從地方“兩會”看2012房地產(chǎn)調(diào)控路線圖

羅宇凡 周楠

限購令會不會松綁？保障房覆蓋范圍會不會擴(kuò)大？房產(chǎn)稅試點方案會不會進(jìn)一步完善？一系列問題在地方“兩會”上屢屢被提及。從目前傳遞出的信息顯示，限購政策短期內(nèi)難以放松，保障房建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，覆蓋范圍有望逐步擴(kuò)大，不過房地產(chǎn)政策和市場走向仍將面臨長期的博弈，2012年房價有望唱響“穩(wěn)中有降”的主旋律。本刊今日特將地方兩會與房地產(chǎn)相關(guān)的政策與動向做一匯總，已探出今年房地產(chǎn)政策的基本方向與脈絡(luò)。

連線上海：

堅持“穩(wěn)中有降”的房價控制目標(biāo)

在召開的上海市“兩會”上，上海市市長韓正表示，“今年上海將貫徹落實中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，加大普通商品房供應(yīng)，調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，完善個人住房房產(chǎn)稅改革試點，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實現(xiàn)全年新建住房價格穩(wěn)中有降?！?/p>

韓正指出，上海房地產(chǎn)市場的住宅價格太高，今年房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不減、政策不變，要繼續(xù)加大力度，全面貫徹落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策和舉措。

至于限購，上海市也將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。此前上海市政府新聞辦就發(fā)布消息，2012年上海將會繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策。不過，兩會期間上海市宣布將對普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到每套330萬元以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整到200萬元以下，外環(huán)以外調(diào)整到160萬元以下。

在繼續(xù)嚴(yán)格落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，上海市還拓寬了保障房的分配門檻。在上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)供應(yīng)啟動的背景下，今年，上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)將再次大幅放寬。上海計劃將申請共有產(chǎn)權(quán)房的門檻從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到5000元。即當(dāng)三口之家夫妻倆平均月收入在7500元以下，就可以進(jìn)入到申請行列。這其實是吸引更多工薪階層和白領(lǐng)青年進(jìn)入保障體系之中。各區(qū)縣在去年第二批經(jīng)適房配售工作完成后，需及時啟動今年新標(biāo)準(zhǔn)的申請受理工作。

提高廉租房實物配租比例，市住房保障房屋管理局局長劉海生表示，目前有關(guān)部門正會同各職能部門重點推進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源和醫(yī)療資源，以及大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)駐大型居住區(qū)的工作。

與此同時，住房政策向人才傾斜。韓正表示，今年上海會有一些特殊政策來加強(qiáng)住房保障力度，如進(jìn)一步放寬共有產(chǎn)權(quán)房，惠及面將擴(kuò)大到工薪階層、小白領(lǐng)。此外，對于一些優(yōu)秀人才來說，可以實現(xiàn)人才公寓的“先租后售”，“譬如說先在人才公寓住10年后，再用一筆較低的錢買下來”。

連線重慶：

2012年將優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控

重慶市政府工作報告提出，2012年將優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，房價增幅不超過城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。

重慶市委副書記，市政府市長、黨組書記黃奇帆在重慶市第三屆人民代表大會第五次會議上作政府工作報告。他說，在住房問題上，重慶健全市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房供應(yīng)體系，實行“低端有保障、中端有市場、高端有約束”調(diào)控。2011年，重慶累計開建公租房2871萬平方米，配租11萬套，規(guī)模、進(jìn)度和配套水平全國領(lǐng)先。重慶主城房價在全國35個重點監(jiān)測城市中始終保持中低位。

黃奇帆表示，2012年，重慶將優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控。當(dāng)?shù)貙⑿麻_工公租房1350萬平方米，配租10萬套，同時加強(qiáng)公租房小區(qū)綜合配套，提高社區(qū)管理服務(wù)水平，方便群眾生活。重慶還將落實首套住房和改善性住房的優(yōu)惠政策，滿足群眾自住性和改善性住房需求。綜合運用規(guī)劃控制、土地供應(yīng)、信貸稅收等手段，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，房價增幅不超過城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。

房產(chǎn)稅作為以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。2011年1月，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥笕霂?，其稅款?154.83元。2011年10月1日起對主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨棟商品住宅征收個人住房房產(chǎn)稅。重慶因此成為國內(nèi)首個對存量住房開征個人住房房產(chǎn)稅的城市。

黃奇帆表示，房產(chǎn)稅是一種相當(dāng)于國外物業(yè)稅的稅種，是一種財產(chǎn)稅。房地產(chǎn)是一個資本品、財產(chǎn)品，對資本品、財產(chǎn)品最合理的稅收調(diào)控就是征收直接稅，也就是房產(chǎn)稅。大家要知道，房產(chǎn)調(diào)控涉及好幾個方面，既有財稅調(diào)控問題，也有金融調(diào)控、土地調(diào)控、保障房調(diào)控、供求調(diào)控的問題。

黃奇帆還指出，“五個調(diào)控”各有各的功能，不能用一種調(diào)控代替所有調(diào)控。從財稅調(diào)控角度來講，我認(rèn)為今后走向應(yīng)該是征收直接稅、物業(yè)稅，也就是財產(chǎn)稅。這種財產(chǎn)稅對于保有房產(chǎn)的人，如果需要很大的交稅成本，就會減少炒作，減少空關(guān)，對各種各樣的投機(jī)有抑制作用。我們現(xiàn)在的稅收過分集中在交易環(huán)節(jié)的稅種上，像所得稅、增值稅，營業(yè)稅等，交易環(huán)節(jié)收了稅以后，所有成本會堆到房產(chǎn)成本上，會推高房價，鑒于此，我們給中央建議，重慶政府愿意在征收房產(chǎn)稅上先行試點。

連線天津：

2012年計劃建設(shè)保障性住房10.5萬套

從天津市十五屆人大五次會議上獲悉，今年天津?qū)⒗^續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，通過將住房限購、證后監(jiān)管、房地產(chǎn)市場監(jiān)管等有效的管理手段落實到位，實現(xiàn)提高利用效率、增加住房有效供給等目標(biāo)，確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。

天津2012年繼續(xù)大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。為確保今年住房保障工作目標(biāo)順利完成，全市提前將保障性住房建設(shè)用地納入年度供地計劃，確保優(yōu)先供應(yīng)，截至目前已落實保障性住房建設(shè)用地461公頃，占全年保障性住房建設(shè)用地計劃的93%。

據(jù)了解，2012年全市計劃建設(shè)保障性住房10.5萬套。包括公共租賃住房1.8萬套，其中市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)計劃建設(shè)1萬套；濱海新區(qū)安排建設(shè)0.8萬套。經(jīng)濟(jì)適用住房7.1萬套，其中中心城區(qū)“城中村”改造定向安置房1萬套、示范鎮(zhèn)安置房5萬套；濱海新區(qū)安排建設(shè)1.1萬套。限價商品住房1.6萬套，其中市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)1萬套；濱海新區(qū)安排建設(shè)0.6萬套。

今年，天津要準(zhǔn)確把握宏觀調(diào)控政策和市場變化情況，動態(tài)監(jiān)測分析全市房地產(chǎn)市場運行情況，繼續(xù)深化證前證后監(jiān)管。建立杜絕逾期開工的長效機(jī)制，對逾期未開工時間長、面積大，連續(xù)兩次被通報批評的區(qū)縣，暫停經(jīng)營性土地出讓業(yè)務(wù)備案。

據(jù)悉，2011年天津新建商品住宅成交1464.5萬平方米，同比增長9%，新建商品住宅平均交易價格8272元/平方米，同比下降2.6%。新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實現(xiàn)新突破，監(jiān)管面積達(dá)2403.83萬平方米，監(jiān)管金額累計達(dá)到840.63億元；全市共監(jiān)管存量房面積達(dá)352.97萬平方米，監(jiān)管資金達(dá)276.83億元。

連線廣西：

432億力促10個方面惠民工程

1月8日召開的廣西自治區(qū)十一屆人大五次會議上，自治區(qū)政府主席馬飚在政府工作報告中提出，2012年將籌措資金432億，繼續(xù)辦好社保、衛(wèi)生、教育、安居、基礎(chǔ)設(shè)施、土地整治、農(nóng)補(bǔ)、生態(tài)、文化、計生等10個方面的惠民工程。其中，籌措資金79.23億元，開工建設(shè)保障性住房24.1萬套。以解決全區(qū)農(nóng)村中小學(xué)教師住房難為重點，加快推進(jìn)公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房等建設(shè)。

嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房建設(shè)質(zhì)量終身責(zé)任制。完善保障性住房分配、運營、管理和監(jiān)督機(jī)制，確保住房困難的中低收入家庭受益。改造農(nóng)村危房(含茅草房)20萬戶，其中今年6月底完成改造茅草樹皮房2.5萬戶。繼續(xù)實施農(nóng)村居民住房政策性保險。

據(jù)了解，截至去年12月底，廣西保障性安居工程項目開工建設(shè)31.95萬套(含租賃補(bǔ)貼45785戶)，竣工住房97774套，完成投資168.62億元，為48萬人解決了住房難題。