對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

【摘要】近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高漲，導(dǎo)致了商品房等住宅價(jià)格過(guò)高。對(duì)此，我國(guó)政府已經(jīng)開(kāi)始了最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)整，以此為背景，本文分析房地產(chǎn)價(jià)格高企的經(jīng)濟(jì)學(xué)原因，并為當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控提供一些思路。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控需求-供給理論經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求-供給理論

經(jīng)濟(jì)學(xué)的最基本理論就是需求-供給理論，當(dāng)需求和供給達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)，形成市場(chǎng)的均衡產(chǎn)量和均衡價(jià)格。而對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，由于當(dāng)前處在一個(gè)特定的發(fā)展階段，人多地少的矛盾比較突出，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)可使用的土地?cái)?shù)量是有限的，且按照規(guī)劃來(lái)逐步釋放，這就導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的土地供給基本上處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)，出現(xiàn)大幅波動(dòng)的可能性不大，而對(duì)房地產(chǎn)的需求卻會(huì)受到價(jià)格的影響而出現(xiàn)較大范圍的波動(dòng)，所以說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著需求彈性遠(yuǎn)大于供給彈性這樣一個(gè)現(xiàn)狀。

需求彈性遠(yuǎn)大于供給彈性的事實(shí)，使得供給曲線(xiàn)對(duì)價(jià)格的影響程度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求曲線(xiàn)對(duì)價(jià)格的影響程度。因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析主要是考慮需求因素的變動(dòng)，只有較為有效地控制好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求因素，才有可能實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控。

二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析

有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求可以分為基本性需求、改善性需求、投資性需求和投機(jī)類(lèi)需求四類(lèi)。為了分析的方便，筆者對(duì)以上四種需求進(jìn)行合理歸納，將改善性需求納入到基本性需求當(dāng)中，兩者同屬于生活性需求；將投資性需求納入到投機(jī)性需求，二者都是為了通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)的手段獲利。而當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著如下的一種現(xiàn)狀，即基本型需求得不到滿(mǎn)足，投機(jī)性需求過(guò)度。而產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因主要如下：

（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟，市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制滯后

直到1998年我國(guó)才開(kāi)始通過(guò)市場(chǎng)化的手段來(lái)分配住房，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，尚未形成有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。在實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商數(shù)量少，以資金為規(guī)模的行業(yè)壁壘很高，因此競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)容幾乎僅僅只有拿地一條，只要開(kāi)發(fā)商能夠拿到地塊，基本上就可以保持住高額的利潤(rùn)。而對(duì)于后期開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等重視明顯不夠。

（二）開(kāi)發(fā)商的對(duì)房屋銷(xiāo)售的壟斷

由于房地產(chǎn)商品的特殊性，使得開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)時(shí)間差來(lái)獲得更多盈利。一是在銷(xiāo)售時(shí)計(jì)提銷(xiāo)售價(jià)格溢價(jià)，二是通過(guò)提前售賣(mài)的形式回籠資金，并間接獲取高額的利息收入。另外，考慮到房地產(chǎn)商品數(shù)量的有限，實(shí)際上形成了開(kāi)發(fā)商的一種壟斷行為。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)控制這些房產(chǎn)資源來(lái)待價(jià)而沽，獲得高額利潤(rùn)。

（三）房地產(chǎn)商品的結(jié)構(gòu)不合理

這主要體現(xiàn)在：一是許多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋面積過(guò)大，并且大戶(hù)型所占的比例也過(guò)高，使得居民難以承受高額的房屋總價(jià)；二是房屋供給結(jié)構(gòu)不合理，制約了一般居民的住房需求，譬如說(shuō)許多開(kāi)發(fā)商將100平米以下的房屋統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)為一居室，無(wú)法和居民的住房需求適應(yīng)；三是好的城市低端的房屋幾乎全部為高檔住宅，使得一般群眾只能在偏遠(yuǎn)處購(gòu)買(mǎi)房屋。而出現(xiàn)這些問(wèn)題的根本原因是開(kāi)發(fā)商實(shí)施的壟斷政策。

（四）我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特定階段，居民收入差距過(guò)大

居民收入差距過(guò)大的問(wèn)題使得收入高的階層擁有好幾套住房，而收入低的階層對(duì)第一套住房的支付都可能要花費(fèi)幾十年的時(shí)間。

三、解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不合理的策略

（一）改善土地及商品房的供應(yīng)環(huán)境，盡可能實(shí)現(xiàn)供給與需求的同步發(fā)展

（1）在進(jìn)行土地劃撥之前，做好市場(chǎng)調(diào)研工作，盡量保持其平穩(wěn)供應(yīng)。

（2）對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)始時(shí)間和上市時(shí)間進(jìn)行限制，促使房地產(chǎn)商品的連續(xù)供應(yīng)。許多開(kāi)發(fā)商囤積商品房，有意延遲上市時(shí)間，變相抬高房?jī)r(jià)等等行為也要嚴(yán)厲打擊。

（二）對(duì)房產(chǎn)稅的征收實(shí)施改革，調(diào)節(jié)商品房的供需不平衡矛盾

（1）對(duì)于非常住人口征收更高的房產(chǎn)稅。因?yàn)榉浅Ｗ∪丝谕谄涑Ｗ〕鞘幸呀?jīng)擁有住房，因此通過(guò)征收高額房產(chǎn)稅的形式來(lái)減少其需求行為，將更多的房產(chǎn)賣(mài)給更需要的人手中；

（2）對(duì)不同檔次的住房征收不同稅率的房產(chǎn)稅。高檔住房或者是面積過(guò)大的住房，只有少數(shù)投資或投機(jī)者才能買(mǎi)起，因此通過(guò)房產(chǎn)稅的形式，可以適當(dāng)?shù)臏p少其炒高房?jī)r(jià)的行為；

（3）采用累進(jìn)制征稅方式來(lái)限制房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)入過(guò)多的投資或投機(jī)性住房。投資性或投機(jī)性住房的過(guò)度需求，直接影響到了基本需求者的住房需求，也對(duì)我國(guó)的社會(huì)安定帶來(lái)隱患，因此嚴(yán)格執(zhí)行累進(jìn)制征稅，有利于解決這一問(wèn)題。

（三）大力推進(jìn)廉租房、保障房、經(jīng)適房的建設(shè)力度

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的極度扭曲，使得許多低收入人群買(mǎi)不起放、租不起房，這些都可能成為影響安定團(tuán)結(jié)的導(dǎo)火索。而通過(guò)對(duì)廉租房、保障房、經(jīng)適房的建設(shè)力度的推進(jìn)，一方面可以減少對(duì)商品房的需求，另一方面也使得對(duì)商品房的炒作失去物質(zhì)基礎(chǔ)，因?yàn)樗械某醋鞫际墙⒃谶^(guò)度的需求之上的，當(dāng)居民的生活基本住房需求多數(shù)依賴(lài)于廉租房、保障房、經(jīng)適房的時(shí)候，房屋的炒作就失去了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其價(jià)格回落也是必然趨勢(shì)。

（四）深入分配體制改革，對(duì)基本住房需求實(shí)施一定的補(bǔ)貼措施

通過(guò)改革收入分配體制，增加中間收入人群的數(shù)量，可以使房屋的需求相對(duì)平穩(wěn)，減少投機(jī)性的住房?jī)r(jià)格炒作。伴隨著越來(lái)越多的人群擁有住房之后，群眾就會(huì)對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)不聞不問(wèn)，因此炒高房?jī)r(jià)同樣失去了基礎(chǔ)。因此，逐漸滿(mǎn)足更多人的住房需求，是解決當(dāng)前住房矛盾的一條重要措施。

除了分配體制的改革之外，通過(guò)對(duì)基本住房需求者以更多的住房補(bǔ)貼，使其更容易獲得住房。雖然當(dāng)前許多企業(yè)都有住房公積金，但是其數(shù)量對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，仍然是杯水車(chē)薪，因此仍要適當(dāng)?shù)募哟笱a(bǔ)貼的力度。而具體的執(zhí)行當(dāng)中，政府可以減少對(duì)企業(yè)增收營(yíng)業(yè)稅等多種稅收，并直接將減稅額存入公司員工的住房基金當(dāng)中，并設(shè)立一定的補(bǔ)貼額度。這樣就解決了補(bǔ)貼的資金來(lái)源問(wèn)題。

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作者簡(jiǎn)介：曹艷玲（1984-），女，漢，山西省太原人，就職于山西焦煤集團(tuán)西山煤電屯蘭礦多種經(jīng)營(yíng)公司機(jī)修廠(chǎng)，經(jīng)濟(jì)員，研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)、工商管理。

（責(zé)任編輯：陳岑）