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    風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)頭,延后釋放

    2012-04-29 00:44:03王韶輝
    新財(cái)經(jīng) 2012年3期
    關(guān)鍵詞:展期信托公司季度

    王韶輝

    房地產(chǎn)信托專題分析報(bào)告

    房地產(chǎn)信貸緊縮加速了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展,2010年和2011年新增信托估計(jì)為5000 億,占到存量信托的70%。按照1.5?2年的發(fā)行期限,預(yù)計(jì)2012年和2013年將分別需要還本付息約為2500億和3100億,由于房地產(chǎn)市場的低迷,這些信托將面臨著還款風(fēng)險(xiǎn)。

    1月13日,中國國際金融有限公司(中金公司)房地產(chǎn)研究部發(fā)布報(bào)告,詳細(xì)分析了當(dāng)前房地產(chǎn)信托面臨的還款風(fēng)險(xiǎn),認(rèn)為信托展期將使得系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)延遲到2013年釋放。由于上市公司龍頭企業(yè)信托占比較低,參與信托較多的中小開發(fā)商將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

    中金公司成立于1995年7月,是中國第一家中外合資投資銀行。其研究部擁有逾百名國內(nèi)外著名高等院校畢業(yè)、并具有海內(nèi)外資本市場經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)分析師,連續(xù)多年被客戶評(píng)為中國資本市場最有影響力的研究機(jī)構(gòu)。

    存量7000億,今年到期1/3

    房地產(chǎn)信托主要是集合類信托,存量規(guī)模約7000億:按資金來源分類,信托可以分為集合類及單一類產(chǎn)品。新增房地產(chǎn)信托中,主要是集合類產(chǎn)品,2011年1月-11月房地產(chǎn)集合信托新增約2783億,截至去年三季度末存量房地產(chǎn)業(yè)投向信托規(guī)模達(dá)到6798億元。

    未來兩年總還款額約2500億和3100億

    按照用益信托工作室以及中國信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)模擬推測(cè),2012年開始將是房地產(chǎn)集合類信托償付高峰,2012年預(yù)計(jì)到期規(guī)模約2234億,2013年到期2816億元,總還款額分別約2500億和3100億。

    今年第三季度房地產(chǎn)業(yè)集合類信托融資將到期約1000億的規(guī)模,其他季度單季度也在350億?500億元,3月是小高峰,到期約220億元,7月起是到期大高峰,每月均在300億元以上。

    不足兩成信托可能違約

    由于開發(fā)商和信托公司都不希望信托違約出現(xiàn),所以大部分項(xiàng)目會(huì)以開發(fā)商降價(jià)促銷、“借舊還新”或者項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式來應(yīng)對(duì),預(yù)計(jì)10%?15%的信托項(xiàng)目可能在今年出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn),需要信托公司自有資金介入或通過資產(chǎn)管理公司收購,總的來說房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)將延遲到2013年釋放。

    信托到期風(fēng)險(xiǎn)的解決方式

    信托違約前

    開發(fā)商自行回款:一般的信托項(xiàng)目均以房產(chǎn)銷售收入作為第一還款來源,同時(shí)建立回款保證金制度,一般回款保證金要占銷售收入的六成,因此,到期前一到兩個(gè)季度,開發(fā)商會(huì)調(diào)低價(jià)格,盡量加快回款,保證信托資金償付。

    借新還舊/展期:借新還舊主要是通過其他信托公司(或自身)新發(fā)信托,替換掉老信托資金,展期是將老信托期限延長,兩者的前提都是項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流情況仍然可覆蓋,只是暫時(shí)的償還困境,而且后期信托的要求收益率也將明顯上升。

    信托違約后

    信托公司自有資金兜底:信托公司可以用自有資金對(duì)違約的信托項(xiàng)目進(jìn)行收購。

    資產(chǎn)管理公司/其他開發(fā)商收購:出讓給資產(chǎn)管理公司,信托公司退出,主要針對(duì)抵押率較好的項(xiàng)目(比如<40%)。而開發(fā)商收購的前提是信托借款人財(cái)務(wù)有問題、但項(xiàng)目品質(zhì)相對(duì)好。

    信托事件對(duì)市場的影響

    首先,加速房價(jià)在今年2季度的調(diào)整。今年2500億還款主要集中在第三季度,月均還款將達(dá)到360億,且其中6 成是布局在一二線城市,具備一二級(jí)資質(zhì)的中大型開發(fā)商。這意味著從第二季度開始,開發(fā)商將加快銷售,回籠資金,一二線城市房價(jià)或面臨調(diào)整壓力。

    其次,加快行業(yè)整合。擁有較強(qiáng)資金實(shí)力的龍頭地產(chǎn)公司將容易獲得廉價(jià)土地,有望進(jìn)一步提升市場份額。

    再次,中小上市公司或面臨高風(fēng)險(xiǎn)。與大型上市公司相比,無論從信托融資總規(guī)模,還是從信托規(guī)模占凈資產(chǎn)比例等指標(biāo)看,小地產(chǎn)公司和區(qū)域中做周轉(zhuǎn)的中小型公司均面臨著相對(duì)更大的到期風(fēng)險(xiǎn)。

    (作者系中國國際金融有限公司研究員白宏煒、寧靜鞭)

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