警惕“一成首付”陷阱

李穎

“一成首付”也正是切合了降低買(mǎi)房門(mén)檻的目的，此舉并不是開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者打折，而是首付分期。本來(lái)買(mǎi)房需要三成首付，如果購(gòu)房者錢(qián)不夠，開(kāi)發(fā)商愿意墊付兩成，而且不要利息。這兩成的欠款可以拖延三五個(gè)月，甚至半年、一年再補(bǔ)交。

眼下，不少開(kāi)發(fā)商都處于資金鏈緊繃的狀態(tài)，但又不想降價(jià)，就只好在住房首付方面推出迂回的措施，為買(mǎi)家墊首付，降低購(gòu)房門(mén)檻，以刺激購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望。

為了資金鏈不斷，開(kāi)發(fā)商艱難攬客、猛招頻出。近期，各地開(kāi)發(fā)商使出“非常規(guī)”促銷(xiāo)手段，“墊首付”、“一成首付”卷土重來(lái)。而這其中，到底暗藏著多少玄機(jī)？

“一成首付”為何物？

眾所周知，在淡市下想要刺激買(mǎi)房人的購(gòu)買(mǎi)欲望，開(kāi)發(fā)商會(huì)使出兩種手段：降低價(jià)格和降低門(mén)檻，而更多的時(shí)候兩種策略兼施。2009年初的樓市，就是在降價(jià)和房貸利率、首付雙向下調(diào)的重疊作用下得以回暖，甚至最終反彈。

“一成首付”也正是切合了降低買(mǎi)房門(mén)檻的目的，此舉并不是開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者打折，而是首付分期。本來(lái)買(mǎi)房需要三成首付，如果購(gòu)房者錢(qián)不夠，開(kāi)發(fā)商愿意墊付兩成，而且不要利息。這兩成的欠款可以拖延三五個(gè)月，甚至半年、一年再補(bǔ)交。

在首付房款時(shí)，開(kāi)放商會(huì)與購(gòu)房者簽訂兩個(gè)合同，一個(gè)是房屋的購(gòu)買(mǎi)合同，另一個(gè)是分期首付合同，也就是與開(kāi)發(fā)商之間的借款合同。

目前，不僅北京在售的多個(gè)項(xiàng)目都采取了首付分期的方式，在深圳、沈陽(yáng)、蘇州、株洲、福州、合肥、南京、無(wú)錫等全國(guó)二三線(xiàn)城市，都涌現(xiàn)出“墊首付”賣(mài)房的案例，而且有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商正陸續(xù)加入這個(gè)隊(duì)伍。

為什么不直接降價(jià)？

“分期首付”其實(shí)是開(kāi)發(fā)商針對(duì)特定群體推出的促銷(xiāo)手段，可以暫時(shí)減低首付門(mén)檻、減輕首付壓力，短期內(nèi)增加銷(xiāo)售，來(lái)緩解開(kāi)發(fā)商緊張的資金壓力。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京目前約有12個(gè)樓盤(pán)提供首付分期付款，其中不乏如龍頭萬(wàn)科、綠地新都會(huì)等知名項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，墊首付相對(duì)來(lái)說(shuō)更適合實(shí)力較為雄厚的大品牌開(kāi)發(fā)商。

零首付存在嗎？

早在3年前，有關(guān)權(quán)威人士曾經(jīng)就“中國(guó)不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)”的命題給予肯定，最大理由就是因?yàn)橹袊?guó)不允許出現(xiàn)“零首付”。但是，現(xiàn)金的一成首付到底與零首付有多大差別呢？

在國(guó)外，“零首付”主要依賴(lài)貸款機(jī)構(gòu)向收入低、信用差的買(mǎi)房人提供的二次貸款，房?jī)r(jià)不斷走高時(shí)，這種二次借貸手段可以通過(guò)房產(chǎn)增值獲得再貸款來(lái)填補(bǔ)缺口?？梢坏┓?jī)r(jià)下跌，就成了危機(jī)的導(dǎo)火索。

在“一成首付”、“分期首付”卷土重來(lái)時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)市場(chǎng)和銀行都意味著潛在的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也給買(mǎi)賣(mài)雙方埋下地雷。

購(gòu)房人買(mǎi)賬嗎？

降低門(mén)檻，房?jī)r(jià)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)下降，只是開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供了一些無(wú)息短期借款。

看似購(gòu)房者可以低首付購(gòu)房，實(shí)際是大大增加了雙方的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)房人一旦不能按時(shí)支付剩余首付，將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更大的損失。

雖然樓市打折降價(jià)的消息不絕于耳，各地看房客明顯增加，但以北京為例，截止到2月25日，北京新建住宅簽約套數(shù)為4899套。2月20日當(dāng)天，北京樓市出現(xiàn)了近來(lái)少見(jiàn)的單日636套住宅簽約量，但是其中商品房住宅僅為124套，其他均為保障房簽約。