形式相對(duì)單一,房地產(chǎn)金融的重?fù)?dān)幾乎全壓在銀行身上。房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較易轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn),從而使房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)貸款渠道向銀行傳遞,銀行通過(guò)信貸規(guī)模的緊縮和金融加速器的作用,將使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)領(lǐng)域傳導(dǎo)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域擴(kuò)散的另外一個(gè)傳導(dǎo)渠道,來(lái)自企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模的投資和部分非相關(guān)企業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)的跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)。近幾年來(lái),房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重大多數(shù)年份在20%左右,如果再加上與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資,整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將會(huì)更高。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的重要原因在于,房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和過(guò)高的獲利空間,誘使眾多不相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),并在短期內(nèi)投入了大量社會(huì)資源。眾多企業(yè)的這種跨行業(yè)經(jīng)營(yíng),在房地產(chǎn)業(yè)處于下降周期時(shí),將通過(guò)集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部不同部門間資金鏈條的傳導(dǎo)和集團(tuán)外部上下游企業(yè)間的供求關(guān)系傳導(dǎo),使房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)迅速傳遞到集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部和外部,威脅整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行,并最終通過(guò)反向乘數(shù)效應(yīng)放大房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的景氣傳導(dǎo)效應(yīng),降低區(qū)域金融和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定能力。

2 研究結(jié)論與政策建議

2.1 研究結(jié)論

由上述研究我們可知,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲拉動(dòng)了銀行貸款規(guī)模的擴(kuò)張,在我國(guó)這種以銀行金融為主導(dǎo)的國(guó)家,銀行將可能承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的全部風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)又促使其他領(lǐng)域的企業(yè)大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),一方面,某種程度上將形成對(duì)其他行業(yè)的資源擠占效應(yīng),制約其他行業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新；另一方面,將使房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)集團(tuán)企業(yè)內(nèi)外部?jī)煞N渠道迅速向其他行業(yè)擴(kuò)散,威脅整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。在這種情形下,房?jī)r(jià)一旦下跌,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)以更快的速度向整個(gè)行業(yè)擴(kuò)散,造成更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果。1997年金融危機(jī)期間,亞洲各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明,房?jī)r(jià)一旦下跌將使銀行出現(xiàn)大規(guī)模的不良貸款,由此形成的信貸和經(jīng)濟(jì)緊縮將威脅社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控是事關(guān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)發(fā)展的全局問(wèn)題而不是局部問(wèn)題。

我國(guó)部分大城市的房?jī)r(jià)已處在不正常的高位,盡管由于國(guó)情的差異不能和國(guó)外某一指標(biāo)單純對(duì)比,但我國(guó)房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的警戒水平,不能不說(shuō)是一個(gè)潛在的不穩(wěn)定因素,而且歷史證明雖然各國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件差異巨大,但泡沫經(jīng)濟(jì)的生成和破滅卻無(wú)一例外地具有很強(qiáng)的相似性,對(duì)高房?jī)r(jià)可能帶來(lái)的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)影響,政府應(yīng)該有清醒的認(rèn)識(shí),進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度,把過(guò)高的房?jī)r(jià)逐步穩(wěn)定下來(lái)。

2.2 政策建議

2.2.1 政府應(yīng)繼續(xù)保持宏觀調(diào)控力度,降低房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期

逐步改變地方政府依靠土地財(cái)政為轄區(qū)內(nèi)大型建設(shè)項(xiàng)目籌資的做法,修正現(xiàn)有單純價(jià)高者得的土地轉(zhuǎn)讓制度,綜合考慮開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目方案、開(kāi)發(fā)周期、擬售房?jī)r(jià)格等相關(guān)因素；限制房地產(chǎn)業(yè)形式繁多的“峰會(huì)”、“發(fā)展論壇”、“住宅博覽會(huì)”等存在價(jià)格合謀嫌疑的信息溝通渠道；減少新聞媒體推出的房地產(chǎn)市場(chǎng)專版等影響市場(chǎng)預(yù)期的信息操縱行為。

2.2.2 政府應(yīng)繼續(xù)限制居民投機(jī)性的住房需求

住房作為一種居民生活必需品應(yīng)還原其基本職能,鼓勵(lì)自住性購(gòu)買,限制投資和投機(jī)性炒作房地產(chǎn)的行為。對(duì)投資和投機(jī)性購(gòu)買,政府相關(guān)部門已經(jīng)大幅提高首付比例,嚴(yán)格控制銀行住房貸款、提高貸款利率,下一步還可以繼續(xù)保持這些調(diào)控政策。

2.2.3 開(kāi)拓新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資渠道,改變過(guò)度依賴銀行貸款的局面應(yīng)逐步通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券等,改變過(guò)度依賴銀行開(kāi)發(fā)貸款的現(xiàn)狀。但房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)拓新的融資渠道應(yīng)禁止外資的進(jìn)入,因?yàn)楦鲊?guó)尤其是東亞金融危機(jī)表明,房地產(chǎn)業(yè)和股市的外國(guó)資金只是市場(chǎng)的投機(jī)者,在東道國(guó)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)不穩(wěn)的時(shí)期,可能進(jìn)一步動(dòng)搖東道國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),成為市場(chǎng)的不穩(wěn)定力量。

2.2.4 探索資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),分散銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)資產(chǎn)證券化,增加銀行信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性,優(yōu)化銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。在研究逐步推行銀行房地產(chǎn)貸款證券化業(yè)務(wù)的同時(shí),應(yīng)通過(guò)以下途徑進(jìn)一步提高銀行房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量,避免美國(guó)次級(jí)債危機(jī)在中國(guó)的重演：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款企業(yè)的監(jiān)測(cè)。加強(qiáng)項(xiàng)目銷售情況監(jiān)測(cè)和貸款資金的監(jiān)管,隨時(shí)了解企業(yè)重大事項(xiàng),關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流,掌握各個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷售情況,防止企業(yè)將貸款用于購(gòu)買新的土地、轉(zhuǎn)移到其他企業(yè)或異地使用。增強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的還款能力的關(guān)注。當(dāng)前各家銀行房地產(chǎn)抵押貸款過(guò)分依賴房地產(chǎn)的價(jià)值,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注不夠。因此,相關(guān)主管部門應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范銀行之間的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)行為,加強(qiáng)銀行對(duì)貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策支持的力度,切實(shí)關(guān)注購(gòu)房者的還款能力,防止在銀行之間形成“囚徒困境”式的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。