淺談高層住宅消防物業(yè)管理

蔡偉達

摘 要:隨著城市舊城區(qū)改造速度的不斷加快,受土地資源限制和利潤最大化驅(qū)使,以高層居住建筑為主的居住小區(qū)數(shù)量急劇增加。高層居住建筑疏散、撲救以及災后處理難度大。因此,對高層住宅物業(yè)消防管理進行研究十分有必要。

關(guān)鍵詞:高層建筑 疏散 撲救

中圖分類號:TF293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)10(c)-0215-01

1 火災危險性特點

高層居住建筑既具有高層建筑火災蔓延快、疏散時間長、撲救難度大的特點。

1.1 火勢以垂直蔓延為主

一旦高層居住建筑發(fā)生火災,煙氣極易通過樓梯間、電梯井、管道井、電纜井、排氣井等豎向管井向上蔓延。采用落地窗、飄窗的居住建筑,縮短了窗間墻、窗檻墻的距離,使火災更容易突破外窗,沿建筑外立面向上蔓延;出于節(jié)能、保溫的需要,大量居住建筑使用可燃材料制作的外墻保溫材料,加劇了火勢蔓延;出于外立面美觀的考慮,高層居住建筑在外立面上設(shè)置豎向的空調(diào)機井,使得火災蔓延速度加快。

1.2 人員疏散困難

一是特定的疏散對象自救能力差。空居老人、留守兒童對火災相應遲鈍,自身疏散能力較差,加上恐懼、有毒煙氣、照明缺乏而不能快速疏散至安全區(qū)域。二是組織疏散的人員缺乏,聘請物業(yè)管理的小區(qū),由于服務(wù)重點側(cè)重公共衛(wèi)生、環(huán)境保持等方面,工作時間集中在白天,且樓面管理人員流動快,導致在火災初期很難有效組織被困居民有序疏散。未聘請物業(yè)管理的小區(qū)則更難有效組織居民有序疏散。三是鄰里關(guān)系生疏,絕大多數(shù)的業(yè)主由于工作單位、工作性質(zhì)、籍貫等不同,且特別注重個人、家庭隱私保護,彼此之間溝通很少,火災發(fā)生后鄰里之間很難形成有效的處置、疏散、救援力量,同時也很難為搜救人員提供有用的人員信息。四是用于疏散逃生的建筑消防設(shè)施完好率低。用于自然排煙的排煙窗標示不清,正壓送風風口打不開、機械排煙口無法正常工作、排煙道堵塞、排煙機電氣控制設(shè)備故障,應急照明燈具缺損、安全通道鎖閉等進一步加劇疏散難度。五是用于探測火災的建筑消防設(shè)施警報信息傳遞不暢通?；馂奶綔y器一般設(shè)置在電梯前室、樓梯問等公用部位,由于防盜門具有良好的密封性能,即使探測到火災,由于警報裝置設(shè)置在公共部位,很難將警報信息發(fā)送到每個家庭。

1.3 火災撲救難度大

首先是防盜型戶門破拆困難,由于火災大都發(fā)生在室內(nèi),在缺乏機動鏈鋸、無齒鋸等特種消防裝備的情況下,緊閉的防盜型戶門很難打開,這勢必導致消防射流難以到達火點。其次是無序停放的私家車、遍地種植的樹木、花草和有意布置的坡地景觀、各種路障使得消防車很難接近起火建筑,即使能接近,由于缺乏必要的登高操作面及場地,也嚴重阻礙特種消防車功能的發(fā)揮。再次消火栓系統(tǒng)滅火設(shè)備組件缺損、消防水源缺水、消防供水設(shè)施停用等致使居民和消防隊員不能使用它們來快速處置火災。

2 存在的主要問題

2.1 各責任主體消防管理職責落實不到位

物業(yè)管理單位承擔著公共部位的消防設(shè)施管理、維護,對于安裝在居民家庭內(nèi)的消防設(shè)施(火災探測器、噴頭等)由于工作時間錯時、人戶困難等原因,很難按時進行有效維護;街道、社區(qū)居委會由于缺乏消防專業(yè)人員,較少開展防火檢查、檢查時也很難發(fā)現(xiàn)火災隱患;作為居住小區(qū)消防監(jiān)督管理機構(gòu)的公安派出所,從職責、警力等方面很難對涉及改變消防設(shè)施使用功能的室內(nèi)裝修進行監(jiān)管。

2.2 消防管理行為不規(guī)范

物業(yè)管理單位對公共消防設(shè)施的管理大都停留在“防盜”的層面。有的物業(yè)管理單位為減少消防設(shè)施日常運行開支,隨意關(guān)停消防設(shè)備。有的物業(yè)管理單位為增加服務(wù)收入,在消防車道上設(shè)置車位并出租給業(yè)主使用、將地下室分隔成封閉的隔問出租給業(yè)主作倉庫等、將避難層、避難間改造為公共娛樂場所等。

2.3 業(yè)王消防安全意識及維權(quán)意識低

由于消防安全意識薄弱,許多業(yè)主使用大量可燃材料進行室內(nèi)裝修,裝修過程中,普遍存在電氣線路及設(shè)備安裝不規(guī)范;私自改裝燃氣管線及設(shè)備等不安全行為;隨意拆除、封堵、遮蔽消防設(shè)施。大部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的訴求停留在環(huán)境衛(wèi)生打掃、公共照明保障、電梯服務(wù)、綠化養(yǎng)護等方面,而對消防設(shè)施的管理很少關(guān)注,不關(guān)心自身消防安全方面的權(quán)益。

2.4 物業(yè)管理單位消防服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管存在盲區(qū)

服務(wù)質(zhì)量的好壞,居民關(guān)注的重點集中在環(huán)境衛(wèi)生是否臟亂差、失竊事件是否高發(fā)、治安事件是否頻發(fā)等方面,基本不關(guān)注消防設(shè)施是否完好。作為監(jiān)管單位的公安派出所也主要從治安、防盜等方面考量物業(yè)管理單位管理水平。

2.5 消防物業(yè)收費困難

按照《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金的居住小區(qū),如遇到消防設(shè)施的大修、中修和更新、改造,其費用可通過專項維修資金予以列支,而一些未設(shè)立專項維修資金的物業(yè),其共用消防設(shè)施、器材維修經(jīng)費就難以落實。

3 解決問題的對策

3.1 把好消防行政許可源頭關(guān)

一些高層建筑未經(jīng)消防設(shè)計、審核許可投入施工,存在很多先天隱患,開發(fā)商違法賣給業(yè)主,讓業(yè)主承擔整改火災隱患的法律后果。因此,必須要加大建筑工程消防許可的查處力度,杜絕未經(jīng)消防審核、驗收的工程擅自投入使用。并日常監(jiān)督管理中要嚴格將豎井、管道、屋面等隱蔽工程中的可燃物進行清理,嚴密封堵豎井、管道等縱向的部位,堵塞火災蔓延的渠道。

3.2 規(guī)范物業(yè)管理單位消防管理行為

物業(yè)管理單位的行政管理部門在市場準入、等級評比時應增加消防設(shè)施維護管理人員職業(yè)資格要求和人員數(shù)量要求,明確物業(yè)服務(wù)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應承擔的責任:制定消防安全制度,落實消防安全措施,提供消防安全防范服務(wù);開展消防安全宣傳和防火檢查,消除火災隱患;對共用消防設(shè)施、器材、疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理。

3.3 加強消防監(jiān)督管理

公安派出所對物業(yè)服務(wù)單位履行消防管理的職責應加強監(jiān)督。依法定期督促物業(yè)服務(wù)單位履行消防安全管理職責;對設(shè)有自動消防設(shè)施的小區(qū),在房產(chǎn)交付時,督促房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)單位向業(yè)主發(fā)放裝修消防安全須知;幫助居民成立多種形式的互助組織,幫助制定滅火及應急疏散預案并組織社區(qū)居民開展逃生自救演練等。

3.4 通過立法落實建筑消防設(shè)施維護、改造費用

在地方性法規(guī)、規(guī)章中明確建筑消防設(shè)施正常運行、維護以及因中修、大修、改造、更新等經(jīng)費的收取、管理、使用、審計,做到高層居住建筑消防設(shè)施的維護、改造經(jīng)費有章可循、有法可依。

參考文獻

[1] 周廣連,梁云紅．建筑消防設(shè)施[M]．江蘇教育出版社,2009.

[2] 徐鶴生,周廣連．建筑消防系統(tǒng)[M]．高等教育出版社,2010.