農(nóng)村宅基地法律知識(shí)小問(wèn)答

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6.宅基地使用權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議按照什么程序解決？

答：《土地管理法》第十六條規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府處理決定不服的，在自接到處理決定通知之日起30日內(nèi)，可以向人民法院起訴?！边@一規(guī)定，明確了宅基地使用權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式、程序：第一種方式，是由宅基地使用權(quán)的爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)本著平等互利、公平合理的原則協(xié)商解決。但當(dāng)事人達(dá)成的協(xié)議不得違反有關(guān)法律法規(guī)，不得損害國(guó)家、集體和其他公民的合法權(quán)益。第二種方式，如果雙方協(xié)商解決不了時(shí)，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或縣級(jí)以上人民政府解決。這就必須由一方當(dāng)事人提出處理申請(qǐng)，政府機(jī)關(guān)受理處理申請(qǐng)后，可以對(duì)爭(zhēng)議進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成政府相關(guān)機(jī)關(guān)可以依法作出處理決定。第三種方式，是提起訴訟。

7.自家宅基地連同住房一起賣給本村農(nóng)戶，該買賣行為有效嗎？

答：該買賣行為有效。根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體所有，其使用權(quán)不得出賣、轉(zhuǎn)讓。但農(nóng)民在取得宅基地使用權(quán)之后，作為使用權(quán)人，有長(zhǎng)期使用宅基地的權(quán)利，可以在宅基地上建造房屋和廁所等建筑物，也可以在房前屋后的宅基地上種植樹(shù)木。宅基地上的建筑物和附著物的所有權(quán)歸宅基地使用人所有。使用人在行使權(quán)利的同時(shí)，必須履行法律規(guī)定的義務(wù)，不得改變宅基地的用途，不得出租、買賣和變相買賣宅基地，不得借口修建、改造房屋而隨意擴(kuò)大宅基地的使用面積。但法律并不限制對(duì)私有房屋的買賣，村民出賣自住房屋的行為法律并未禁止。根據(jù)“地隨房走”的原則，在出售私有房屋時(shí)，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移給新的房屋所有人。只是宅基地具有特殊性，屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有，法律對(duì)其轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制條件：如果轉(zhuǎn)讓，必須在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)轉(zhuǎn)讓，同時(shí)必須先到政府部門依法辦理有關(guān)的審批手續(xù)，接受轉(zhuǎn)讓的村民不需為宅基地使用權(quán)支付任何價(jià)款給付對(duì)方村民。

8.村民之間買賣房屋在土地方面需要辦理什么手續(xù)？

答：村民之間相互購(gòu)買房屋在簽訂合同的同時(shí)，還需辦理在土地方面相應(yīng)的手續(xù)?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第6條規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。所以，村民之間在購(gòu)買房屋時(shí)還需辦理農(nóng)村房屋集體土地使用權(quán)證變更的手續(xù)。如果沒(méi)有辦理這一手續(xù)，一方面容易引發(fā)糾紛，另一方面，在引發(fā)糾紛后難以獲得法律上的保護(hù)。

9.農(nóng)村房屋沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，可以繼承嗎？

答：農(nóng)村的房屋屬于私產(chǎn)，依法可以繼承。繼承的前提是有證據(jù)證明房屋屬于被繼承人，這時(shí)，產(chǎn)權(quán)證書(shū)最有證明力。如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，那當(dāng)事人必須提供其他有效的證據(jù)來(lái)加以證明。目前，在全國(guó)范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒(méi)有像城市房屋那樣實(shí)行所有權(quán)登記制度，因而很多農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒(méi)有城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證明。農(nóng)村房屋所有權(quán)人能夠用來(lái)證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的證書(shū)一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書(shū)。這個(gè)證書(shū)只能證明被該證書(shū)記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，不存在將房屋建立在其他人享有使用權(quán)的宅基地之上的可能性，所以這個(gè)證書(shū)同時(shí)也能證明被該證書(shū)記錄的人享有宅基地之上房屋的所有權(quán)。

10.在土地征收中，如何確定農(nóng)村房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？

答：在確定農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償安置時(shí)，要注意以下三點(diǎn)：第一，房屋補(bǔ)償安置只對(duì)合法用房進(jìn)行補(bǔ)償安置。拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。拆遷信息公告后，在原有房屋內(nèi)外部添加的部分不能得到拆遷補(bǔ)償。第二，房屋拆遷的補(bǔ)償，無(wú)論是采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞竭€是實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，都需根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估為基礎(chǔ)確定。第三，過(guò)渡期應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定，拆遷人不得擅自延長(zhǎng)；如延長(zhǎng)過(guò)渡期，應(yīng)承擔(dān)增加安置補(bǔ)償費(fèi)的義務(wù)。

11.什么是農(nóng)業(yè)承包合同？

答：農(nóng)業(yè)承包合同是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（村民委員會(huì)、村經(jīng)濟(jì)合作社、村民小組）作為發(fā)包方，村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人作為承包人，就集體經(jīng)濟(jì)組織所有的耕地、林地、草地以及其他可以用于農(nóng)業(yè)的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等自然資源的經(jīng)營(yíng)承包權(quán)予以發(fā)包，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)予以約定所訂立的合同。（未完，待續(xù)）

摘自《新會(huì)普法網(wǎng)》