趙進(jìn)京:購房春天已至 年內(nèi)限購將松動

趙進(jìn)京：自1998年進(jìn)行商品化后，中國便開始了以房地產(chǎn)為主體的經(jīng)濟(jì)。盡管2008年所列出的十大振興產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)不在其中，但是最后帶動中國經(jīng)濟(jì)的卻是房地產(chǎn)業(yè)+半個汽車業(yè)。截至2010年，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的百分比在19%以上。

現(xiàn)在，國外出現(xiàn)了歐債危機(jī)，整個世界經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變，國內(nèi)房地產(chǎn)形勢與2008年金融危機(jī)時期非常相似。數(shù)據(jù)顯示，僅制造加工業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)兩項(xiàng)就占據(jù)了中國經(jīng)濟(jì)近60%的比重。而制造業(yè)的疲軟、房地產(chǎn)行業(yè)的低迷對經(jīng)濟(jì)影響巨大。

目前，300多個城市的土地供應(yīng)全面下降，全國新建商品房庫存量非常大，鄭州也將達(dá)到千萬平方米的庫存，將會影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報：從去年年末到現(xiàn)在，房企們紛紛打“促銷牌”，促銷手段花樣繁多，但是價格究竟是否有了實(shí)質(zhì)性的下跌？現(xiàn)在土地價格有較大回落，是否意味著購房者的春天會在兩三年以后？

趙進(jìn)京：盡管現(xiàn)在各地庫存量很大，但是房企是不會在成本價以內(nèi)銷售的。在中部六省中，鄭州的成交量跌幅最大，房價跌幅卻是最小的，說明是有剛需在支撐的。目前，鄭州房價已經(jīng)有所松動。現(xiàn)在購房者該住該買還是要住要買，不過投資投機(jī)性需求不要買。不能一味的等，不能期盼房價跌到能買的時候，因?yàn)槟莻€時候房子很可能已經(jīng)成了爛尾樓。

房屋價格取決于成本，往往會略高于成本出售。現(xiàn)在的房子都是兩年前的高價土地，此刻應(yīng)該說已經(jīng)到了買房的時期，房價是比較低的。雖然現(xiàn)在土地價格已經(jīng)下降，但是等到兩三年以后，融資成本、管理成本、勞動力成本可能更高，房價也不一定低。所以說，對于剛需購房者而言，現(xiàn)在應(yīng)該是春天了。但是亦應(yīng)該謹(jǐn)慎，量力而行，不要透支。

經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報：不可否認(rèn)，限購是去年房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)的重要武器。今年住建部最新表態(tài)，要求40個重點(diǎn)城市個人住房信息系統(tǒng)6月底前實(shí)現(xiàn)部級聯(lián)網(wǎng)，是否意味著限購有取消的可能？

趙進(jìn)京：限購是中央沒有辦法的辦法，這項(xiàng)政策是有損中國經(jīng)濟(jì)的，是簡單的行政手段。為了平民怨，國家像堵水一樣堵住了大量購房者，形成堰塞湖一樣的局面。從中國存在的經(jīng)濟(jì)問題來看，限購長不了。第三季度，最遲到9月份，全國便會出現(xiàn)大范圍、實(shí)質(zhì)性的松動。

今年6月份，鄭州的庫存會超過1000萬平方米，積壓資金數(shù)百億。每個城市都將有大量的資金積壓，勢必會在中國造成新的金融風(fēng)險。在中國，不存在次貸危機(jī)，如果中國有風(fēng)險，那么則是房地產(chǎn)的大量庫存造成的，從而將導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。所以，限購能否松動是解決風(fēng)險的重要突破口。

國家提出40城市聯(lián)網(wǎng)的主要意圖是找到另外的限購辦法。通過聯(lián)網(wǎng)，即使金融風(fēng)險不出問題，國家也會因此而取消限購了。

目前，河南房地產(chǎn)商會也在建議、調(diào)研河南省利用中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)優(yōu)勢，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果河南人都不算“外地人”，都可以買房，那么也便相當(dāng)于省會取消了限購?，F(xiàn)在鄭州商品房的大量積壓已經(jīng)影響了中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，影響了國家戰(zhàn)略的執(zhí)行。

經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報：資金鏈?zhǔn)欠科蟮纳€，今年銀根能否松動？去年，房產(chǎn)稅已在重慶、上海試點(diǎn)實(shí)施，今年在鄭州推行的可能性多大？房企春天多遙遠(yuǎn)？

趙進(jìn)京：今年銀根松動的可能性不大。現(xiàn)在銀行內(nèi)部也是有矛盾的，今年可能會繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金，信貸暫時不會放松，但是會微調(diào)。

如果征收房產(chǎn)稅，鄭州的情況比重慶更為復(fù)雜。如果已經(jīng)放開了限購，那么可能會實(shí)行征稅。為解決限購而征稅我們也是擁護(hù)的。但是兩個政策不能同時用。

現(xiàn)在盡管是房地產(chǎn)企業(yè)直接面臨調(diào)控問題，但是卻會首先影響一部分其他行業(yè)小微企業(yè)先行死掉，然后是金融機(jī)構(gòu)死掉，再其后才是中小房企。河南房企大部分與文化有關(guān)，是文化產(chǎn)品，總體是比較理性的，不會像溫州等地的房企盲目擴(kuò)張。河南企業(yè)洗牌相比之下會慢點(diǎn)，目前還洗不了牌。現(xiàn)在房企死掉的少，也有房地產(chǎn)商會在起作用的原因。商會促進(jìn)大小房企進(jìn)行合作、聯(lián)合，起了穩(wěn)定的作用。外省沒有商會，其作用在河南有不可替代的作用。

今年房企在這個時期要認(rèn)清形勢，提振信心，做好現(xiàn)金流。要學(xué)會合作，學(xué)會分享。不能硬抗，共渡難關(guān)。要看好行業(yè)。（據(jù)《經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報》）