“后調(diào)控時(shí)代”:房?jī)r(jià)與質(zhì)量會(huì)否同降?

宿希強(qiáng)

在后調(diào)控時(shí)代，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降已是大勢(shì)所趨。但一個(gè)不好的跡象是，房?jī)r(jià)下降的同時(shí)，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛曝出質(zhì)量問題。房?jī)r(jià)下降，以犧牲住房質(zhì)量為代價(jià)？

水落石出。如果把房?jī)r(jià)比作是“水”的話，那么房屋的質(zhì)量問題就是“石頭”。在房地產(chǎn)調(diào)控力度沒有放松跡象的大背景下，房?jī)r(jià)如期停漲并進(jìn)入下行通道，而隨著喧囂的房?jī)r(jià)泡沫逐步散去，堅(jiān)硬的房屋質(zhì)量問題開始凸顯。種種跡象似乎表明，中國住房質(zhì)量問題開始進(jìn)入集中爆發(fā)期。讓人擔(dān)心的是，后調(diào)控時(shí)代，住房質(zhì)量開始與房?jī)r(jià)同時(shí)下降？

房地產(chǎn)龍頭企業(yè)質(zhì)量事件頻發(fā)

5月，綠地集團(tuán)“馬鞍山纖體鋼筋事件”持續(xù)發(fā)酵。人們追問，綠地的建筑質(zhì)量管控機(jī)制何以在馬鞍山失靈？馬鞍山質(zhì)量事件是否只是孤例？一切還有待最終的調(diào)查結(jié)果。

“絕對(duì)不允許的”鋼筋不達(dá)標(biāo)問題——這樣低級(jí)卻又致命的錯(cuò)誤，出現(xiàn)在向來宣稱是地產(chǎn)三強(qiáng)之一的綠地集團(tuán)，多少有些令人意外。據(jù)媒體廣泛報(bào)道，在安徽馬鞍山，綠地集團(tuán)多棟在建高層住宅使用了不合格的鋼筋，原本應(yīng)用的12mm鋼筋被替換成8mm鋼筋，這些高層住宅屬馬鞍山“綠地世紀(jì)城”一期項(xiàng)目，全部是24層到32層的高樓，有些已經(jīng)接近封頂。而據(jù)馬鞍山市建筑管理處發(fā)布的文件，其已要求綠地世紀(jì)城全面停工，且初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被曝高樓主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合格，主梁直徑12mm的鋼筋被偷換成6mm—8mm的鋼筋，施工現(xiàn)場(chǎng)樣品實(shí)體檢測(cè)均不達(dá)標(biāo)。

綠地“事發(fā)”貌似頗為偶然。綠地世紀(jì)城業(yè)主中，有一位是近退休的建筑企業(yè)的員工，已接近退休，出于對(duì)樓盤的關(guān)注，經(jīng)常跑工地。有一次，他用游標(biāo)卡尺對(duì)部分鋼筋的直徑進(jìn)行測(cè)量，結(jié)果發(fā)現(xiàn)了問題。但看似偶然的背后，也許誠如馬鞍山市建筑管理處總工程師趙家喜所說，綠地集團(tuán)作為大品牌地產(chǎn)商，“它的內(nèi)部管理機(jī)制出現(xiàn)了問題。”

值得注意的是，出問題的不光是綠地，近期房地產(chǎn)龍頭企業(yè)質(zhì)量事件呈高發(fā)之勢(shì)并不斷引發(fā)糾紛。如2月萬科公司繼“安信毒地板”事件后，再度深陷裝修質(zhì)量問題漩渦，其深圳和佛山的兩個(gè)樓盤被業(yè)主投訴裝修質(zhì)量不過關(guān)；3月，以高檔裝修聞名的星河灣，其山西太原項(xiàng)目也曝出精裝修質(zhì)量問題；地產(chǎn)大佬保利也未能幸免，4月，在南京春季房展會(huì)上，四五十名業(yè)主因?yàn)榻桓兜木b修房屋質(zhì)量問題要求保利退房；一向以品質(zhì)優(yōu)異著稱的中海地產(chǎn)也頻頻出現(xiàn)“質(zhì)量門”事件，中海橡園國際、中海限價(jià)房鑫園、中?；ǔ菫骋黄陧?xiàng)目等質(zhì)量問題和結(jié)果處理不善一直使其困擾，5月，中海地產(chǎn)（中海九號(hào)公館、中海尚湖世家）再次陷入質(zhì)量漩渦……

中國住房質(zhì)量問題開始進(jìn)入新一輪集中爆發(fā)期？深圳市裝修協(xié)會(huì)副主任林武生對(duì)此感嘆，這一輪曝出質(zhì)量問題的萬科、中海、星河灣等企業(yè)，在房地產(chǎn)商中都屬于質(zhì)量控制相對(duì)較好的，如果他們都出現(xiàn)嚴(yán)重問題，其他房地產(chǎn)企業(yè)的問題會(huì)更加嚴(yán)重。

記者網(wǎng)絡(luò)搜索也發(fā)現(xiàn)，中國此輪住房質(zhì)量問題，從最初的一線城市、沿海城市逐步向內(nèi)陸地區(qū)和二三線城市擴(kuò)散，而出現(xiàn)問題的也絕不限于房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，只是它們分外受媒體關(guān)注而已。

房?jī)r(jià)下降犧牲住房質(zhì)量？

按照房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)消費(fèi)周期規(guī)律，期房一般在兩年內(nèi)進(jìn)入收樓期，而收樓期通常正是質(zhì)量糾紛高發(fā)期。以此推算，此輪住房質(zhì)量問題的爆發(fā)，實(shí)際上主要是消費(fèi)者2010年、2011年購買的房子出了問題。而此段時(shí)間正是房?jī)r(jià)騎虎難下，中央對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)加大調(diào)控力度，政策形勢(shì)基本明朗，銀行銀根收緊，房地產(chǎn)商日子開始不好過的時(shí)刻。

理論上分析，隨著樓市調(diào)控的步步深入，開發(fā)商可能會(huì)面臨庫存增加、利潤(rùn)下降、資金吃緊等局面。而房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道無疑更為加劇這一局面。為解決這些困難，一些房地產(chǎn)商可能會(huì)采取種種措施，以降低開發(fā)成本。如采用相對(duì)更廉價(jià)的原材料等。少數(shù)不法開發(fā)商也可能會(huì)鋌而走險(xiǎn)，在建設(shè)中偷工減料，以劣充好。同時(shí)，上游開發(fā)商的壓力，也會(huì)向下游建筑方轉(zhuǎn)嫁。建筑方可能將工程分包給一些專業(yè)性不高的“散兵游勇”，以降低成本。這意味著，房?jī)r(jià)下降的壓力會(huì)轉(zhuǎn)移到住房質(zhì)量上，房產(chǎn)商有可能以犧牲住房質(zhì)量為代價(jià)挽回房?jī)r(jià)下降造成的“損失”。由此帶來的后果是，輕則只是在一定程度上降低消費(fèi)者的居住品質(zhì)，重則埋下嚴(yán)重的質(zhì)量安全隱患。前者如廣為詬病的裝修質(zhì)量問題，后者由“綠地纖體鋼筋事件”即可見一斑。某種意義上，這可視為大品牌地產(chǎn)商“內(nèi)部管理機(jī)制出現(xiàn)了問題”的深層原因。

事實(shí)上，此輪住房質(zhì)量問題爆發(fā)和之前相比，也有明顯區(qū)別。

中國住房質(zhì)量問題集中爆發(fā)，最讓人印象深刻的是2009年。這一年，“樓倒倒”、“樓裂裂”、“樓脆脆”、“樓歪歪”等名詞不脛而走。6月，上海閔行區(qū)蓮花南路、羅陽路口西側(cè)“蓮花河畔景苑”小區(qū)內(nèi)，一棟在建的13層住宅樓全部倒塌，幸運(yùn)的是由于尚未竣工交付使用，倒塌的高樓并沒有釀成特大居民傷亡事故，但造成一名施工人員死亡?！皹堑沟埂庇纱硕?；7月，北京松榆里南路“美景東方”2號(hào)樓被曝因斷梁等問題變身劣質(zhì)樓，其多處出現(xiàn)澆板裂縫、剪力墻墻壁裂縫等，裂縫寬度深度均大于1cm，且裂縫一直處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，變寬，變長(zhǎng)，越來越多。這被網(wǎng)友戲稱為“樓裂裂”；8月，四川省成都市校園春天小區(qū)，6棟、7棟樓相鄰的墻壁呈20度夾角，被網(wǎng)友美其名曰“樓歪歪”；11月，“樓脆脆”驚現(xiàn)重慶忠縣拔山鎮(zhèn)，一幢建筑面積5065平方米的7樓部分商品房，出現(xiàn)大梁斷裂、墻體可插進(jìn)手掌等險(xiǎn)情，靠10多根木棒支撐，防止垮塌……

和當(dāng)下的住房質(zhì)量問題相比，2009年的情況無疑要嚴(yán)重得多，但另一方面，因?yàn)樯媸路康禺a(chǎn)企業(yè)中幾乎沒有主流的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，這輪質(zhì)量危機(jī)通常被解讀為中國房地產(chǎn)十年發(fā)展黃金期“大干快上”市場(chǎng)成熟過程中的副產(chǎn)品，多是不法開發(fā)商追逐暴利所致。而目前的住房質(zhì)量問題頻頻出現(xiàn)在主流的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，則意味著整個(gè)住房質(zhì)量基本面出現(xiàn)了問題。

消費(fèi)者容忍度降低？

從另一個(gè)角度觀察，房?jī)r(jià)下降也在一定程度上使消費(fèi)者對(duì)住房質(zhì)量的敏感度增強(qiáng)。

山東眾成仁和律師事務(wù)所律師于啟光認(rèn)為，中國住房質(zhì)量問題一直長(zhǎng)期存在，但在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的情況下，諸多問題被忽視或掩蓋。在過去的十年間，國人一直將目光聚焦在房?jī)r(jià)上，房屋的質(zhì)量沒有引起足夠的重視。他分析，中國人向來“買漲不買跌”，在房?jī)r(jià)不斷攀升期間，消費(fèi)者購房后在房?jī)r(jià)有較大上漲的情況下，只要不是重大質(zhì)量安全問題，資產(chǎn)增值的喜悅會(huì)很大程度上抵消消費(fèi)者對(duì)房屋質(zhì)量問題的不滿。但在房?jī)r(jià)下行的情況下，消費(fèi)者自然就對(duì)住房質(zhì)量的容忍度降低，開始變得“挑剔”——從本輪房地產(chǎn)龍頭企業(yè)被曝的質(zhì)量事件來看，“拱火”的主力軍也正是2010、2011年房?jī)r(jià)高位時(shí)買進(jìn)的消費(fèi)者。如“中海橡園國際”2011年4月開盤售價(jià)是每平方米23000元至25000元，當(dāng)年11月售罄。而該樓盤附近一些樓盤2012年初開盤入市銷售的價(jià)格只有每平方米20000元。另一方面，對(duì)持幣待購的消費(fèi)者來說，因?yàn)闆]有購房增值的預(yù)期，不可避免地也會(huì)對(duì)住房質(zhì)量加以重視，以求“物有所值”。

在于啟光看來，消費(fèi)者的“挑剔”其實(shí)是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸。住者有其居，說的不該僅僅是住上房，還應(yīng)該住得安全、住得安心。但長(zhǎng)期以來，中國消費(fèi)者一直對(duì)住房質(zhì)量的“耐受度”過高，很多人在執(zhí)行“阿Q”式思維：我的房子不過是漏水而已，還有比我更倒霉的呢？而開發(fā)商也往往搪塞了事，在質(zhì)量上不愿下足功夫，下足投入。換句話說，消費(fèi)者以前“慣”壞了房產(chǎn)商，如今的“挑剔”可謂“覺醒”，對(duì)住房質(zhì)量的敏感度其實(shí)也不是增強(qiáng)了，而是回復(fù)正常了。