信貸危機下的房地產企業(yè)—納稅籌劃

【摘要】房地產行業(yè)這個經濟發(fā)展中的“寵兒”，總是“榮耀”與“黯淡”集于一身的。當經濟繁榮時，它是利潤畸高的行業(yè)，是大家追捧的對象，相對的，當經濟動蕩時，它的反映也是最迅速的，波及范圍和帶來的動蕩也更大。作為近期信貸危機的主要“受傷者”，從稅收的角度又該如何來通過減輕稅負從而增加資金的融通能力呢？

【關鍵詞】房地產危機稅收政策營業(yè)稅土地增值稅稅收調節(jié)

近期“溫州危機”的爆發(fā)給房地產行業(yè)帶來的影響逐漸上升。造成溫州危機的主要原因就是民間借貸泛濫，民間借貸利率畸高。而民間借貸大部分流入了房地產行業(yè)。房地產行業(yè)由于它的高利潤引來大批資金的涌入，那么資金鏈一旦斷裂，對房地產行業(yè)的沖擊就不言而喻了。鄂爾多斯由于信貸危機引發(fā)的房地產崩盤更為嚴重。按照當?shù)胤康禺a開發(fā)規(guī)模計算，人均將擁有10套以上的房子，而這些房子都是以高息的民間借貸支撐的，其背后的危機遠遠大過溫州。

面對這樣的危機，我們除了分析深層次的經濟金融體制的原因外，作為房地產行業(yè)本身應盡快回到踏實穩(wěn)健的運營中來，首要的就是迅速讓資金回籠，解決眼前的資金運轉困難。在這里，我想從稅收的角度來分析一下，房地產企業(yè)如何通過納稅籌劃減輕稅負，以達到籌措資金的目的。

房地產企業(yè)主要繳納兩種稅：營業(yè)稅和土地增值稅。

對于營業(yè)稅來說，房地產行業(yè)可以利用來進行納稅籌劃的條款不多，大致有以下幾方面：

一、分解業(yè)務，另簽合同

某建筑安裝公司承接了A公司的建設安裝工作，建設安裝中由A公司提供設備，此時這個建筑安裝公司可以把設備的提供單獨與A公司簽訂合同，對應稅勞務涉及的金額另外簽訂合同。稅法規(guī)定，提供建筑業(yè)勞務的的過程中，原材料和設備等其他物資和動力的價款要算作營業(yè)額繳納營業(yè)稅的，如果該建筑安裝公司沒有分開簽訂合同，那么設備的價款就要作為營業(yè)額的一部分繳納營業(yè)稅。但如前所述分分立合同的話，設備的價款就不必繳納營業(yè)稅了。

二、銷售額與折扣額要開在同一張發(fā)票上

如果在銷售中有折扣的出現(xiàn)，要將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，這樣可以以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。

三、接受違約賠償盡量不要選擇違約金方式

營業(yè)稅相關法律規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。所以，如果出現(xiàn)違約的情況，房地產公司盡量選擇違約金以外的利益方式來解決，比如更多的購買住房、盡早付清房款等方式，既有利于資金盡快回籠，也可以減輕稅負。

四、承包工程分包盡量與建設方簽訂合同

甲公司從乙公司承包到工程，隨后又把該工程分包出去自己并未參與施工，只是負責工程實施中的一些組織協(xié)調工作，那么此時根據稅法的相關規(guī)定，不同的業(yè)務處理，可以使營業(yè)稅繳納時相關行業(yè)的歸屬不同，從而帶來利率的差異。如果甲公司與乙公司簽訂建筑安裝工程合同，即使它沒有參與施工，也按建筑業(yè)3%的稅率征收營業(yè)稅；如果甲公司沒有與乙公司簽訂工程合同，就要按服務業(yè)5%的稅率征收營業(yè)稅。由此可以看出，稅率的差異為建筑工程公司進行納稅籌劃提供了操作空間。工程承包公司可通過與建設單位簽訂承包合同的方式達到節(jié)稅的目的。

此外，納稅人在對營業(yè)稅進行籌劃時，不僅可以從營業(yè)額方面進行考慮，也可以從納稅義務發(fā)生時間方面進行考慮，在稅法允許的范圍之內，盡量推遲納稅義務的發(fā)生時間，通過時間上的延遲，獲得資金的時間價值，從而降低了稅收負擔。

土地增值稅作為房地產開發(fā)行業(yè)主要繳納的稅種，由于其計算過程相對復雜，在實際操作中可以進行納稅籌劃的方法較多。

（一）把普通住宅與其他房地產分開核算

作為房地產開發(fā)企業(yè)往往都是既建普通標注住宅又從事其他房地產開發(fā)，如果這樣，那么作為房地產開發(fā)企業(yè)，就應該注意普通標準住宅增值額超出扣除金額的比例了。如果其增值額剛好等于扣除金額之和的20%，或者該比例控制在20%以內，在這一價格水平下，該公司可享受起征點的優(yōu)惠。按規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額與扣除項目金額的比例在20%以內的，免予征收土地增值稅。同時，房地產企業(yè)還應該注意將普通住宅和其他房地產開發(fā)分開核算，否則就不能享受普通標注住宅在稅法上的這一優(yōu)惠。

（二）通過分散收入來降低稅率

土地增值稅主要是對出售房地產的增值額作為征收對象。同時，由于土地增值稅是采用超率累進的方法選擇稅率的。這樣，增值額的增長會帶來稅率檔次的爬升，可能會產生增值額小的增長幅度開來稅率大的增長幅度，從而使得納稅人稅負急劇上升。綜合上述兩點，增值額的確定在計算土地增值稅稅額時就顯得尤為重要，它的減少必然會減輕稅負。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額，我們可以通過減少收入的方法來減少增值額，從而選擇相對較低的稅率來進行納稅，減輕稅負。比如我們可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，或是分多次簽訂售房合同。

（三）選擇好提供金融機構貸款證明的時機

利息支出作為一項財務費用，在土地增值稅的相關規(guī)定中，它的扣除是有分別。這個分別為我們納稅籌劃提供了空間。比如某房地產開發(fā)公司該期發(fā)生的能夠扣除的利息支出為A元，如果該企業(yè)能夠提供金融機構的證明，這項費用就據實按照A元扣除（最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）如果該企業(yè)不能提供金融機構的證明，那么財務費用這一項在房地產開發(fā)費用中就按照取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項計算的金額之和的5%以內計算扣除。假設該公司這兩項的金額之和的5%是B元，那么該企業(yè)就要合理的權衡A和B的大小了。如果A大于B，那么該企業(yè)就不提供金融機構的證明，因為這樣可以扣除A元。如果B大于A，那么企業(yè)就該提供金融機構的證明，這樣就可以扣除B元。適時的提供金融證明，可以使扣除額增加，從而達到減少增值額減輕稅負的作用。

（四）利用代收費用計價進行稅務籌劃

某房地產開發(fā)公司在出售房產時，代政府收取了部分費用，按照規(guī)定該項費用是不用繳納土地增值稅的，也就是說無論代收費用是計入房價中還是房價之外單獨收取，其增值額是相同的。但是，不同的方式卻會導致扣除項目的不同，如果計入房價中該項費用就可以在計算扣除項目金額中予以扣除，從而增加扣除項目金額，使房地產公司少繳納土地增值稅稅額。如果在房價之外單獨收取就不允許扣除這項代收費用。所以，該房地產公司應該把這項代收費用計入房價中，達到納稅籌劃的目的。

最后，企業(yè)可以利用國家正在加大廉租住房、經濟住房的建設這一條件。企業(yè)如果轉讓舊房，舊房的增值額未超過扣除項目金額20%的，在符合當?shù)卣邨l件的情況下，可考慮轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源，以便于充分享受稅收優(yōu)惠政策，獲取更多收益。

以上是對房地產企業(yè)在稅收方面納稅籌劃的一些簡單建議，希望能給大家一些啟示。讓稅收在為國家履行財政職能的同時，更好的作為經濟手段在經濟的發(fā)展、企業(yè)的運轉中發(fā)揮調節(jié)作用。

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作者簡介：石文慧（1982-），男，蒙古族，通遼職業(yè)學院教師，研究方向：財務、會計。

（責任編輯：唐榮波）