我國房地產(chǎn)價(jià)格形成的機(jī)制

王倩 王美萃 常偉

【摘要】房地產(chǎn)無疑是我們現(xiàn)在最受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)之一，從房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入商業(yè)模式為始十幾年間房價(jià)翻了幾番，2011年國家又出臺了極其嚴(yán)厲的國八條，限制房價(jià)，隨后北京、上海、廣東以及各省都紛紛出臺了與之對應(yīng)的具體實(shí)施細(xì)則。在這種現(xiàn)實(shí)狀況下，很多學(xué)者、房產(chǎn)商及民眾都表達(dá)了不同的看法。政府調(diào)控希望房價(jià)合理回歸，而市場要求房價(jià)下跌。短期看，政府主導(dǎo)房價(jià)走勢，但長期，應(yīng)該是市場起決定性作用。這樣就有必要研究究竟房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制是如何形成的，以正本清源。因?yàn)槭袌鲆?guī)律是不以人的意志轉(zhuǎn)移的，起作用只是時(shí)間問題。如果要對國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)行形勢判斷，我們既要對現(xiàn)實(shí)市場仔細(xì)觀察，關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)市場政策走向，也要弄清房價(jià)的真實(shí)構(gòu)成。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)調(diào)控投資

一 當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

自2011年史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，房價(jià)過快上漲的勢頭得到初步遏制。以全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為例，其中27個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，72個(gè)城市環(huán)比下跌。2012年2月，全國商品房和住宅銷售均價(jià)分別為5918元/平方米和5502元/平方米，比2011年同期分別下跌8.1%和10.4%，是2009年以來首次同比下跌。但從全國住房銷售、住房投資開發(fā)、資金進(jìn)入情況來看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)仍然處于一種亞健康狀態(tài)。

值得我們深思的問題是究竟房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該是多少，應(yīng)該由誰來決定，百姓買不起房究竟是因?yàn)殚_發(fā)商黑心還是市場使然。理順房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制，可以讓百姓清清楚楚的知道自己究竟為什么埋了單，讓不合理、不合諧的聲音無處遁形，打破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸。另外，完善的價(jià)格體系也是市場經(jīng)濟(jì)成熟的必然要求，價(jià)格作為晴雨表清晰的引導(dǎo)了整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)要想走出低谷，走出生路，一定離不開合理定價(jià)，因?yàn)橹挥羞@樣才符合整個(gè)社會的利益最大化。

二 房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成

我們通常認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格就是房價(jià)，其實(shí)這是兩個(gè)不同的概念，房地產(chǎn)價(jià)格比單純的房價(jià)多了一項(xiàng)內(nèi)容，即房屋占用土地所形成的價(jià)格。本文我們要分析的即是房地產(chǎn)價(jià)格。從成本構(gòu)成上看，房地產(chǎn)價(jià)格包括土地成本，材料和人工成本，資金借貸成本，稅費(fèi)和利潤。至于房價(jià)的變化普遍認(rèn)為除了受到成本變動(dòng)的影響外 還受到總體物價(jià)水平，勞動(dòng)力就業(yè)結(jié)構(gòu)，政府政策，市場預(yù)期因素影響。

1．土地價(jià)格

很多房地產(chǎn)商面對民眾質(zhì)疑高房價(jià)時(shí)，最常拋出的論調(diào)就是土地價(jià)格推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格，地王拉高了房地產(chǎn)商成本，拉高了周邊土地的價(jià)格，拉高了房屋價(jià)格，而土地轉(zhuǎn)讓最大受益者是地方政府。但其對立方認(rèn)為是房價(jià)決定了地價(jià)，持這一觀點(diǎn)的主要代表人是美國的 Jack Harvey，他分析了房屋存量市場和流量市場之間的價(jià)格互動(dòng)機(jī)制，認(rèn)為地價(jià)的變化是由房價(jià)傳遞而來的，房屋需求的增加或減少，激發(fā)土地需求者參與或退出競爭領(lǐng)域，從而決定了土地價(jià)格的變化。

土地轉(zhuǎn)讓金作為房價(jià)中最大比例的一塊，無疑與房價(jià)有著明顯的正比關(guān)系。然而究竟地價(jià)和房價(jià)誰因誰果，有待定論。應(yīng)該說兩種觀點(diǎn)各有其道理，城市土地價(jià)格范疇超越了一般商品的價(jià)格決定范疇。它既與土地的直接勞動(dòng)投入和間接勞動(dòng)投入有關(guān)，又受到城市經(jīng)濟(jì)中正負(fù)效應(yīng)的影響，城市中的房價(jià)和地價(jià)是互相決定的關(guān)系。

由于住宅具有固定的位置，不同的房屋因所處位置不同，而具有了不同的社會經(jīng)濟(jì)文化區(qū)位。土地價(jià)格的區(qū)位因素，就是所謂的地段成為影響城市住宅價(jià)格水平的重要影響因素，這是由土地的異質(zhì)性所決定。在不同城市甚至是同一城市的不同位置，即使同質(zhì)住宅價(jià)格也是不一樣的。比如商業(yè)區(qū)看重繁華程度，住宅區(qū)更注重周邊環(huán)境，教育配套、醫(yī)療配套、休閑購物配套。當(dāng)然交通便利程度是所有房屋租售的關(guān)鍵因素，絕大多數(shù)購買者都視交通配套為重點(diǎn)。相應(yīng)的，好地段土地價(jià)貴，房屋貴。

2．材料與人工成本

一線城市與二三線城市相比，城市與農(nóng)村相比，材料及人工成本的差異也是很明顯的。一線城市建筑業(yè)人力資源的價(jià)格要高于其他城市，自然房屋成本也高于其他城市。另外，即使是同一城市，不同的房地產(chǎn)也有著不同的市場定位，而不同的市場定位就意味著不同的質(zhì)量要求，設(shè)計(jì)理念，選樣材料，人工成本也就不同了。材料，人工成本的比重差異是很大的。如面向中高檔商業(yè)人士的住宅，樓的外觀設(shè)計(jì)，周邊綠化可能就要占成本很大一塊，而對于面向普通受眾的住宅，因?yàn)槌杀疽蛩鼗蚴羌s定俗成，可能這些花費(fèi)就不大。房地產(chǎn)的質(zhì)量、品位、房型、結(jié)構(gòu)、朝向等內(nèi)在因素，影響了房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，也影響了價(jià)格。

3．資金借貸成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來源于兩個(gè)方面：自有資金和外來的債務(wù)型或權(quán)宜型資金。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金只占到很小的一部分，絕大多數(shù)資金來源于外來的債務(wù)型或權(quán)宜型融資。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金來源（購房者預(yù)付款和定金）。通過商業(yè)銀行的間接融資是房地產(chǎn)企業(yè)最主要資金來源渠道，已上市的房產(chǎn)企業(yè)還可以通過股市進(jìn)行融資。不可否認(rèn)的一個(gè)現(xiàn)象是房地產(chǎn)發(fā)展的最初幾年，有些房地產(chǎn)商是靠著空手套白狼起家，從銀行貸了款然后蓋房、賣房，最后用房地產(chǎn)收益又還了貸款。這里面很重要的因素是利潤遠(yuǎn)高于借貸成本及監(jiān)管不嚴(yán)格。

4．利潤

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，如果充分競爭，市場良性發(fā)展，社會上的各個(gè)產(chǎn)業(yè)的利潤率應(yīng)該是相同的。但目前受人民幣匯率等因素影響，我國的制造業(yè)優(yōu)勢減少，其他可投資產(chǎn)業(yè)不足，而相對應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)是絕對的暴利，所以導(dǎo)致其他閑散資金紛紛流入房地產(chǎn)業(yè)，錢多的蓋房投資，錢少的買房投資，以拉平社會平均利潤率。

三 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，要想在流通領(lǐng)域形成其價(jià)格，必須具備三個(gè)關(guān)鍵因素：有用性、稀缺性和有需求。只有同時(shí)具備這三樣房地產(chǎn)才能售出，如果房產(chǎn)沒有有用性，比如房屋已破敗不堪，也沒拆遷升值可能性，沒有紀(jì)念意義，那它幾乎不會售出；如果居民對房產(chǎn)的需求幾乎為零，比如，在一個(gè)人均多套房屋的小鎮(zhèn)，如果沒有新遷入者，那房屋也很難售出；如果從純粹的市場角度而言，房地產(chǎn)價(jià)格就是這三者相互結(jié)合產(chǎn)生的。但在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)價(jià)格的漲漲落落還與其他因素相關(guān)，而這些因素也是絕不能忽視的，比如政府的調(diào)控政策，百姓的消費(fèi)心理，需要投資項(xiàng)目的熱錢。當(dāng)然影響的程度要視所處時(shí)期、地區(qū)、住宅類型的不同而變化，即有的因素對某個(gè)地區(qū)的影響可能會比其他地區(qū)大，房地產(chǎn)隨其波動(dòng)的走勢偏陡；同時(shí)隨著時(shí)間的流逝，某個(gè)曾經(jīng)很重要的因素可能不再能夠影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化，我們的分析是就大部分地區(qū)的普遍狀況進(jìn)行論述的。另外需要說明的是，這些因素雖然實(shí)實(shí)在在的影響了房地產(chǎn)價(jià)格但不適合用數(shù)字或數(shù)學(xué)公式來表達(dá)。

1．需求因素

第一，剛性需求。所謂的剛性需求，是指由于新家庭和人口增加產(chǎn)生的買房需求。人口增加一般是指新生兒的出生和外來人口的遷入，房地產(chǎn)居住需求會因此而增加。新增家庭是指新組建家庭的夫妻，他們往往有著強(qiáng)烈的購房意愿。從某種角度而言，人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)很大程度上決定了對住房和其它房地產(chǎn)的需求，從而影響房價(jià)。

第二，非剛性需求。有房子住但仍有購房欲望的人，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降或收入上升時(shí)，其購房需求會上升，加入買房大軍。相反，購房需求會減少。收入包括實(shí)際收入和預(yù)期收入，會直接影響房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，間接地影響投資需求，從而增加對房地產(chǎn)的購買，使房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。相反，當(dāng)購房者對房地產(chǎn)未來的價(jià)格預(yù)期會下跌。對居民收入預(yù)期要下降時(shí)，就會導(dǎo)致投資需求和消費(fèi)需求減少，從而導(dǎo)致房價(jià)上漲趨緩甚至下跌

2．投資因素

有研究表明如果我國房價(jià)降低0.1%，那么居民的住房消費(fèi)支出就會增長0.737%，這意味著從擴(kuò)大內(nèi)需的角度而言，我國任何一個(gè)消費(fèi)領(lǐng)域都沒有辦法與房地產(chǎn)業(yè)抗衡。一般投資可分為兩類：一類是投機(jī)買房，即不是為了使用而是為了再出售（或再購買）而暫時(shí)購買（或出售）房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為；另一類投資主要以保值為目的。由于傳統(tǒng)觀念的影響，中國人普遍對置產(chǎn)尤其是像房地產(chǎn)這樣的不動(dòng)產(chǎn)有著強(qiáng)烈的信心，認(rèn)為房租是比利息更穩(wěn)定的定期收入，可以有效緩沖通貨膨脹等達(dá)到有效的保值增值目的，因此視買房最為穩(wěn)妥的投資手段，

3．金融因素

第一，存款利率的影響。自我國啟動(dòng)拉動(dòng)內(nèi)需的國策以來，利息率一再下調(diào)，其后雖偶有反彈，但升幅遠(yuǎn)沒有降幅大。在1997～2003年期間，中國平均實(shí)際利率在3%以上，但在2003年11月至2012年1月的99個(gè)月內(nèi)，負(fù)利率時(shí)間占了58個(gè)月，所占時(shí)間比為60%。2008年2月最高負(fù)利率達(dá)到4.56%。另外，從2010年2月開始到2012年1月，負(fù)利率持續(xù)了整整兩年，月均負(fù)利率達(dá)1.6%以上。這使得儲蓄帶來的利息收入已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民的財(cái)富增值，甚至還不夠抵消通貨膨脹帶來的財(cái)產(chǎn)損失。于是，增加房產(chǎn)方面的支出，就成了一種或主動(dòng)或被動(dòng)的增值方式。可以說近十年來的利率政策很大程度上使得房地產(chǎn)上漲更快及泡沫吹得更大。

第二，人民幣匯率的影響。匯率對房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)在人民幣的持續(xù)升值及預(yù)期升值上，一方面貨幣的持續(xù)升值會導(dǎo)致貨幣的流動(dòng)性增加，并增加投資，消費(fèi)的需求，剌激供給的增加，導(dǎo)致房價(jià)上漲；另一方面，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，推動(dòng)房價(jià)水漲船高。國際游資之所以會蜂擁投入房地產(chǎn)行業(yè)，其一在于賭人民幣升值，現(xiàn)在將外匯以比較高的外匯換成人民幣自產(chǎn)，一旦人民幣升值，資產(chǎn)拋出后，便可從匯率差價(jià)中獲利；其二在于從事房地產(chǎn)炒作，獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成熟市場國家的收益。

第三，貸款利率。一方面，貸款利率調(diào)整影響房地產(chǎn)的需求，部分購房者尤其是年輕購房者很大程度上需要銀行的支持才能購房，低貸款利率使得可能并不具備購房的人也過早投入買房大軍從而提升房地產(chǎn)價(jià)格；另一方面，貸款利率也影響房地產(chǎn)的供給，房產(chǎn)商的融資成本決定了他的房屋成本從而影響到房地產(chǎn)價(jià)格。

4．行政政策調(diào)整

國家或地區(qū)政府制定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度、政策、法規(guī)和行政措施對房價(jià)的影響。特別是調(diào)控政策、稅收政策、土地政策、住房制度、城市發(fā)展規(guī)劃等很大程度上影響了房地產(chǎn)的供銷，從而影響房價(jià)。《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》要求各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。目前國家希望房地產(chǎn)有序發(fā)展，所以調(diào)控的基調(diào)不會變，另外，今年《政府工作報(bào)告》明確提出改革房地產(chǎn)稅收制度，以后還會逐步加入信息系統(tǒng)建設(shè)等內(nèi)容，完善，科學(xué)化調(diào)控的手段。當(dāng)然調(diào)控的力度也很重要，既要達(dá)到效果又要避免矯枉過正。

5．社會心理

社會心理包括人口、家庭、城市化狀況和居民消費(fèi)心理預(yù)期等。其中有一種現(xiàn)象很有意思：搶購心理、從眾心理，即買漲不買跌，越漲越搶。某種程度上，這也是房價(jià)推高的重要因素。另外，地產(chǎn)商的“捂盤”、“囤地”也制造了一種市場房屋緊俏的假象，讓很多人覺得房子雖然貴但一定要買，要不越來越買不起。當(dāng)市場供給大量增加后，這種搶購心理會逐漸弱化，消費(fèi)會趨于理性。