加強(qiáng)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目施工組織與管理

賀云

企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的,建筑施工企業(yè)也不例外。這就需要以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)建筑施工的全過程中實(shí)施顧客滿意管理,以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營,加強(qiáng)管理,并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。對(duì)于油田建筑施工企業(yè)來說,房地產(chǎn)業(yè)的管理正逐步走向完善化、成熟化。該文根據(jù)多年建筑施工工程實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn),對(duì)房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目施工管理進(jìn)行了分析和研究。

房地產(chǎn);建筑;項(xiàng)目;組織管理

1.前言

當(dāng)前,伴隨建筑科技水平的不斷提高,施工企業(yè)管理體制的進(jìn)一步完善,原有的傳統(tǒng)施工組織設(shè)計(jì)編制方法已不能適應(yīng)現(xiàn)在的要求。工程的項(xiàng)目管理要突出以下幾個(gè)方面:一是要注重運(yùn)用系統(tǒng)的觀念和方法,建立施工組織設(shè)計(jì)編制工作的標(biāo)準(zhǔn)。行業(yè)管理部門如能對(duì)建筑工程的大中型項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行收集,經(jīng)過分析和歸納,整理并發(fā)布,則能使先進(jìn)的施工組織設(shè)計(jì)更能發(fā)揮效益,減少編制人員重復(fù)勞動(dòng),而且能推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。二是建筑企業(yè)應(yīng)改變施工組織設(shè)計(jì)由技術(shù)部門包攬的做法,實(shí)行誰主管項(xiàng)目實(shí)施,就由誰負(fù)責(zé)主持編制并執(zhí)行的方法。使施工組織設(shè)計(jì)能較好的服務(wù)于施工項(xiàng)目管理的全過程。三是施工組織要從事實(shí)出發(fā),選擇合理的施工方案是施工組織設(shè)計(jì)的核心,應(yīng)根據(jù)多年積累的建筑施工技術(shù)資源,運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法并結(jié)合工程項(xiàng)目的特殊性,使技術(shù)上的可行性同經(jīng)濟(jì)上的合理性統(tǒng)一起來。

2. 施工管理的主要內(nèi)容和含義

在我國,房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用承包或者發(fā)包的方式來完成,要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成,要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目(建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤,一般采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議,負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度,其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位,以一個(gè)承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產(chǎn)組織方式,來進(jìn)行施工管理,直接指揮施工活動(dòng),在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng),一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接,且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo),開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用,即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查(包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施,開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

3.建筑施工現(xiàn)場(chǎng)管理

對(duì)于建筑施工企業(yè)來說,天天要跟“現(xiàn)場(chǎng)管理”打交道。現(xiàn)場(chǎng)管理實(shí)際上是我們企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ)?，F(xiàn)場(chǎng)管理優(yōu)化水平,代表了企業(yè)的管理水平,也是施工企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營建設(shè)的綜合表現(xiàn)。因此,施工企業(yè)應(yīng)該內(nèi)抓現(xiàn)場(chǎng),外抓市場(chǎng),以市場(chǎng)促現(xiàn)場(chǎng),用現(xiàn)場(chǎng)保市場(chǎng),并在此基礎(chǔ)之上,不斷優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)管理?，F(xiàn)場(chǎng)管理必須遵循以下三個(gè)基本原則:

經(jīng)濟(jì)效益原則。施工現(xiàn)場(chǎng)管理一定要克服只抓進(jìn)度和質(zhì)量而不計(jì)成本和市場(chǎng),從而形成單純的生產(chǎn)觀和進(jìn)度觀。項(xiàng)目部應(yīng)在精品奉獻(xiàn)、降低成本、拓展市場(chǎng)等方面下功夫,并同時(shí)在生產(chǎn)經(jīng)營諸要素中,時(shí)時(shí)處處精打細(xì)算,力爭少投入多產(chǎn)出,堅(jiān)決杜絕浪費(fèi)和不合理開支。

科學(xué)合理原則。施工現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)工作都應(yīng)當(dāng)按照既科學(xué)又合理的原則辦事,以期做到現(xiàn)場(chǎng)管理的科學(xué)化,真正符合現(xiàn)代化大生產(chǎn)的客觀要求。還要做到操作方法和作業(yè)流程合理,現(xiàn)場(chǎng)資源利用有效,現(xiàn)場(chǎng)定置安全科學(xué),員工的聰明才智能夠充分發(fā)揮出來。

標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化原則。標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化是對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的最基本管理要求。事實(shí)上,為了有效協(xié)調(diào)地進(jìn)行施工生產(chǎn)活動(dòng),施工現(xiàn)場(chǎng)的諸要素都必須堅(jiān)決服從一個(gè)統(tǒng)一的意志,克服主觀隨意性。只有這樣,才能從根本上提高施工現(xiàn)場(chǎng)的生產(chǎn)和工作效率和管理效益,從而建立起一個(gè)科學(xué)而規(guī)范的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)秩序。

4.現(xiàn)場(chǎng)管理的控制措施

建筑施工現(xiàn)場(chǎng)管理的主要內(nèi)容為施工作業(yè)管理、物資流通管理、施工質(zhì)量管理以及現(xiàn)場(chǎng)整體管理的診斷和崗位責(zé)任制的職責(zé)落實(shí)等。通過對(duì)上述施工現(xiàn)場(chǎng)的主要管理內(nèi)容的優(yōu)化,來實(shí)現(xiàn)我們的優(yōu)化目標(biāo)。一是以市場(chǎng)為導(dǎo)向,為用戶提供最滿意的建筑精品,全面完成各項(xiàng)生產(chǎn)任務(wù);二是徹底消除施工生產(chǎn)中的浪費(fèi)現(xiàn)象,科學(xué)合理的組織作業(yè),真正實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營的高效率和高效益;三是優(yōu)化人力資源,不斷提高全員的思想素質(zhì)和技術(shù)素質(zhì);四是加強(qiáng)定額管理,降低物耗及能耗,減少物料壓庫占用資金現(xiàn)象,不斷降低成本;五是優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)作業(yè),發(fā)揮其綜合管理效益,有效地控制現(xiàn)場(chǎng)的投入,盡可能地用最小的投入換取最大的產(chǎn)出;六是均衡地組織施工作業(yè),實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)管理;七是加強(qiáng)基礎(chǔ)工作,使施工現(xiàn)場(chǎng)始終處于正常有序的可控狀態(tài);八是文明施工,確保安全生產(chǎn)和文明作業(yè)。

一是以人為中心,優(yōu)化施工現(xiàn)場(chǎng)全員的素質(zhì)?，F(xiàn)場(chǎng)管理的復(fù)雜性和艱巨性突顯了規(guī)章制度的局限性。龐雜的施工現(xiàn)場(chǎng),眾多的工種和崗位,越來越短的工期,以及不斷壓縮的管理層,使得我們不可能做到時(shí)時(shí)監(jiān)督,處處檢查。因此,優(yōu)化施工現(xiàn)場(chǎng)的根本就在于堅(jiān)持以人為中心的科學(xué)管理,千方百計(jì)調(diào)動(dòng)、激發(fā)全員的積極性、主動(dòng)性和責(zé)任感。充分發(fā)揮其加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理的主體作用,重視現(xiàn)場(chǎng)員工的思想素質(zhì)和技術(shù)素質(zhì)的提高。

二是以班組為重點(diǎn),優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理組織。班組是企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理的保證。班組的活動(dòng)范圍在現(xiàn)場(chǎng),工作對(duì)象也在現(xiàn)場(chǎng),所以,我們加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理的各項(xiàng)工作都要無一例外地通過班組來實(shí)施。班組是施工企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理的承擔(dān)者。抓好班組建設(shè)就是抓住了現(xiàn)場(chǎng)管理的核心內(nèi)容。因此,優(yōu)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理組織必須以班組為重點(diǎn)。

三是以技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為突破口,優(yōu)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理效益。質(zhì)量與成本是企業(yè)的生命,也是企業(yè)的效益。任何時(shí)候市場(chǎng)都會(huì)只鐘情于質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品,而質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品需要嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)管理來保證。否則,企業(yè)將因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量與成本問題而難以再開拓新的市場(chǎng),從而影響企業(yè)的市場(chǎng)占有率和經(jīng)濟(jì)效益。

5.施工中的成本控制與管理

及時(shí)的成本跟蹤。在施工中,項(xiàng)目管理人員要按月做好成本原始資料收集和整理工作,正確計(jì)算月度工程成本,并對(duì)實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比分析,看兩者是否基本吻合。如有偏差,特別是實(shí)際成本大于預(yù)算成本,一定要引起項(xiàng)目部門的重視,及時(shí)準(zhǔn)確查明原因。要查明是材料還是人工方面出現(xiàn)問題,即時(shí)進(jìn)行有效改進(jìn)。

獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持。作為施工方,要及時(shí)與項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行溝通,使房地產(chǎn)開發(fā)單位在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論,集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

保證進(jìn)度。在項(xiàng)目的早期,一旦獲得確定的工程施工圖紙及設(shè)計(jì)說明要迅速組織施工,盡可以地減少窩工現(xiàn)象,這是保證工程進(jìn)度和質(zhì)量效益的基礎(chǔ)和前提。

有序跟蹤。一方面,可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究,充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即對(duì)施工過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華,將業(yè)務(wù)流程中無序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理,使之成為“可利用再生資源”,實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

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